Zusmarshausen, M

Marktüberblick

Zusmarshausen liegt 23 Kilometer westlich von Augsburg an der Autobahn A8 und hat sich seit der Gebietsreform von 1976/1978 von 4.856 auf heute rund 6.600 Einwohner entwickelt – ein Wachstum von über 31 Prozent in 30 Jahren. Der Markt im Landkreis Augsburg weist mit 11,76 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete und 3.636 Euro pro Quadratmeter Angebotskaufpreis ein Preisniveau auf, das über dem bayerischen Durchschnitt liegt, aber knapp unter dem Kreisdurchschnitt. Die Bruttomietrendite beträgt 3,88 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,76.

Die Kennzahlen zeigen einen Markt, der sich im Spannungsfeld zwischen ländlicher Lage und guter Anbindung an die Großstadt Augsburg bewegt. Die Miete liegt mit 11,76 Euro deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis von 3.636 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Landesmittel von 3.246 Euro. Gleichzeitig liegt der Kaufpreis unter dem Kreisdurchschnitt von 3.725 Euro, was Zusmarshausen im Landkreis relativ erschwinglich macht. Die Rendite von 3,88 Prozent liegt über der des Kreises (3,70 Prozent), aber unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent).

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der Jahre 2018 bis 2026 zeigen bei Miete und Kaufpreis starke jährliche Schwankungen, die auf die geringe Anzahl von Transaktionen in einer Gemeinde dieser Größe hindeuten könnten. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.929 Euro (2019) und 4.799 Euro (2026), die Angebotsmiete zwischen 8,88 Euro (2019) und 11,52 Euro (2025).

Trotz dieser Volatilität lassen sich grobe Trends ablesen: Der Kaufpreis stieg von 3.021 Euro im Jahr 2018 auf 4.799 Euro im Jahr 2026, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von knapp 6 Prozent entspricht. Die Miete entwickelte sich weniger dynamisch – von 9,25 Euro (2018) auf 10,06 Euro (2026) bei einem jährlichen Wachstum von rund 1 Prozent. Die unterschiedliche Dynamik von Kaufpreis und Miete führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf verändert hat.

Die hohe Volatilität der Zeitreihen bedeutet, dass einzelne Jahreswerte nicht isoliert bewertet werden sollten. Die CAGR-Werte von 5,96 Prozent beim Kaufpreis und 1,05 Prozent bei der Miete geben einen robusteren Eindruck der langfristigen Entwicklung.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern positioniert sich Zusmarshausen mittig. Die Angebotsmiete von 11,76 Euro liegt über den Werten von Welden (10,23 Euro), Altenmünster (11,06 Euro) und Horgau (11,22 Euro), aber unter denen von Dinkelscherben (11,95 Euro), Adelsried (11,92 Euro) und deutlich unter Landensberg (15,37 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Zusmarshausen mit 3.636 Euro pro Quadratmeter über Welden (3.316 Euro), Altenmünster (3.405 Euro) und Landensberg (2.714 Euro), aber unter Dinkelscherben (4.220 Euro), Horgau (4.095 Euro), Bonstetten (4.015 Euro) und Adelsried (4.358 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 25,76 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 27,43 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Die Bruttomietrendite von 3,88 Prozent liegt über den Nachbarorten Dinkelscherben (3,40 Prozent), Horgau (3,29 Prozent), Bonstetten (2,95 Prozent) und Adelsried (3,28 Prozent), aber unter Landensberg (6,80 Prozent) und Kutzenhausen (5,18 Prozent). Die hohen Renditen in Landensberg und Kutzenhausen korrespondieren mit deutlich niedrigeren Kaufpreisen (2.714 bzw. 2.484 Euro pro Quadratmeter).

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Zusmarshausen ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen – von 6.255 auf 6.620 Einwohner, was einem Anstieg von 5,8 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2019 und 2022, als die Einwohnerzahl von 6.436 auf 6.572 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 6.620.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 9,2 Prozent (92 Promille) und ist damit leicht gestiegen im Vergleich zu 7,2 Prozent im Jahr 2019.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 97 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine bayerische Gemeinde im Umland einer Großstadt typisch ist. Das Wachstum der letzten Jahre korrespondiert mit der allgemeinen Entwicklung im Landkreis Augsburg, der zu den wachstumsstärksten Kreisen Bayerns gehört.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Der Landkreis Augsburg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, rangiert mit Platz 114 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking im oberen Mittelfeld. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Rang 46 im Index Wohlstand und soziale Lage. Schwächer sind die Werte bei Wettbewerb und Innovation (Rang 166), Demografie (Rang 154) und Arbeitsmarkt (Rang 145).

Diese Struktur – hoher Wohlstand bei gleichzeitig innovations- und demografischschwächeren Werten – kennzeichnet einen Kreis, der als Wohnstandort attraktiv ist, aber mit begrenzter wirtschaftlicher Dynamik jenseits des Pendlerstatus.

Zusmarshausen verfügt über keine eigene Hochschule. Der Ort ist jedoch Teil eines Schulverbands mit Grundschulen in Altenmünster, Horgau und Zusmarshausen sowie einer Realschule und Mittelschule mit Mittlerer-Reife-Zug-Angebot in Zusmarshausen selbst.

Ein wichtiger Infrastrukturbaustein ist der geplante Regionalbahnhof im Zuge der Neubaustrecke Ulm–Augsburg der Deutschen Bahn, der Zusmarshausen direkt an das Fern- und Regionalnetz anbinden soll. Die Verbindung führt von Ulm über Neu-Ulm, Günzburg, Offingen, Burgau, Zusmarshausen, Augsburg-Oberhausen nach Augsburg Hauptbahnhof.

Als wichtiger lokaler Arbeitgeber ist der Fahrzeugzubehör-Hersteller Sortimo mit Hauptsitz in Zusmarshausen zu nennen. Der Forstbetrieb Zusmarshausen der Bayerischen Staatsforsten bewirtschaftet den Staatswald in der Region.