Rohrbach

Marktüberblick

Rohrbach liegt im Dreieck München, Ingolstadt und Augsburg im Schnittpunkt der Autobahnen A9 und A93 und hat sich seit den 1980er Jahren von einer landwirtschaftlich geprägten Gemeinde zu einem Pendler- und Gewerbestandort entwickelt. Die Gemeinde umfasst zehn Gemeindeteile auf 29,62 km² und hat 6.213 Einwohner (2024). Der Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm weist im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 82 von rund 400 Kreisen auf; der Teilindex Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 13 deutlich im Spitzenviertel. Diese strukturelle Stärke spiegelt sich im Immobilienmarkt wider: Die Angebotsmiete beträgt 11,84 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 3.791 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,75 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 26,69.

Die Kaufpreise liegen mit 3.791 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro, aber unter dem Kreis-Durchschnitt von 4.205 Euro. Die Miete von 11,84 Euro liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und knapp unter dem Kreis-Durchschnitt von 11,98 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 26,69 liegt nahe am bayerischen Mittelwert von 26,10. Die Bruttomietrendite von 3,75 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, aber über dem Kreis-Durchschnitt von 3,52 Prozent. Das bedeutet: Rohrbach bietet im regionalen Vergleich eine der günstigeren Renditen, bleibt aber unter dem landesweiten Niveau – ein Muster, das sich in mehreren Nachbarorten wie Baar-Ebenhausen (3,71 %) wiederfindet.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ausgeprägte Volatilität. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,49 Euro (2019) und 12,40 Euro (2026), der Angebotskaufpreis zwischen 2.838 Euro (2018) und 5.309 Euro (2019). Diese starken jährlichen Schwankungen entsprechen dem Muster kleinerer Märkte, bei denen einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Der CAGR der Miete liegt bei 4,85 Prozent, der des Kaufpreises bei 3,86 Prozent – beide Werte beschreiben die durchschnittliche jährliche Entwicklung über den gesamten Zeitraum, ohne die dazwischenliegenden Extremwerte zu berücksichtigen.

Seit 2022 ist ein Trend zu höheren Mietwerten erkennbar (10,69 → 12,05 → 12,01 → 10,69 → 12,40 Euro), während die Kaufpreise seit 2025 mit 5.048 Euro einen der höchsten Werte der Reihe verzeichnen, bevor sie 2026 auf 3.843 Euro zurückgehen. Diese Entwicklung lässt sich nicht als konsistente Marktrichtung deuten, sondern entspricht dem Muster eines kleinen Marktes mit hoher Streuung.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 13 Kilometern liegt Rohrbach preislich im unteren Bereich. Die Angebotsmiete von 11,84 Euro liegt unter der von Pfaffenhofen (14,23 Euro) und Baar-Ebenhausen (12,16 Euro), aber über der von Pörnbach (10,26 Euro). Beim Kaufpreis von 3.791 Euro pro Quadratmeter liegt Rohrbach unter allen acht Nachbarorten – der nächstgelegene Nachbarort Baar-Ebenhausen liegt mit 3.932 Euro nur knapp darüber, während alle anderen zwischen 4.243 und 5.256 Euro liegen.

Die Bruttomietrendite von 3,75 Prozent ist die höchste unter den acht Nachbarorten und liegt damit deutlich über dem Kreis-Durchschnitt von 3,52 Prozent. Der Kreis Pfaffenhofen an der Ilm weist im Durchschnitt höhere Kaufpreise (4.205 Euro) und niedrigere Renditen (3,52 Prozent) auf als Rohrbach. Das bedeutet, dass Rohrbach im Kreisvergleich eine der attraktiveren Renditen bietet, während die Kreisstadt Pfaffenhofen mit 14,23 Euro Miete und 5.256 Euro Kaufpreis die höchsten Werte im Umkreis aufweist. Der Perzentilrang von 46,9 im Bundesland zeigt, dass Rohrbach bei den Mietwerten knapp unter dem bayerischen Median liegt.

Standortfaktoren

Rohrbach hat seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 4,67 Prozent verzeichnet (von 5.936 auf 6.213 Einwohner). Zwischen 1988 und 2018 wuchs die Gemeinde sogar um 68 Prozent – der höchste prozentuale Zuwachs im Landkreis in diesem Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte beträgt 210 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,5 Prozent, nach einem Anstieg auf 8,2 Prozent im Jahr 2020.

Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt von einem starken Gewerbegebiet, das seit den 1980er Jahren zwischen Bahnhof und Staatsstraße entstanden ist. Contentserv, ein führender Softwarehersteller für Product Information Management, beschäftigt als einer der größten Arbeitgeber der Gemeinde 400 Mitarbeiter. Iiyama, ein PC-Monitorhersteller, hat seine deutsche Niederlassung in Rohrbach. 2018 bestanden 50 landwirtschaftliche Betriebe mit 1.731 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche, die 60,7 Prozent der Gemeindefläche einnahmen. Das interkommunale Gewerbegebiet Rohrbach-Ost wurde 2020 erschlossen und erstreckt sich entlang der Staatsstraße bis nahe der Autobahn.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm auf Rang 82 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein; der Teilindex Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 13 im vorderen Drittel. Die Teilindizes Dynamik (Rang 243), Demografie (Rang 103) und Arbeitsmarkt (Rang 187) liegen dagegen im unteren Mittelfeld.