Gerolsbach
Gerolsbach (PLZ 85302) liegt im Kreis Pfaffenhofen a.d.Ilm in Bayern. Der Ort zählt 3.852 Einwohner auf 59,0 km², das entspricht 65 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,88 € pro m², der Kaufpreis bei 4.148 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,44 % und ein Kaufpreisfaktor von 29,1 — rechnerisch sind das 29 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Gerolsbach über dem Renditeniveau von 31 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,25 € auf 11,03 € pro m², im Mittel 2,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -0,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 12,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Pfaffenhofen a.d.Ilm Rang 82 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 243, Stärkerang 57). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Aresing, Scheyern und Hilgertshausen-Tandern an.
Immobilienpreise in Gerolsbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Gerolsbach
Gerolsbach ist eine ländliche Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Pfaffenhofen a.d.Im mit 3.852 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt überdurchschnittliche Preise im Landes- und Bundesvergleich, aber niedrige Mietrenditen. Die Bevölkerung wächst seit Jahren deutlich, was die Nachfrage stützt. Die Lage im Städtedreieck München–Augsburg–Ingolstadt ist der zentrale Standortvorteil.
Marktüberblick
Gerolsbach liegt im oberbayerischen Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm, etwa zwölf Kilometer von Pfaffenhofen und Schrobenhausen entfernt, im Städtedreieck zwischen München, Augsburg und Ingolstadt. Die Gemeinde umfasst 77 Gemeindeteile auf 58,98 km² und hat 3.852 Einwohner (2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 65 Einwohner pro km².
Der Immobilienmarkt wird durch deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegende Preise geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 11,88 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.148 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,44 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 29,09.
Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohen Preisen ist charakteristisch für ländliche Gemeinden in der Nähe größerer Wirtschaftszentren in Bayern. Gerolsbach liegt mit seiner Rendite im unteren Drittel Bayerns (Perzentilrang 30,6 von 2.056 Orten im Bundesland).
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietpreise zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 9,25 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 11,88 Euro im aktuellen Angebot, was einer jährlichen Wachstumsrate von 2,22 Prozent entspricht. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2023 (10,26 Euro) und 2024 (13,95 Euro).
Der Kaufpreismarkt verlief deutlich volatiler. Nach einem Höhepunkt von 5.807 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 folgte ein starker Rückgang auf 3.452 Euro im Jahr 2023. Seitdem erholen sich die Preise wieder auf aktuell 4.148 Euro. Die gesamte Entwicklung seit 2018 ist mit einer jährlichen Wachstumsrate von minus 0,03 Prozent praktisch flach.
Diese Entwicklung entspricht dem bundesweiten Muster: Nach dem starken Anstieg während der Niedrigzinsphase folgte eine Korrektur ab 2022. Gerolsbach zeigt dabei eine stärkere Volatilität als der Bundesdurchschnitt, was auf den kleineren Markt und die geringere Anzahl an Transaktionen hindeutet.
Regionale Einordnung
Gerolsbach liegt mit seiner Angebotsmiete von 11,88 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,98 Euro. Der Kaufpreis von 4.148 Euro liegt leicht unter dem Kreiswert von 4.204 Euro. Im bundesweiten Vergleich zeigt sich ein deutliches Gefälle: Die Miete liegt 33,2 Prozent über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro), der Kaufpreis sogar 72,1 Prozent über dem Bundeswert (2.408 Euro).
Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Gerolsbach ein gemischtes Bild. Die Miete liegt über der von Aresing (11,10 Euro) und Schiltberg (9,97 Euro), aber unter der von Scheyern (12,16 Euro) und Gachenbach (12,36 Euro). Beim Kaufpreis liegt Gerolsbach mit 4.148 Euro deutlich über Aresing (3.295 Euro) und Schiltberg (3.086 Euro), aber unter Scheyern (4.524 Euro) und Jetzendorf (4.579 Euro). Die Rendite von 3,44 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden.
Die Lage im Städtedreieck München–Augsburg–Ingolstadt erklärt die überdurchschnittlichen Preise im regionalen Vergleich. Die Entfernung von zwölf Kilometern zu den nächsten Mittelzentren macht Gerolsbach zur attraktiven Wohngemeinde für Pendler.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Einwohnerzahl ist zwischen 2015 und 2024 von 3.429 auf 3.852 gestiegen, was einem Wachstum von 12,3 Prozent entspricht. Zwischen 1988 und 2018 betrug das Wachstum sogar 44,8 Prozent (von 2.468 auf 3.573 Einwohner). Dieser Zuzug korreliert mit der Lage in der Nähe größerer Wirtschaftszentren und der damit verbundenen Pendlerattraktivität.
Der Landkreis Pfaffenhofen a.d.Im erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 82 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist die Position bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 13), was die Kaufkraft der Bevölkerung und die Attraktivität des Standorts unterstreicht. Schwächer positioniert ist der Kreis bei Dynamik (Rang 243) und Arbeitsmarkt (Rang 187).
Vor Ort bestehen zwei Kindergärten, eine Kinderkrippe und eine Grundschule. Im Gemeindegebiet finden sich Sport- und Tennisplätze, ein Golfplatz und ein Pferdesportzentrum. Eine Hochschule besteht am Ort nicht.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Gerolsbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Gerolsbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,25 €/m² |
| 2019 | 9,48 €/m² |
| 2020 | 10,53 €/m² |
| 2021 | 8,89 €/m² |
| 2022 | 10,96 €/m² |
| 2023 | 10,26 €/m² |
| 2024 | 13,95 €/m² |
| 2025 | 14,00 €/m² |
| 2026 | 11,03 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Gerolsbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.667 €/m² |
| 2019 | 5.453 €/m² |
| 2020 | 4.193 €/m² |
| 2021 | 5.808 €/m² |
| 2022 | 4.054 €/m² |
| 2023 | 3.452 €/m² |
| 2024 | 3.936 €/m² |
| 2025 | 3.709 €/m² |
| 2026 | 4.655 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Gerolsbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,38 % |
| 2019 | 2,09 % |
| 2020 | 3,01 % |
| 2021 | 1,84 % |
| 2022 | 3,24 % |
| 2023 | 3,57 % |
| 2024 | 4,25 % |
| 2025 | 4,53 % |
| 2026 | 2,84 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Gerolsbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.429 Einwohner |
| 2016 | 3.500 Einwohner |
| 2017 | 3.534 Einwohner |
| 2018 | 3.573 Einwohner |
| 2019 | 3.636 Einwohner |
| 2020 | 3.685 Einwohner |
| 2021 | 3.703 Einwohner |
| 2022 | 3.790 Einwohner |
| 2023 | 3.852 Einwohner |
| 2024 | 3.852 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Gerolsbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,55 % |
| 2016 | 0,65 % |
| 2017 | 0,63 % |
| 2018 | 1,11 % |
| 2019 | 1,05 % |
| 2020 | 1,54 % |
| 2021 | 1,48 % |
| 2022 | 1,19 % |
| 2023 | 1,39 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 82,00 Rang |
| Dynamik | 243 Rang |
| Stärke | 57,00 Rang |
| Demografie | 103 Rang |
| Arbeitsmarkt | 187 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 95,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 13,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Gerolsbach liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Gerolsbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Gerolsbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Gerolsbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Gerolsbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Ilmmünster | 12,55 €/m² |
| Gachenbach | 12,36 €/m² |
| Scheyern | 12,16 €/m² |
| Jetzendorf | 12,02 €/m² |
| Gerolsbach | 11,88 €/m² |
| Schrobenhausen | 11,65 €/m² |
| Hilgertshausen-Tandern | 11,42 €/m² |
| Aresing | 11,10 €/m² |
| Schiltberg | 9,97 €/m² |
| Waidhofen | 9,38 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Gerolsbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Gerolsbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Gachenbach | 4,17 % |
| Ilmmünster | 4,06 % |
| Aresing | 4,04 % |
| Schiltberg | 3,88 % |
| Gerolsbach | 3,44 % |
| Waidhofen | 3,32 % |
| Schrobenhausen | 3,29 % |
| Scheyern | 3,23 % |
| Jetzendorf | 3,15 % |
| Hilgertshausen-Tandern | 3,06 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Aresing | 6,2 km | 86561 | 11,10 € | 3.295 € | 4,04 % |
| Scheyern | 6,9 km | 85298 | 12,16 € | 4.524 € | 3,23 % |
| Hilgertshausen-Tandern | 7,2 km | 86567 | 11,42 € | 4.480 € | 3,06 % |
| Jetzendorf | 8,0 km | 85305 | 12,02 € | 4.579 € | 3,15 % |
| Schiltberg | 8,9 km | 86576 | 9,97 € | 3.086 € | 3,88 % |
| Gachenbach | 8,9 km | 86565 | 12,36 € | 3.558 € | 4,17 % |
| Waidhofen | 9,6 km | 86579 | 9,38 € | 3.395 € | 3,32 % |
| Schrobenhausen, St | 10,2 km | 86529 | 11,65 € | 4.254 € | 3,29 % |
| Ilmmünster | 10,5 km | 85304 | 12,55 € | 3.705 € | 4,06 % |
Wo liegt Gerolsbach?
Lage
Gerolsbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Gerolsbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,88 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.148 € |
| Bruttomietrendite | 3,44 % |
| Kaufpreisfaktor | 29,1 |
| Einwohner | 3.852 |
| Einwohner je km² | 65 |
| Fläche (km²) | 59,0 |
| Arbeitslosenquote | 1,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #82 |
| Prognos Dynamikrang | #243 |
| Prognos Stärkerang | #57 |
| Koordinaten | 48,4942, 11,3597 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Gerolsbach
Was kostet eine Wohnung in Gerolsbach?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Gerolsbach liegt bei 11,88 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.148 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Gerolsbach entwickelt?
Die Mieten sind von 9,25 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,03 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von rund 2,22 Prozent entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich mit 4.667 Euro (2018) und 4.655 Euro (2026) nahezu stabil, mit einem durchschnittlichen jährlichen Rückgang von 0,03 Prozent. Beide Reihen weisen dabei starke jährliche Schwankungen auf.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Gerolsbach?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,44 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 29,09. Im Vergleich dazu weist Bayern eine höhere Rendite von 4,13 Prozent bei einem niedrigeren Kaufpreisfaktor von 26,10 auf. Gerolsbach liegt mit einem Perzentilrang von 30,59 im Bundesland, was bedeutet, dass rund 31 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Gerolsbach?
Die Bevölkerung ist von 3.429 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.852 im Jahr 2024 gestiegen, einem Wachstum von rund 12,3 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 65 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,4 Prozent.
Wie steht Gerolsbach im Vergleich zu Bayern und Deutschland da?
Gerolsbach liegt mit einer Angebotsmiete von 11,88 Euro pro Quadratmeter und einem Kaufpreis von 4.148 Euro pro Quadratmeter über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 beziehungsweise 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,44 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kreis Pfaffenhofen a.d.Ilm, zu dem Gerolsbach gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 82 von rund 400 deutschen Kreisen.
Woher stammen die Daten zu Gerolsbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Gerolsbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Gerolsbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Pfaffenhofen a.d.Ilm
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Münchsmünster | 85126 | 12,05 € | 2.428 € | 5,96 % |
| Hohenwart, M | 86558 | 11,49 € | 3.280 € | 4,20 % |
| Ilmmünster | 85304 | 12,55 € | 3.705 € | 4,06 % |
| Rohrbach | 85296 | 11,84 € | 3.791 € | 3,75 % |
| Baar-Ebenhausen | 85107 | 12,16 € | 3.932 € | 3,71 % |
| Vohburg a.d.Donau, St | 85088 | 11,79 € | 3.945 € | 3,59 % |
| Ernsgaden | 85119 | 11,30 € | 3.958 € | 3,43 % |
| Manching, M | 85077 | 12,53 € | 4.381 € | 3,43 % |