Schweitenkirchen

Marktüberblick

Schweitenkirchen zählt zu den teuersten Gemeinden im Umland von München und Ingolstadt. Die Angebotsmiete liegt bei 12,04 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.427 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Durchschnitt des Landkreises Pfaffenhofen a.d.Ilm (Miete: 11,98 €/m², Kaufpreis: 4.205 €/m²) und deutlich über dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 30,63 liegt ebenfalls über dem Kreis- (29,28) und Landesdurchschnitt (26,10). Die Bruttomietrendite von 3,26 % gehört damit zu den niedrigeren im Vergleich – sie liegt unter dem Kreis- (3,52 %) und Landesdurchschnitt (4,13 %) und im Bundesland auf dem 22. Perzentil, was bedeutet, dass etwa 78 % der bayerischen Orte eine höhere Rendite aufweisen.

Die niedrige Rendite ist primär auf den hohen Kaufpreis zurückzuführen: Er liegt 36 % über dem Landesdurchschnitt, während die Miete nur 19 % darüber liegt. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist in Schweitenkirchen also ungünstiger als in den meisten anderen bayerischen Gemeinden.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität auf beiden Seiten des Marktes. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 3.165 €/m² (2024) und 4.690 €/m² (2019) – eine Schwankungsbreite von fast 50 %. Die Miete schwankte zwischen 7,32 €/m² (2018) und 12,77 €/m² (2026). Diese starken Ausschläge deuten auf einen Markt mit geringer Transaktionsdichte hin.

Besonders auffällig ist der Kaufpreisverfall 2024 auf 3.165 €/m², ein Rückgang von knapp 30 % gegenüber dem Vorjahreswert von 4.516 €/m². Bereits 2020 war ein ähnlicher Einbruch auf 3.422 €/m² zu verzeichnen. Die Erholung 2025 auf 4.591 €/m² war damit eine Rückkehr zum Niveau vor dem Einbruch. Die angegebene jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 0,24 % beim Kaufpreis und 5,3 % bei der Miete über den gesamten Zeitraum hinweg sind aufgrund dieser extremen Schwankungen nur bedingt aussagekräftig.

Die aktuelle Angebotsmiete von 12,04 €/m² liegt deutlich über dem Wert von 2025 (9,00 €/m²), was auf eine aktuelle Aufwärtsbewegung hindeutet. Ob dies ein nachhaltiger Trend ist, lässt sich aus den Daten nicht ableiten.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Schweitenkirchen verzeichnete zwischen 2015 und 2024 ein Bevölkerungswachstum von 9,7 % – von 5.184 auf 5.689 Einwohner. Das entspricht einem jährlichen Durchschnittswachstum von etwa 0,5 %. In einer Gemeinde von dieser Größe ist das ein signifikanter Zuzug.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,5 % (60 Promille) und gehört damit zu den niedrigsten in Bayern. In der Zeitreihe schwankte sie zwischen 1,1 % (2016) und 2,0 % (2021). Der Anstieg während der Pandemie-Jahre 2020–2021 war vorübergehend; bis 2022 erholte sich die Quote wieder auf 1,4 %. Die aktuelle Quote von 1,5 % entspricht damit wieder dem langjährigen Niveau.

Das Zusammenspiel aus starkem Bevölkerungswachstum und sehr niedriger Arbeitslosigkeit kennzeichnet eine Gemeinde mit stabiler Nachfrage nach Wohnraum.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,5 Kilometern nimmt Schweitenkirchen eine Sonderstellung ein. Mit 12,04 €/m² liegt die Angebotsmiete knapp unter der von Pfaffenhofen (14,23 €/m²) und damit an zweiter Stelle. Beim Kaufpreis liegt Schweitenkirchen mit 4.427 €/m² über den meisten Nachbarn – nur Hettenshausen (5.612 €/m²) und Pfaffenhofen (5.256 €/m²) liegen darüber.

Die Bruttomietrendite von 3,26 % liegt im unteren Drittel der Nachbarn. Mit 3,22 % liegt Reichertshausen noch darunter, Wolfersdorf (4,52 %) und Ilmmünster (4,06 %) erreichen deutlich höhere Werte. Das Muster zeigt: Schweitenkirchen gehört zu den Preisspitzenreitern im Umland, was die Rendite drückt.

Der Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm als Ganzes profitiert von der Nähe zu Ingolstadt und München. Bedeutende Arbeitgeber im Kreis sind Airbus in Manching, die Bayernoil-Raffinerien in Vohburg und Münchsmünster, Hipp und Daiichi Sankyo in Pfaffenhofen. Diese Wirtschaftsstruktur trägt zur Stabilität des Arbeitsmarkts bei und geht einher mit der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum in den umliegenden Gemeinden wie Schweitenkirchen.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm auf Platz 82 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders stark ist der Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit Rang 13 – der Kreis gehört damit zu den wohlhabendsten in Deutschland. Der Index für Dynamik liegt mit Rang 243 deutlich niedriger, was auf eine eher moderate Entwicklung in Bereichen wie Innovation und Wachstum hindeutet. Der Index für Stärke liegt mit Rang 57 im oberen Drittel.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 107 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für Oberbayern moderat und spiegelt den ländlich-suburbanen Charakter der Gemeinde wider.

Die Kombination aus hohem Wohlstand im Kreis, niedriger Arbeitslosigkeit und starkem Bevölkerungszuwach kennzeichnet eine stabile Nachfrage nach Wohnraum. Die fehlende lokale Hochschule bedeutet, dass der Markt weniger durch studentische Nachfrage geprägt ist und sich stärker an Familien und Berufstätigen orientiert, die in den größeren Arbeitszentren des Kreises arbeiten.