Gachenbach
Gachenbach (PLZ 86565) liegt im Kreis Neuburg-Schrobenhausen in Bayern. Der Ort zählt 2.592 Einwohner auf 30,3 km², das entspricht 86 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,36 € pro m², der Kaufpreis bei 3.558 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,17 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,0 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Gachenbach über dem Renditeniveau von 65 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,48 € auf 11,08 € pro m², im Mittel 5,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 8,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Neuburg-Schrobenhausen Rang 121 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 244, Stärkerang 109). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Kühbach, Schiltberg und Aresing an.
Immobilienpreise in Gachenbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Gachenbach
Gachenbach ist eine Wohngemeinde im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen mit überdurchschnittlichem Immobilienpreisniveau und der höchsten Bruttomietrendite im direkten Umland. Die Gemeinde profitiert von guter Verkehrsanbindung (B 300, A8/A9) und einer stabilen Bevölkerungsentwicklung, ist aber als Auspendlergemeinde geprägt. Der Immobilienmarkt zeigt hohe Volatilität bei geringem Transaktionsvolumen.
Marktüberblick
Gachenbach liegt im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen in der Planungsregion Ingolstadt und hat 2.592 Einwohner auf 30,25 km². Die Gemeinde ist eine typische Wohngemeinde mit starker Auspendlerquote: Von 1.020 erwerbstätigen Einwohnern standen 2017 nur 451 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze vor Ort, was einem Auspendlerüberschuss von 569 Personen entspricht. Die Anbindung an die B 300 mit direkter Verbindung zu den Autobahnen 8 und 9 macht Gachenbach zum attraktiven Wohnstandort für Pendler in Richtung Augsburg, München und Ingolstadt.
Der Immobilienmarkt zeigt ein für ländliche Verhältnisse überdurchschnittliches Preisniveau. Die Angebotsmiete liegt bei 12,36 €/m², der Angebotskaufpreis bei 3.558 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 24, was bedeutet, dass das 24-fache der Jahresgrossmiete als Kaufpreis anfällt. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,17 %. Hinweis: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Preis- und Bevölkerungsentwicklung
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine extreme Volatilität, die für einen kleinen lokalen Markt mit geringer Transaktionsdichte typisch ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,41 €/m² (2023) und 14,01 €/m² (2024), der aktuelle Wert (2026) liegt bei 11,08 €/m². Der Kaufpreis stieg von 2.089 €/m² (2019) auf einen Höchststand von 4.975 €/m² (2022), fiel dann 2023 auf 3.139 €/m², erholte sich 2024 auf 3.850 €/m² und sank 2025 auf 2.943 €/m². Diese Entwicklung entspricht dem bundesweiten Muster: nach der Preisexpansion bis 2022 folgte eine Korrekturphase.
Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen ähnlichen Trend: Von 2.392 Einwohnern (2015) wuchs Gachenbach bis 2022 auf 2.617 (+9,3 %), seither stabilisiert sich die Zahl bei rund 2.592. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,7 % und damit auf einem sehr niedrigen Niveau.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zum Landkreis Neuburg-Schrobenhausen (Durchschnittsmiete 10,47 €/m², Kaufpreis 3.223 €/m²) liegt Gachenbach bei beiden Kennzahlen über dem Kreisdurchschnitt. Im Landesvergleich mit Bayern (10,11 €/m² Miete, 3.246 €/m² Kaufpreis) bestätigt sich dieses Bild: Gachenbach ist sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis über dem bayerischen Mittel.
Besonders interessant ist die Einordnung im direkten Umland: Von acht verglichenen Nachbarorten hat Gachenbach die höchste Bruttomietrendite (4,17 %). Schrobenhausen (7,2 km entfernt) liegt mit 3,29 % deutlich darunter, Aichach mit 3,44 %. Der Grund liegt im Kaufpreis: Gachenbachs 3.558 €/m² sind moderat im Vergleich zu Aichach (4.466 €/m²), Schrobenhausen (4.254 €/m²) oder Hilgertshausen-Tandern (4.480 €/m²), während die Miete mit 12,36 €/m² im oberen Mittelfeld liegt. Der Kaufpreisfaktor von 24 ist niedriger als der Kreisdurchschnitt von 25,6 und der bayerische Durchschnitt von 26,1, was auf ein günstigeres Miet-Preis-Verhältnis hindeutet.
Mit einem Perzentilrang von 65 liegt Gachenbach in der Bruttomietrendite über dem Großteil der bayerischen Vergleichsorte.
Standortfaktoren
Der Kreis Neuburg-Schrobenhausen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 121 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Teilindex Stärke mit Rang 109 ab, während der Dynamik-Index mit Rang 244 schwächer ausfiel. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Gachenbach.
Die wirtschaftliche Struktur ist landwirtschaftlich geprägt: 2016 bewirtschafteten 62 Betriebe 2.518 ha Fläche, 532 ha des Gemeindegebiets sind bewaldet. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule und eine Kindertagesstätte mit 100 Plätzen. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.
Die Kombination aus niedriger Arbeitslosenquote (1,7 %), moderatem Kaufpreis im Vergleich zum Umland und guter Verkehrsanbindung über die B 300 macht Gachenbach zu einem nachgefragten Wohnstandort für Pendler. Die extreme Volatilität der Miet- und Kaufpreisanzeigen in der Zeitreihe weist auf einen kleinen Markt mit geringer Transaktionsdichte hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Gachenbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Gachenbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,48 €/m² |
| 2019 | 6,54 €/m² |
| 2020 | 8,12 €/m² |
| 2021 | 10,00 €/m² |
| 2022 | 9,31 €/m² |
| 2023 | 6,41 €/m² |
| 2024 | 14,01 €/m² |
| 2025 | 9,48 €/m² |
| 2026 | 11,08 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Gachenbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 2.089 €/m² |
| 2020 | 3.262 €/m² |
| 2021 | 4.769 €/m² |
| 2022 | 4.975 €/m² |
| 2023 | 3.139 €/m² |
| 2024 | 3.850 €/m² |
| 2025 | 2.943 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Gachenbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 3,76 % |
| 2020 | 2,99 % |
| 2021 | 2,52 % |
| 2022 | 2,25 % |
| 2023 | 2,45 % |
| 2024 | 4,37 % |
| 2025 | 3,86 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Gachenbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.392 Einwohner |
| 2016 | 2.434 Einwohner |
| 2017 | 2.481 Einwohner |
| 2018 | 2.515 Einwohner |
| 2019 | 2.537 Einwohner |
| 2020 | 2.576 Einwohner |
| 2021 | 2.590 Einwohner |
| 2022 | 2.617 Einwohner |
| 2023 | 2.592 Einwohner |
| 2024 | 2.592 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Gachenbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,61 % |
| 2016 | 1,51 % |
| 2017 | 1,56 % |
| 2018 | 1,23 % |
| 2019 | 1,28 % |
| 2020 | 1,56 % |
| 2021 | 1,46 % |
| 2022 | 1,76 % |
| 2023 | 1,70 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 121 Rang |
| Dynamik | 244 Rang |
| Stärke | 109 Rang |
| Demografie | 80,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 231 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 113 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 119 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Gachenbach liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Gachenbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Gachenbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Gachenbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Gachenbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Aichach | 12,80 €/m² |
| Gachenbach | 12,36 €/m² |
| Gerolsbach | 11,88 €/m² |
| Schrobenhausen | 11,65 €/m² |
| Hilgertshausen-Tandern | 11,42 €/m² |
| Aresing | 11,10 €/m² |
| Kühbach | 10,39 €/m² |
| Inchenhofen | 10,36 €/m² |
| Schiltberg | 9,97 €/m² |
| Waidhofen | 9,38 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Gachenbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Gachenbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Gachenbach | 4,17 % |
| Aresing | 4,04 % |
| Schiltberg | 3,88 % |
| Kühbach | 3,55 % |
| Gerolsbach | 3,44 % |
| Aichach | 3,44 % |
| Inchenhofen | 3,34 % |
| Waidhofen | 3,32 % |
| Schrobenhausen | 3,29 % |
| Hilgertshausen-Tandern | 3,06 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Kühbach, M | 4,1 km | 86556 | 10,39 € | 3.512 € | 3,55 % |
| Schiltberg | 4,2 km | 86576 | 9,97 € | 3.086 € | 3,88 % |
| Aresing | 5,6 km | 86561 | 11,10 € | 3.295 € | 4,04 % |
| Schrobenhausen, St | 7,2 km | 86529 | 11,65 € | 4.254 € | 3,29 % |
| Gerolsbach | 8,9 km | 85302 | 11,88 € | 4.148 € | 3,44 % |
| Aichach, St | 9,2 km | 86551 | 12,80 € | 4.466 € | 3,44 % |
| Inchenhofen, M | 9,2 km | 86570 | 10,36 € | 3.725 € | 3,34 % |
| Hilgertshausen-Tandern | 11,5 km | 86567 | 11,42 € | 4.480 € | 3,06 % |
| Waidhofen | 11,5 km | 86579 | 9,38 € | 3.395 € | 3,32 % |
Wo liegt Gachenbach?
Lage
Gachenbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Gachenbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,36 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.558 € |
| Bruttomietrendite | 4,17 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,0 |
| Einwohner | 2.592 |
| Einwohner je km² | 86 |
| Fläche (km²) | 30,3 |
| Arbeitslosenquote | 1,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #121 |
| Prognos Dynamikrang | #244 |
| Prognos Stärkerang | #109 |
| Koordinaten | 48,4985, 11,2391 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Gachenbach
Was kostet eine Wohnung in Gachenbach?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.558 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,36 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 24-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Gachenbach entwickelt?
Die Zeitreihe zeigt starke Schwankungen: Der Angebotskaufpreis stieg von 2.089 Euro/m² (2019) auf 4.975 Euro/m² (2022), fiel dann auf 3.139 Euro/m² (2023) und lag 2025 bei 2.943 Euro/m². Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,41 Euro/m² (2023) und 14,01 Euro/m² (2024). Beide Reihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Gachenbach?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,17 Prozent und damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 4,27 Prozent, aber leicht über dem Bayern-Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Perzentilrang von 65,03 bedeutet, dass rund 65 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 24 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 25,56.
Wie schneidet Gachenbach im Vergleich zum Landkreis und zu Bayern ab?
Die Angebotsmiete in Gachenbach liegt mit 12,36 Euro/m² deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 10,47 Euro/m² und dem Bayern-Durchschnitt von 10,11 Euro/m². Der Angebotskaufpreis von 3.558 Euro/m² liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 3.223 Euro/m² und dem Landeswert von 3.246 Euro/m².
Wie hat sich die Bevölkerung in Gachenbach entwickelt?
Die Einwohnerzahl stieg von 2.392 (2015) auf 2.592 (2024), was einem Zuwachs von rund 8,4 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 28 Prozent und war damit deutlich höher als 2015 mit 21 Prozent.
Woher stammen die Daten zu Gachenbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Gachenbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Gachenbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Neuburg-Schrobenhausen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Brunnen | 86564 | 8,88 € | 895 € | 11,91 % |
| Weichering | 86706 | 11,00 € | 2.748 € | 4,80 % |
| Langenmosen | 86571 | 10,66 € | 2.763 € | 4,63 % |
| Burgheim, M | 86666 | 9,80 € | 2.706 € | 4,35 % |
| Ehekirchen | 86676 | 10,23 € | 3.025 € | 4,06 % |
| Aresing | 86561 | 11,10 € | 3.295 € | 4,04 % |
| Oberhausen | 86697 | 11,09 € | 3.363 € | 3,96 % |
| Neuburg a.d.Donau, GKSt | 86633 | 11,68 € | 3.591 € | 3,90 % |