Kühbach, M

Marktüberblick: Ländlicher Markt mit produzierendem Gewerbe

Kühbach ist ein Markt im schwäbischen Landkreis Aichach-Friedberg mit 4.271 Einwohnern auf 37,5 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 114 Einwohner je Quadratkilometer. Der Ort ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Kühbach und umfasst 17 Gemeindeteile auf sechs Gemarkungen. Die Lage im Planungsraum Augsburg und die historische Bedeutung als ehemaliges Reichskloster (gegründet um 1011, aufgelöst 1803) prägen die Struktur des Ortes. Am Arbeitsort waren 2016 insgesamt 1.434 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, am Wohnort 1.688 – ein Hinweis auf eine Netto-Pendlersituation, bei der mehr Bewohner zur Arbeit ausreisen, als nach Kühbach einpendeln. Das produzierende Gewerbe war mit 538 Beschäftigten der größte Arbeitgebersektor, gefolgt von Handel, Verkehr und Gastgewerbe (183). Die Brauerei Kühbach zählt zu den bekannten Brauereien der Region.

Preisniveau und Entwicklung: Volatile Märkte mit niedriger Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.512 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,39 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,17, die Bruttomietrendite 3,55 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Die historische Entwicklung zeigt starke Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,37 Euro (2023) und 11,63 Euro (2026), der Angebotskaufpreis zwischen 2.043 Euro (2021) und 3.770 Euro (2022). Diese Volatilität ist für einen kleinen lokalen Markt typisch, in dem wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Der CAGR der Miete liegt bei 5,15 Prozent, der des Kaufpreises bei 1,70 Prozent – beide Reihen sind nicht geschätzt.

Der hohe Kaufpreisfaktor von 28,17 geht einher mit der niedrigen Bruttomietrendite von 3,55 Prozent: Beide Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven – die Miete steht in einem geringeren Verhältnis zum Kaufpreis als in vielen anderen Orten. Im bayernweiten Vergleich liegt Kühbach mit einer Rendite von 3,55 Prozent auf dem 36. Perzentil, liegt also im unteren Drittel der 2.056 betrachteten bayernweiten Standorte.

Regionale Einordnung: Günstiger im Kreis, teuer im Land

Im regionalen Vergleich schneidet Kühbach unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 10,39 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 11,46 Euro, aber leicht über dem Bayerndurchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.512 Euro liegt ebenfalls unter dem Kreisniveau von 3.968 Euro, aber über dem bayernweiten Mittel von 3.246 Euro.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 km hat Kühbach die niedrigste Angebotsmiete. Der nächstgelegene Nachbarort Gachenbach (4,1 km) weist mit 12,36 Euro eine um 19 Prozent höhere Miete aus, Aichach (5,4 km) mit 12,80 Euro sogar um 23 Prozent. Beim Kaufpreis liegt Kühbach im mittleren Feld der Nachbarn – höher als Schiltberg (3.086 Euro) und Hollenbach (3.231 Euro), aber niedriger als Aichach (4.466 Euro) und Schrobenhausen (4.254 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,55 Prozent liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 3,51 Prozent, deutlich unter dem bayernweiten Mittel von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 28,17 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 28,84, aber über dem bayernweiten Wert von 26,10. Das Muster zeigt: Kühbach ist im Kreisvergleich preislich moderat, im Landesvergleich jedoch teuer – ein Hinweis darauf, dass der gesamte Landkreis Aichach-Friedberg über dem bayernweiten Durchschnitt liegt, Kühbach aber innerhalb des Kreises zur günstigeren Hälfte gehört.

Demografie und Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, starker Wohlstand

Die Bevölkerung von Kühbach ist seit 2015 nahezu stabil: Von 4.230 Einwohnern (2015) auf 4.271 (2024) entspricht das einem Anstieg von knapp einem Prozent. Nach einem leichten Höchststand von 4.326 Einwohnern (2019) folgte ein leichter Rückgang, der sich seit 2023 bei 4.271 Einwohnern eingependelt hat. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,6 Prozent (56 Promille) und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 4,9 und 5,7 Prozent – ein Niveau, das über dem bayernweiten Durchschnitt liegt, aber im regionalen Kontext als moderat einzuschätzen ist.

Die Standortfaktoren des Landkreises Aichach-Friedberg, auf die sich die Prognos-Ränge beziehen, zeigen ein differenziertes Bild: Im Bereich Wohlstand und Soziale Lage erreicht der Kreis Rang 26 von rund 400 deutschen Kreisen – ein sehr gutes Ergebnis. Schwächer positioniert ist der Kreis bei Demografie (Rang 174), Arbeitsmarkt (Rang 141), Dynamik (Rang 148) und Wettbewerb und Innovation (Rang 143). Der Gesamtindex liegt bei Rang 108. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte für Kühbach vor.