Biberbach, M
Biberbach (PLZ 86485) liegt im Kreis Augsburg in Bayern. Der Ort zählt 3.536 Einwohner auf 36,9 km², das entspricht 96 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,82 € pro m², der Kaufpreis bei 3.526 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,68 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,2 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Biberbach über dem Renditeniveau von 44 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,25 € auf 10,44 € pro m², im Mittel -0,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,2 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Augsburg Rang 114 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 145, Stärkerang 127). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Langweid a.Lech, Meitingen und Kühlenthal an.
Immobilienpreise in Biberbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Biberbach, M
Immobilienmarktbericht für Biberbach, Markt im Landkreis Augsburg. Angebotsmiete 10,82 €/m², Kaufpreis 3.526 €/m², Bruttomietrendite 3,68 %. Der Markt zeigt hohe Volatilität bei gleichzeitig leichtem Mietrückgang und Kaufpreisanstieg. Biberbach liegt im regionalen Vergleich im Mittelfeld, die Bevölkerung wächst leicht, die Wirtschaft ist pendlerdominiert.
Der Ort
Biberbach ist ein Markt im Landkreis Augsburg mit 3.536 Einwohnern auf 36,86 km², gelegen am westlichen Rand des Lech-Schmuttertales rund 20 Kilometer nördlich von Augsburg. Der Ort weist mit 96 Einwohnern je Quadratkilometer eine eher ländliche Struktur auf und gehört zum Regierungsbezirk Schwaben. Die Gemeinde gliedert sich in 14 Gemeindeteile auf fünf Gemarkungen und blickt auf eine Geschichte zurück, die bis ins Jahr 1070 reicht. Seit 1514 stand Biberbach im Besitz der Fugger, was bis heute im Ortsbild nachwirkt.
Aktuelle Marktlage
Der Immobilienmarkt in Biberbach zeigt aktuell eine Angebotsmiete von 10,82 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 3.526 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,16, die Bruttomietrendite bei 3,68 Prozent. Diese Werte liegen über dem bayerischen Durchschnitt (Miete 10,11 Euro, Kaufpreis 3.246 Euro, KPF 26,10, Rendite 4,13 Prozent) und deutlich über dem deutschen Durchschnitt (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro, KPF 24,10, Rendite 5,10 Prozent). Im Kreis Augsburg liegt Biberbach mit der Miete leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 11,33 Euro, während der Kaufpreis von 3.526 Euro knapp unter dem Kreiswert von 3.725 Euro liegt. Der Kaufpreisfaktor liegt mit 27,16 ebenfalls leicht unter dem Kreiswert von 27,43. Alle Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preisentwicklung
Die Preisentwicklung der letzten Jahre ist durch erhebliche Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,98 Euro (2021) und 14,23 Euro (2024), wobei der Wert von 2024 als deutlicher Ausreißer im Vergleich zu den umliegenden Jahren auffällt. Der langfristige Trend zeigt einen leichten Rückgang: Der CAGR von 2018 bis 2026 liegt bei -0,93 Prozent. Bei den Kaufpreisen ist die Volatilität noch ausgeprägter. Nach einem Tief von 1.991 Euro je Quadratmeter im Jahr 2023 folgte ein Anstieg auf 3.299 Euro im Jahr 2024 und ein weiterer Sprung auf 5.305 Euro im Jahr 2026. Der CAGR von 2018 bis 2026 liegt bei +4,17 Prozent. Die starken jährlichen Schwankungen können auf einen dünnen Markt hindeuten, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Biberbach liegt im regionalen Vergleich im Mittelfeld. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,6 Kilometer Entfernung liegt die Angebotsmiete von 10,82 Euro zwischen Westendorf (11,07 Euro) und Heretsried (9,85 Euro). Der Kaufpreis von 3.526 Euro liegt zwischen Westendorf (2.637 Euro) und Gablingen (3.583 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,68 Prozent liegt über der von Meitingen (3,18 Prozent) und Heretsried (3,38 Prozent), aber unter der von Westendorf (5,04 Prozent) und Nordendorf (4,21 Prozent). Im Perzentilrang des Bundeslandes Bayern liegt Biberbach bei 43,58 Prozent, was bedeutet, dass etwa 44 Prozent der bayrischen Orte eine gleich hohe oder niedrigere Mietrendite aufweisen.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung Biberbachs wuchs von 3.444 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.536 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 2,67 Prozent entspricht. Seit 2023 stagniert die Einwohnerzahl jedoch bei 3.536. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,4 Prozent und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 3,6 Prozent (2021) und 5,5 Prozent (2016). Der Landkreis Augsburg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 114 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage schnitt der Kreis mit Rang 46 besonders gut ab, während die Indizes für Demografie (Rang 154), Arbeitsmarkt (Rang 145) und Wettbewerb und Innovation (Rang 166) deutlich schwächer abschnitten. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.
Wirtschaft
Die Wirtschaft Biberbachs ist durch eine starke Pendlerquote geprägt: 2022 waren 1.505 Personen am Wohnort sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während am Arbeitsort nur 317 Personen beschäftigt waren. Das produzierende Gewerbe umfasst 44 Beschäftigte, Handel und Verkehr 70, sonstige Bereiche 203. Die Gemeindesteuereinnahmen stiegen von 2,34 Millionen Euro im Jahr 2012 auf 3,44 Millionen Euro im Jahr 2019, die Gewerbesteuereinnahmen von 421.000 auf 620.000 Euro. 33 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1.438 Hektar landwirtschaftlich genutzte Fläche. Die Kombination aus hoher Pendlerquote und moderater lokaler Wirtschaftstätigkeit kennzeichnet Biberbach als Wohngemeinde im Umland der Stadt Augsburg.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Biberbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Biberbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,25 €/m² |
| 2019 | 8,76 €/m² |
| 2020 | 8,39 €/m² |
| 2021 | 7,98 €/m² |
| 2022 | 9,28 €/m² |
| 2023 | 8,15 €/m² |
| 2024 | 14,23 €/m² |
| 2025 | 11,11 €/m² |
| 2026 | 10,44 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Biberbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.825 €/m² |
| 2021 | 2.937 €/m² |
| 2022 | 3.902 €/m² |
| 2023 | 1.991 €/m² |
| 2024 | 3.299 €/m² |
| 2025 | 2.865 €/m² |
| 2026 | 5.305 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Biberbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,53 % |
| 2021 | 3,26 % |
| 2022 | 2,85 % |
| 2023 | 4,91 % |
| 2024 | 5,18 % |
| 2025 | 4,65 % |
| 2026 | 2,36 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Biberbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.444 Einwohner |
| 2016 | 3.482 Einwohner |
| 2017 | 3.522 Einwohner |
| 2018 | 3.530 Einwohner |
| 2019 | 3.534 Einwohner |
| 2020 | 3.518 Einwohner |
| 2021 | 3.549 Einwohner |
| 2022 | 3.572 Einwohner |
| 2023 | 3.536 Einwohner |
| 2024 | 3.536 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Biberbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,19 % |
| 2016 | 2,37 % |
| 2017 | 1,86 % |
| 2018 | 1,87 % |
| 2019 | 1,71 % |
| 2020 | 1,85 % |
| 2021 | 1,64 % |
| 2022 | 1,90 % |
| 2023 | 1,99 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 114 Rang |
| Dynamik | 145 Rang |
| Stärke | 127 Rang |
| Demografie | 154 Rang |
| Arbeitsmarkt | 145 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 166 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 46,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Biberbach liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Biberbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Biberbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Biberbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Biberbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Langweid a.Lech | 12,98 €/m² |
| Gablingen | 11,72 €/m² |
| Meitingen | 11,61 €/m² |
| Laugna | 11,43 €/m² |
| Westendorf | 11,07 €/m² |
| Nordendorf | 11,06 €/m² |
| Biberbach | 10,82 €/m² |
| Todtenweis | 10,27 €/m² |
| Kühlenthal | 9,95 €/m² |
| Heretsried | 9,85 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Biberbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Biberbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Westendorf | 5,04 % |
| Nordendorf | 4,21 % |
| Gablingen | 3,93 % |
| Biberbach | 3,68 % |
| Langweid a.Lech | 3,64 % |
| Kühlenthal | 3,59 % |
| Todtenweis | 3,58 % |
| Heretsried | 3,38 % |
| Laugna | 3,31 % |
| Meitingen | 3,18 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Langweid a.Lech | 4,3 km | 86462 | 12,98 € | 4.280 € | 3,64 % |
| Meitingen, M | 4,4 km | 86405 | 11,61 € | 4.380 € | 3,18 % |
| Kühlenthal | 5,3 km | 86707 | 9,95 € | 3.331 € | 3,59 % |
| Westendorf | 6,4 km | 86707 | 11,07 € | 2.637 € | 5,04 % |
| Gablingen | 7,0 km | 86456 | 11,72 € | 3.583 € | 3,93 % |
| Heretsried | 8,6 km | 86465 | 9,85 € | 3.504 € | 3,38 % |
| Nordendorf | 8,6 km | 86695 | 11,06 € | 3.155 € | 4,21 % |
| Laugna | 8,6 km | 86502 | 11,43 € | 4.150 € | 3,31 % |
| Todtenweis | 8,7 km | 86447 | 10,27 € | 3.448 € | 3,58 % |
Wo liegt Biberbach?
Lage
Biberbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Biberbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,82 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.526 € |
| Bruttomietrendite | 3,68 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,2 |
| Einwohner | 3.536 |
| Einwohner je km² | 96 |
| Fläche (km²) | 36,9 |
| Arbeitslosenquote | 2,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #114 |
| Prognos Dynamikrang | #145 |
| Prognos Stärkerang | #127 |
| Koordinaten | 48,5185, 10,8116 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Biberbach
Was kostet eine Wohnung in Biberbach?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 10,82 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.526 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind leicht unter dem Durchschnitt des Landkreises Augsburg (11,33 Euro/m² Miete, 3.725 Euro/m² Kaufpreis), liegen aber über den bayernweiten Durchschnittswerten (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Biberbach entwickelt?
Die Mietpreise sind von 11,25 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,44 Euro im Jahr 2026 leicht gesunken (jährliche Veränderung von rund -0,93 Prozent). Die Kaufpreise sind im selben Zeitraum von 3.825 Euro pro Quadratmeter auf 5.305 Euro pro Quadratmeter gestiegen (jährlich rund 4,17 Prozent). Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Wie teuer ist Biberbach im Vergleich zu anderen Orten?
Im Landkreis Augsburg liegt Biberbach mit 3.526 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 3.725 Euro. Im bayernweiten Vergleich liegt Biberbach über dem Durchschnitt von 3.246 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,68 Prozent und damit knapp unter dem Kreiswert von 3,70 Prozent. Im Bundesland liegt Biberbach bei der Rendite auf dem 44. Perzentil, was bedeutet, dass rund 44 Prozent der Orte im Vergleich niedrigere Renditen aufweisen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Biberbach?
Die Bruttomietrendite in Biberbach beträgt 3,68 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,16. Im Vergleich dazu weist der Landkreis Augsburg eine Rendite von 3,70 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 27,43 aus. Bayernweit liegt die durchschnittliche Bruttomietrendite bei 4,13 Prozent, deutschlandweit bei 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 27,16 bedeutet, dass das 27,16-fache des jährlichen Nettokaltmietpreises als Kaufpreis zu zahlen ist.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Biberbach?
Die Einwohnerzahl ist von 3.444 im Jahr 2015 auf 3.536 im Jahr 2024 um 2,67 Prozent gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 96 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,4 Prozent und war damit niedriger als 2015, als sie bei 5,1 Prozent lag.
Wie schneidet Biberbach im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Der Landkreis Augsburg, zu dem Biberbach gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 114 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abgeschnitten hat der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 46. Schwächer sind die Werte bei Wettbewerb und Innovation (Rang 166) und Demografie (Rang 154). Am Ort selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Biberbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Biberbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Biberbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Augsburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Kutzenhausen | 86500 | 10,72 € | 2.484 € | 5,18 % |
| Westendorf | 86707 | 11,07 € | 2.637 € | 5,04 % |
| Scherstetten | 86872 | 9,81 € | 2.760 € | 4,27 % |
| Nordendorf | 86695 | 11,06 € | 3.155 € | 4,21 % |
| Mickhausen | 86866 | 8,75 € | 2.501 € | 4,20 % |
| Ustersbach | 86514 | 10,11 € | 2.900 € | 4,18 % |
| Emersacker | 86494 | 9,96 € | 2.968 € | 4,03 % |
| Walkertshofen | 86877 | 9,52 € | 2.864 € | 3,99 % |