Ustersbach
Ustersbach (PLZ 86514) liegt im Kreis Augsburg in Bayern. Der Ort zählt 1.239 Einwohner auf 11,1 km², das entspricht 111 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,11 € pro m², der Kaufpreis bei 2.900 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,18 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,9 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Ustersbach über dem Renditeniveau von 65 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2019 und 2026 stieg die Miete von 6,70 € auf 12,05 € pro m², im Mittel 8,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 10,0 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 12,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Augsburg Rang 114 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 145, Stärkerang 127). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Fischach, Kutzenhausen und Dinkelscherben an.
Immobilienpreise in Ustersbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Ustersbach
Ustersbach ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Augsburg mit moderaten Immobilienpreisen, überdurchschnittlicher Bruttomietrendite und starker Bevölkerungsentwicklung. Der Immobilienmarkt zeigt volatile Mietpreise bei steigenden Kaufpreisen.
Marktüberblick
Ustersbach ist eine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Augsburg mit 1.239 Einwohnern auf 11,13 km². Der Ort liegt etwa 25 Kilometer westlich von Augsburg im Naturpark Augsburg Westliche Wälder und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Gessertshausen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule (gemeinsam mit Dinkelscherben), eine Gemeindebücherei und ist durch die Buslinie 600 des Augsburger Verkehrsverbundes an Augsburg angebunden. Durch das Gemeindegebiet verlaufen die Bundesstraße 300 und die Bahnstrecke Augsburg–Ulm; der ehemalige Bahnhof Mödishofen wurde in den 1990er Jahren geschlossen.
Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein ambivalentes Bild. Die Angebotsmiete liegt bei 10,11 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.900 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,18 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,92.
Preisentwicklung
Die Mietentwicklung in Ustersbach ist außergewöhnlich volatil. Nach 6,70 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 stieg die Angebotsmiete bis 2021 auf 9,39 Euro, fiel 2022 leicht auf 8,90 Euro, sprang 2023 auf 13,47 Euro und pendelte sich 2024 bei 10,00 Euro und 2025 bei 8,18 Euro ein. Der aktuelle Wert von 12,05 Euro (2026) liegt wieder deutlich darüber. Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 8,75 Prozent.
Diese starken Schwankungen sind typisch für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen und Inseraten. Einzelne hohe oder niedrige Angebote können den Durchschnittswert überproportional beeinflussen. Der Sprung von 8,90 Euro (2022) auf 13,47 Euro (2023) und der Rückgang auf 8,18 Euro (2025) deuten auf einen Markt hin, in dem die Angebotsmieten nicht stabil sind und von wenigen vergleichbaren Objekten abhängen.
Die Kaufpreise zeigen einen anderen Verlauf. Hier liegen nur drei Datenpunkte vor: 2.320,75 Euro pro Quadratmeter (2021), 2.441,06 Euro (2022) und 3.741,07 Euro (2026). Der Kaufpreis-CAGR beträgt 10,02 Prozent. Der Anstieg von 2022 auf 2026 um rund 53 Prozent in vier Jahren ist deutlich stärker als die Mietentwicklung und treibt den Kaufpreisfaktor nach unten.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Ustersbach bei der Angebotsmiete (10,11 Euro/m²) unter dem Landkreisdurchschnitt von 11,33 Euro/m² und knapp auf Höhe des bayerischen Durchschnitts von 10,11 Euro/m². Der Kaufpreis von 2.900 Euro/m² liegt unter dem Landkreisdurchschnitt von 3.725 Euro/m² und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro/m².
Besonders auffällig ist die Bruttomietrendite: Mit 4,18 Prozent liegt sie über dem Landkreisdurchschnitt von 3,70 Prozent und leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Das Perzentil im Bundesland beträgt 65,3 – Ustersbach liegt damit im oberen Drittel aller bayerischen Orte bei der Mietrendite.
Der Kaufpreisfaktor von 23,92 liegt unter dem Landkreisdurchschnitt von 27,43 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis höher sind – was mit der überdurchschnittlichen Rendite übereinstimmt.
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Ustersbach mit 10,11 Euro/m² über Mickhausen (8,75 Euro/m²) und Ziemetshausen (8,94 Euro/m²), aber unter allen anderen. Beim Kaufpreis von 2.900 Euro/m² liegt Ustersbach über Kutzenhausen (2.484 Euro/m²), Mickhausen (2.501 Euro/m²) und Ziemetshausen (2.882 Euro/m²), aber deutlich unter Dinkelscherben (4.220 Euro/m²), das zugleich die niedrigste Rendite (3,40 Prozent) aufweist.
Demografie und Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Ustersbach ist seit 2015 um 12,4 Prozent von 1.102 auf 1.239 Einwohner gewachsen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 111 Einwohner pro Quadratkilometer. Das Wachstum war nicht linear: Zwischen 2015 und 2018 stieg die Einwohnerzahl von 1.102 auf 1.176, fiel 2019 leicht auf 1.164, stieg dann wieder bis 2022 auf 1.251 und stabilisierte sich 2023 und 2024 bei 1.239.
Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 0,91 Prozent und war damit extrem niedrig. Sie stieg bis 2023 auf 3,05 Prozent, was immer noch unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt, aber einen deutlichen Anstieg darstellt. Im Jahr 2023 waren 23 Personen arbeitslos gemeldet.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Augsburg auf Rang 114 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Rang im Teilindex Demografie liegt bei 154, im Index Dynamik bei 145, im Index Wettbewerb und Innovation bei 166. Der Index Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 46 einen deutlich besseren Wert. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Ustersbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Ustersbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 6,70 €/m² |
| 2020 | 7,78 €/m² |
| 2021 | 9,39 €/m² |
| 2022 | 8,90 €/m² |
| 2023 | 13,47 €/m² |
| 2024 | 10,00 €/m² |
| 2025 | 8,18 €/m² |
| 2026 | 12,05 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Ustersbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 2.321 €/m² |
| 2022 | 2.441 €/m² |
| 2026 | 3.741 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Ustersbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 4,86 % |
| 2022 | 4,38 % |
| 2026 | 3,87 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Ustersbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.102 Einwohner |
| 2016 | 1.120 Einwohner |
| 2017 | 1.167 Einwohner |
| 2018 | 1.176 Einwohner |
| 2019 | 1.164 Einwohner |
| 2020 | 1.171 Einwohner |
| 2021 | 1.193 Einwohner |
| 2022 | 1.251 Einwohner |
| 2023 | 1.239 Einwohner |
| 2024 | 1.239 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Ustersbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,91 % |
| 2016 | 0,37 % |
| 2017 | 0,64 % |
| 2018 | 1,50 % |
| 2019 | 1,50 % |
| 2020 | 1,51 % |
| 2021 | 1,37 % |
| 2022 | 1,73 % |
| 2023 | 3,05 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 114 Rang |
| Dynamik | 145 Rang |
| Stärke | 127 Rang |
| Demografie | 154 Rang |
| Arbeitsmarkt | 145 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 166 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 46,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Ustersbach liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Ustersbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Ustersbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Ustersbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Ustersbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Dinkelscherben | 11,95 €/m² |
| Zusmarshausen | 11,76 €/m² |
| Langenneufnach | 11,65 €/m² |
| Fischach | 11,60 €/m² |
| Horgau | 11,22 €/m² |
| Gessertshausen | 10,89 €/m² |
| Kutzenhausen | 10,72 €/m² |
| Ustersbach | 10,11 €/m² |
| Ziemetshausen | 8,94 €/m² |
| Mickhausen | 8,75 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Ustersbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Ustersbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Kutzenhausen | 5,18 % |
| Mickhausen | 4,20 % |
| Ustersbach | 4,18 % |
| Fischach | 3,88 % |
| Zusmarshausen | 3,88 % |
| Gessertshausen | 3,87 % |
| Langenneufnach | 3,72 % |
| Ziemetshausen | 3,72 % |
| Dinkelscherben | 3,40 % |
| Horgau | 3,29 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Fischach, M | 3,0 km | 86850 | 11,60 € | 3.589 € | 3,88 % |
| Kutzenhausen | 4,9 km | 86500 | 10,72 € | 2.484 € | 5,18 % |
| Dinkelscherben, M | 5,1 km | 86424 | 11,95 € | 4.220 € | 3,40 % |
| Langenneufnach | 6,2 km | 86863 | 11,65 € | 3.758 € | 3,72 % |
| Gessertshausen | 7,1 km | 86459 | 10,89 € | 3.379 € | 3,87 % |
| Mickhausen | 7,9 km | 86866 | 8,75 € | 2.501 € | 4,20 % |
| Ziemetshausen, M | 8,4 km | 86473 | 8,94 € | 2.882 € | 3,72 % |
| Horgau | 9,4 km | 86497 | 11,22 € | 4.095 € | 3,29 % |
| Zusmarshausen, M | 9,8 km | 86441 | 11,76 € | 3.636 € | 3,88 % |
Wo liegt Ustersbach?
Lage
Ustersbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Ustersbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,11 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.900 € |
| Bruttomietrendite | 4,18 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,9 |
| Einwohner | 1.239 |
| Einwohner je km² | 111 |
| Fläche (km²) | 11,1 |
| Arbeitslosenquote | 3,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #114 |
| Prognos Dynamikrang | #145 |
| Prognos Stärkerang | #127 |
| Koordinaten | 48,3158, 10,6407 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Ustersbach
Was kostet eine Wohnung in Ustersbach?
Die aktuelle Angebotsmiete für Wohnungen in Ustersbach liegt bei 10,11 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.900 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Ustersbach sowohl unter dem Durchschnitt des Landkreises Augsburg (11,33 Euro/m² Miete, 3.725 Euro/m² Kaufpreis) als auch leicht unter dem bayerischen Landesdurchschnitt bei der Miete (10,11 Euro/m²) und beim Kaufpreis (3.246 Euro/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,92 und liegt damit unter dem Kreis- und Bayerndurchschnitt, was auf ein vergleichsweise günstiges Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Wie haben sich die Mieten in Ustersbach entwickelt?
Die Angebotsmieten in Ustersbach sind seit 2019 deutlich gestiegen: Von 6,70 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 stiegen sie auf 10,11 Euro/m² im aktuellen Angebot. Die Entwicklung war dabei nicht linear – 2023 wurde mit 13,47 Euro/m² ein Höhepunkt erreicht, bevor die Werte 2024 und 2025 wieder sanken. Die aktuelle Miete von 10,11 Euro/m² liegt damit deutlich über dem Startwert von 2019, aber unter dem Spitzenwert von 2023.
Wie haben sich die Kaufpreise in Ustersbach entwickelt?
Die Kaufpreise in Ustersbach sind seit 2021 deutlich gestiegen: Von 2.320,75 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.441,06 Euro/m² im Jahr 2022. Die Zeitreihe weist für 2026 einen Wert von 3.741,07 Euro/m² aus. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.900 Euro pro Quadratmeter. Alle Werte der Zeitreihe sind keine Schätzungen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Ustersbach?
Die Bruttomietrendite in Ustersbach beträgt 4,18 Prozent und liegt damit über dem Durchschnitt des Landkreises Augsburg (3,70 Prozent) sowie leicht über dem bayerischen Landesdurchschnitt (4,13 Prozent). Im Perzentilrang von Bayern belegt Ustersbach mit 65,27 einen Platz im oberen Drittel – rund 65 Prozent der Orte im Bundesland haben eine niedrigere Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 23,92 ist niedriger als der Kreis- und Bayerndurchschnitt, was ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis von Kaufpreis zu Miete anzeigt.
Wie hat sich die Bevölkerung in Ustersbach entwickelt?
Die Bevölkerung in Ustersbach ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 1.102 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.239 Einwohner im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 12,4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 111 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 23 Prozent, was auf einen strukturellen Arbeitsmarkt hinweist.
Woher stammen die Daten zu Ustersbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Ustersbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Ustersbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Augsburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Kutzenhausen | 86500 | 10,72 € | 2.484 € | 5,18 % |
| Westendorf | 86707 | 11,07 € | 2.637 € | 5,04 % |
| Scherstetten | 86872 | 9,81 € | 2.760 € | 4,27 % |
| Nordendorf | 86695 | 11,06 € | 3.155 € | 4,21 % |
| Mickhausen | 86866 | 8,75 € | 2.501 € | 4,20 % |
| Emersacker | 86494 | 9,96 € | 2.968 € | 4,03 % |
| Walkertshofen | 86877 | 9,52 € | 2.864 € | 3,99 % |
| Gablingen | 86456 | 11,72 € | 3.583 € | 3,93 % |