Bonstetten
Bonstetten (PLZ 86486) liegt im Kreis Augsburg in Bayern. Der Ort zählt 1.641 Einwohner auf 6,8 km², das entspricht 243 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,86 € pro m², der Kaufpreis bei 4.015 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,95 % und ein Kaufpreisfaktor von 33,9 — rechnerisch sind das 34 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bonstetten über dem Renditeniveau von 10 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,41 € auf 11,00 € pro m², im Mittel 2,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 9,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 23,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Augsburg Rang 114 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 145, Stärkerang 127). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Adelsried, Heretsried und Welden an.
Immobilienpreise in Bonstetten im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Bonstetten
Bonstetten ist eine kleine Wohngemeinde im Landkreis Augsburg mit starkem Bevölkerungswachstum (+23,3 % seit 2015) und sehr niedriger Arbeitslosenquote (1,11 %). Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Kaufpreis darüber liegt. Der Kaufpreisfaktor von 33,92 ist der höchste aller Nachbarorte, die Bruttomietrendite von 2,95 % die niedrigste. Die Kaufpreise haben sich von 2018 bis 2026 verdoppelt, während die Mieten stark volatil sind.
Gemeindeprofil und Standort
Bonstetten ist eine 6,75 km² große Gemeinde im schwäbischen Landkreis Augsburg und Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Welden. Sie liegt am Südhang des Stauffersbergs im Laugnatal, mitten im Naturpark Augsburg-Westliche Wälder, und ist zu 45 Prozent bewaldet. Die Gemeinde hat keine weiteren Gemeindeteile außer dem Pfarrdorf Bonstetten und liegt knapp 20 Kilometer nordwestlich von Augsburg an der Bundesautobahn 8 (Anschlussstelle Adelsried). Von 2015 bis 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 1.331 auf 1.641, was einem Anstieg von 23,3 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,11 Prozent und damit auf einem extrem niedrigen Niveau. Die Bevölkerungsdichte beträgt 243 Einwohner pro Quadratkilometer.
Aktueller Immobilienmarkt
Die Angebotsmiete liegt in Bonstetten bei 9,86 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 11,33 Euro sowie dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro. Über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt jedoch der Angebotskaufpreis mit 4.015 Euro pro Quadratmeter (Kreis: 3.725 Euro, Bayern: 3.246 Euro, Deutschland: 2.409 Euro). Der daraus berechnete Kaufpreisfaktor von 33,92 ist der höchste aller acht untersuchten Nachbarorte und deutlich über dem Kreis- (27,43) und Landesdurchschnitt (26,10). Die Bruttomietrendite von 2,95 Prozent liegt damit unter allen Nachbarorten und im unteren Zehntel der bayerischen Vergleichswerte (Perzentilrang 9,7). Das bedeutet: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zu den Mieten in Bonstetten besonders hoch, was die Rendite für Investoren drückt.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Bonstetten zeigen eine starke Volatilität: Nach einem Anstieg auf 13,95 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 fielen sie bis 2024 auf 5,77 Euro, bevor sie 2026 wieder auf 11 Euro stiegen. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) liegt bei 1,97 Prozent. Anders verhält es sich bei den Kaufpreisen: Sie verdoppelten sich von 2.268 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 4.837 Euro im Jahr 2026, bei einem CAGR von 9,93 Prozent. Im Jahr 2023 wurde mit 7.151 Euro pro Quadratmeter ein deutlicher Ausreißer verzeichnet, der deutlich über dem Niveau von 2024 (3.933 Euro) und 2025 (3.306 Euro) liegt. Diese Schwankung deutet auf einen stark angebotsgetriebenen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder wenige große Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich zeigt Bonstetten ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,86 Euro pro Quadratmeter auf einem der niedrigeren Werte im Umkreis (Heretsried liegt mit 9,85 Euro nur geringfügig darunter). Gleichzeitig führt der Kaufpreis mit 4.015 Euro pro Quadratmeter bei der Rendite mit 2,95 Prozent zu den niedrigsten Werten aller Nachbarorte. Emersacker bietet mit 2.968 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und 4,03 Prozent Rendite die günstigste Alternative im Umkreis. Bonstetten ist damit eine Wohngemeinde, in der die Kaufpreise im Verhältnis zur Miethöhe überproportional hoch sind. Die niedrige Arbeitslosenquote von 1,11 Prozent und das starke Bevölkerungswachstum deuten auf eine nachfragestarke Wohngemeinde hin, die sich vor allem für Pendler nach Augsburg eignet.
Standortfaktoren
Der Landkreis Augsburg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 114 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Wohlstand und die soziale Lage liegen mit Rang 46 im oberen Drittel, während Innovation und Wettbewerb (Rang 166) sowie Demografie (Rang 154) eher im unteren Bereich liegen. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die verkehrliche Anbindung über die A8 und die Lage im Naturpark Augsburg-Westliche Wälder mit 45 Prozent Waldfläche machen Bonstetten zu einer bevorzugten Wohngemeinde mit Naherholungscharakter, was sich in den Kaufpreisen widerspiegelt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bonstetten entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bonstetten
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,41 €/m² |
| 2019 | 8,46 €/m² |
| 2020 | 13,95 €/m² |
| 2021 | 9,34 €/m² |
| 2022 | 11,15 €/m² |
| 2023 | 9,71 €/m² |
| 2024 | 5,77 €/m² |
| 2025 | 12,64 €/m² |
| 2026 | 11,00 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bonstetten
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.268 €/m² |
| 2019 | 2.454 €/m² |
| 2020 | 3.260 €/m² |
| 2023 | 7.151 €/m² |
| 2024 | 3.933 €/m² |
| 2025 | 3.306 €/m² |
| 2026 | 4.837 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bonstetten
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,98 % |
| 2019 | 4,14 % |
| 2020 | 5,13 % |
| 2023 | 1,63 % |
| 2024 | 1,76 % |
| 2025 | 4,59 % |
| 2026 | 2,73 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bonstetten
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.331 Einwohner |
| 2016 | 1.355 Einwohner |
| 2017 | 1.385 Einwohner |
| 2018 | 1.404 Einwohner |
| 2019 | 1.462 Einwohner |
| 2020 | 1.530 Einwohner |
| 2021 | 1.573 Einwohner |
| 2022 | 1.620 Einwohner |
| 2023 | 1.641 Einwohner |
| 2024 | 1.641 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bonstetten
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,33 % |
| 2016 | 1,50 % |
| 2017 | 1,20 % |
| 2018 | 1,30 % |
| 2019 | 1,19 % |
| 2020 | 1,58 % |
| 2021 | 1,93 % |
| 2022 | 2,01 % |
| 2023 | 1,11 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 114 Rang |
| Dynamik | 145 Rang |
| Stärke | 127 Rang |
| Demografie | 154 Rang |
| Arbeitsmarkt | 145 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 166 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 46,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bonstetten liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bonstetten im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bonstetten ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bonstetten ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bonstetten
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Aystetten | 12,75 €/m² |
| Adelsried | 11,92 €/m² |
| Zusmarshausen | 11,76 €/m² |
| Gablingen | 11,72 €/m² |
| Horgau | 11,22 €/m² |
| Altenmünster | 11,06 €/m² |
| Welden | 10,23 €/m² |
| Emersacker | 9,96 €/m² |
| Bonstetten | 9,86 €/m² |
| Heretsried | 9,85 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bonstetten ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bonstetten
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Emersacker | 4,03 % |
| Gablingen | 3,93 % |
| Altenmünster | 3,90 % |
| Zusmarshausen | 3,88 % |
| Welden | 3,70 % |
| Aystetten | 3,52 % |
| Heretsried | 3,38 % |
| Horgau | 3,29 % |
| Adelsried | 3,28 % |
| Bonstetten | 2,95 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Adelsried | 1,8 km | 86477 | 11,92 € | 4.358 € | 3,28 % |
| Heretsried | 3,2 km | 86465 | 9,85 € | 3.504 € | 3,38 % |
| Welden, M | 4,1 km | 86465 | 10,23 € | 3.316 € | 3,70 % |
| Horgau | 5,2 km | 86497 | 11,22 € | 4.095 € | 3,29 % |
| Emersacker | 6,1 km | 86494 | 9,96 € | 2.968 € | 4,03 % |
| Aystetten | 6,4 km | 86482 | 12,75 € | 4.345 € | 3,52 % |
| Gablingen | 8,8 km | 86456 | 11,72 € | 3.583 € | 3,93 % |
| Altenmünster | 9,0 km | 86450 | 11,06 € | 3.405 € | 3,90 % |
| Zusmarshausen, M | 9,3 km | 86441 | 11,76 € | 3.636 € | 3,88 % |
Wo liegt Bonstetten?
Lage
Bonstetten auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bonstetten
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,86 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.015 € |
| Bruttomietrendite | 2,95 % |
| Kaufpreisfaktor | 33,9 |
| Einwohner | 1.641 |
| Einwohner je km² | 243 |
| Fläche (km²) | 6,8 |
| Arbeitslosenquote | 1,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #114 |
| Prognos Dynamikrang | #145 |
| Prognos Stärkerang | #127 |
| Koordinaten | 48,4391, 10,7063 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bonstetten
Was kostet eine Wohnung in Bonstetten?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Bonstetten liegt bei 9,86 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.015 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit unter dem Durchschnitt des Landkreises Augsburg (11,33 €/m²), aber knapp über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²). Der Kaufpreis von 4.015 €/m² liegt jedoch deutlich über dem Kreis- (3.725 €/m²) und Landesdurchschnitt (3.246 €/m²). Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bonstetten entwickelt?
Die Kaufpreise in Bonstetten sind seit 2018 deutlich gestiegen, mit einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate (CAGR) von rund 9,93 %. Der Preis lag 2018 bei 2.268 €/m² und erreichte 2023 mit 7.151 €/m² einen extremen Spitzenwert, bevor er 2024 auf 3.933 €/m² und 2025 auf 3.306 €/m² sank. Für 2026 wird ein Wert von 4.837 €/m² prognostiziert. Die Miete entwickelte sich mit 1,97 % jährlicher Steigerung deutlich ruhiger, von 9,41 €/m² (2018) auf 11,00 €/m² (2026).
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bonstetten?
Die Bruttomietrendite in Bonstetten beträgt 2,95 %, was deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Augsburg (3,70 %) und dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 33,92 ist ebenfalls hoch — im Vergleich zum Kreis-Durchschnitt von 27,43 und Bayern von 26,10. Der Perzentilrang von 9,73 im Bundesland bedeutet, dass nur rund 10 % der Orte in Bayern eine noch niedrigere Bruttomietrendite aufweisen. Das Kaufpreisniveau steht damit im Verhältnis zur Miete sehr hoch.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bonstetten?
Die Bevölkerung in Bonstetten ist seit 2015 stark gewachsen: Von 1.331 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.641 im Jahr 2024, das entspricht einem Anstieg von 23,3 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 243 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 11 %. Der Landkreis Augsburg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 114 von rund 400 deutschen Kreisen, mit dem besten Wert im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 46).
Wie steht Bonstetten im Vergleich zu den Nachbargemeinden da?
Im Vergleich zu den Nachbargemeinden liegt die Angebotsmiete in Bonstetten mit 9,86 €/m² im unteren Drittel — deutlich niedriger als in Aystetten (12,75 €/m²) oder Adelsried (11,92 €/m²), aber ähnlich wie in Heretsried (9,85 €/m²). Beim Kaufpreis mit 4.015 €/m² liegt Bonstetten im oberen Mittelfeld der Umgebung, unter anderem hinter Adelsried (4.358 €/m²) und Aystetten (4.345 €/m²), aber über Emersacker (2.968 €/m²).
Woher stammen die Daten zu Bonstetten?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bonstetten sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bonstetten führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Augsburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Kutzenhausen | 86500 | 10,72 € | 2.484 € | 5,18 % |
| Westendorf | 86707 | 11,07 € | 2.637 € | 5,04 % |
| Scherstetten | 86872 | 9,81 € | 2.760 € | 4,27 % |
| Nordendorf | 86695 | 11,06 € | 3.155 € | 4,21 % |
| Mickhausen | 86866 | 8,75 € | 2.501 € | 4,20 % |
| Ustersbach | 86514 | 10,11 € | 2.900 € | 4,18 % |
| Emersacker | 86494 | 9,96 € | 2.968 € | 4,03 % |
| Walkertshofen | 86877 | 9,52 € | 2.864 € | 3,99 % |