Todtenweis

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Todtenweis ist klein und durch hohe Volatilität gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 10,27 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.448 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen knapp über dem bayerischen Durchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²), deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von Aichach-Friedberg (Miete: 11,46 €/m², Kaufpreis: 3.968 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,98, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem 28-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,58 % und damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %, was auf die überdurchschnittlichen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Die extreme Volatilität der Zeitreihen ist ein strukturelles Merkmal des kleinen Marktes: Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,85 und 12,22 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis zwischen 1.486 und 4.082 Euro je Quadratmeter. Diese Schwankungen folgen der geringen Anzahl von Transaktionen und Inseraten in einer Gemeinde mit unter 1.500 Einwohnern und sind weniger Ausdruck einer instabilen Marktentwicklung.

Preisentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen keine klare, einseitige Entwicklung, sondern starke Ausschläge. Der Kaufpreis stieg von 1.806 Euro je Quadratmeter (2022) auf 3.966 Euro (2024) – ein Anstieg von über 100 % in zwei Jahren. Im Jahr 2025 folgte mit 4.082 Euro ein weiterer leichter Anstieg, 2026 zeigt die Prognose mit 4.029 Euro eine leichte Berichtigung nach unten.

Die Mietentwicklung verlief weniger dramatisch: Von 7,00 Euro je Quadratmeter (2018) stieg die Angebotsmiete auf 12,22 Euro (2023), fiel dann aber 2024 wieder auf 7,29 Euro und liegt 2026 bei 9,00 Euro. Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) von 6,97 % für die Miete und 22,22 % für den Kaufpreis über den gesamten Zeitraum sind durch die starken Schwankungen nur bedingt aussagekräftig.

Die Daten sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Inseraten. Angebotswerte liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und spiegeln nicht zwingend die tatsächlich gezahlten Preise wider.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Todtenweis im mittleren bis unteren Segment. Die Angebotsmiete von 10,27 €/m² ist niedriger als in Langweid am Lech (12,98 €/m²), Meitingen (11,61 €/m²) und Affing (11,57 €/m²), aber höher als in Baar (8,69 €/m²) und Petersdorf (10,04 €/m²). Beim Kaufpreis liegt Todtenweis mit 3.448 €/m² unter Aindling (4.298 €/m²), Meitingen (4.380 €/m²) und Langweid (4.280 €/m²), aber über Petersdorf (3.039 €/m²) und Baar (3.019 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,58 % liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden: höher als in Aindling (3,02 %) und Meitingen (3,18 %), niedriger als in Petersdorf (3,96 %) und Rehling (3,88 %). Das bedeutet, dass die Kaufpreise in Todtenweis im Verhältnis zur Miete moderat sind – günstiger als in den teureren Nachbargemeinden, aber nicht das günstigste Angebot im Umkreis.

Im Perzentilrang des Bundeslandes liegt Todtenweis bei 37,9 %, was bedeutet, dass etwa 38 % der bayerischen Orte eine niedrigere Mietrendite aufweisen. Der Ort ist damit im unteren Drittel des Landes angesiedelt, wenn es um die Relation von Miete zu Kaufpreis geht.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Todtenweis wuchs zwischen 2015 und 2024 von 1.355 auf 1.479 Einwohner, was einem Anstieg von 9,15 % entspricht. Besonders stark war der Zuzug zwischen 2018 und 2020 (von 1.403 auf 1.470 Einwohner), gefolgt von einer leichten Stabilisierung in den Folgejahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 73 Einwohner je Quadratkilometer – niedrig, aber für eine bayerische Gemeinde im Umland einer Großstadt typisch.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,9 %, was deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt. Im Jahr 2021 war mit 2,64 % ein vorübergehender Anstieg zu verzeichnen, der sich bis 2023 wieder erholte.

Todtenweis ist eine klassische Auspendlergemeinde: 2018 standen 402 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Gemeinde 754 Einwohnern in versicherungspflichtiger Beschäftigung gegenüber. Damit pendelten 352 Personen mehr aus, als einpendelten. Die wirtschaftliche Bindung an den Arbeitsmarkt erfolgt vor allem über das Umland, insbesondere Augsburg und den Raum Aichach-Friedberg.

Standortfaktoren

Der Landkreis Aichach-Friedberg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 108 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage mit Platz 26 ab, was auf die wirtschaftliche Stabilität der Region hinweist. Schwächer positioniert ist der Kreis bei der Demografie (Platz 174) und der Dynamik (Platz 148), was strukturelle Herausforderungen in diesen Bereichen anzeigt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Kreisstraße AIC 8 und die Staatsstraße 2381, die die Anbindung an die A 8 (Einfahrt Augsburg-Ost) ermöglicht. Buslinien verbinden Todtenweis mit Aichach, Rehling und Augsburg. Die Lage im Lechrain, etwa 20 Kilometer nordöstlich von Augsburg, positioniert die Gemeinde als Wohngemeinde im Umland einer wirtschaftsstarken Metropole.

Die Gemeinde hat drei Gemeindeteile (Todtenweis, Bach, Sand) und eine Fläche von 20,25 Quadratkilometern. Land- und Forstwirtschaft spielen mit 20 Betrieben und 736 Hektar bewirtschafteter Fläche eine Rolle, sind aber nicht prägend für die lokale Wirtschaft.