Schiltberg

Marktüberblick

Schiltberg ist eine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Aichach-Friedberg mit 2.014 Einwohnern auf knapp 30 km². Sie liegt als östlichste Gemeinde des Landkreises etwa 10 km östlich der Kreisstadt Aichach und gehört zur Planungsregion Augsburg. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Kühbach und umfasst 16 Gemeindeteile.

Der Immobilienmarkt präsentiert sich mit Angebotswerten, die deutlich unter den Durchschnitten von Kreis und Bayern liegen. Der Angebotskaufpreis beträgt 3.086 €/m² (Kreis: 3.968 €/m², Bayern: 3.246 €/m²), die Angebotsmiete liegt bei 9,97 €/m² (Kreis: 11,46 €/m², Bayern: 10,11 €/m²). Mit dem Kaufpreisfaktor von 25,8 unterbietet Schiltberg sowohl den Kreiswert (28,8) als auch den Bayerndurchschnitt (26,1). Die Bruttomietrendite von 3,88 % liegt über dem Kreiswert (3,51 %), aber unter dem Bayernwert (4,13 %).

Preisentwicklung und Demografie

Die Zeitreihen zeigen ein auffälliges Muster: Mieten und Kaufpreise entwickeln sich gegenläufig. Die Angebotsmiete stieg zwischen 2018 und 2026 mit einer jährlichen Wachstumsrate von 2,57 % von 8,67 auf 10,62 €/m². Gleichzeitig sind die Kaufpreise seit 2020 um durchschnittlich 2,59 % pro Jahr gesunken – von 2.964 €/m² (2020) auf 2.600 €/m² (2025). Dieser Widerspruch zwischen steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen deutet auf einen sich korrigierenden Markt hin, in dem die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter wächst, die Kaufpreise aber unter Druck geraten.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft stabil mit moderatem Wachstum: Von 1.950 Einwohnern (2015) auf 2.014 (2024) entspricht das einem Anstieg von 3,28 %. Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,01 % (2023) auf einem extrem niedrigen Niveau und ist damit eine der niedrigsten in Deutschland.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9 km weist Schiltberg die niedrigste Angebotsmiete auf (9,97 €/m² gegenüber 10,39–13,63 €/m²). Auch beim Kaufpreis liegt Schiltberg mit 3.086 €/m² im unteren Drittel der Nachbarn (3.015–4.480 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 25,8 liegt im Mittelfeld der Nachbarn – Sielenbach weist mit 20,7 den niedrigsten, Hilgertshausen-Tandern mit 32,7 den höchsten auf.

Auf Ebene des Landkreises Aichach-Friedberg gehört Schiltberg zu den günstigeren Gemeinden. Im Bundesland Bayern liegt der Ort mit seinem Kaufpreisfaktor von 25,8 knapp unter dem Durchschnitt (26,1) und belegt im Perzentilrang der Bruttomietrendite Platz 52,3 von 2.056 bayernweiten Orten – damit im mittleren Drittel.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Der Kreis Aichach-Friedberg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 108 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Wohlstand-Index mit Rang 26 – ein Wert, der die hohe Kaufkraft der Bewohner erklärt. Schwächer positioniert sind die Dynamik (Rang 148), der Wettbewerb und Innovation (Rang 143) sowie die Demografie (Rang 174). Die Stärke liegt mit Rang 111 im mittleren Bereich.

Die wirtschaftliche Struktur Schiltbergs ist durch eine hohe Auspendlerquote geprägt: 2021 waren am Wohnort 902 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, am Arbeitsort jedoch nur 185 (80 produzierendes Gewerbe, 60 Handel und Verkehr, 45 sonstige). Das Verhältnis von 902 zu 185 zeigt, dass die Mehrheit der Erwerbstätigen außerhalb der Gemeinde arbeitet. Die Anbindung an die B300 mit direktem Anschluss an die A8 (München–Stuttgart) und A9 (München–Nürnberg) sowie die Busanbindung nach Aichach machen Schiltberg zu einer typischen Pendlergemeinde im Umland von Augsburg (36,5 km) und München.

Landwirtschaft prägt weiterhin das Bild: 30 Betriebe bewirtschaften 1.106 ha landwirtschaftlich genutzte Fläche. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.