Adelsried

Lage und Struktur

Adelsried ist eine 9,7 km² große Gemeinde im schwäbischen Landkreis Augsburg mit rund 2.610 Einwohnern. Der Ort liegt am Rand des Schwäbischen Holzwinkels, etwa 20 Kilometer westlich der Stadt Augsburg, und ist über die Anschlussstelle 71a direkt an die Bundesautobahn 8 angebunden. Die Gemeinde gehört zum Naturpark Augsburg – Westliche Wälder und umfasst drei Gemeindeteile: das Pfarrdorf Adelsried, das Dorf Kruichen und die Einöde Engelshof.

Die Lage im ländlichen Umland einer Großstadt prägt den Immobilienmarkt: Adelsried wird vorrangig als Wohngemeinde genutzt, während die wirtschaftliche Struktur durch kleine bis mittlere Betriebe im Handel, im produzierenden Gewerbe und im Dienstleistungsbereich bestimmt ist. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick: Preise und Rendite

Der Immobilienmarkt in Adelsried ist durch überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 11,92 Euro pro Quadratmeter und damit sowohl über dem Durchschnitt des Landkreises Augsburg (11,33 Euro) als auch über dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis beträgt 4.358 Euro pro Quadratmeter und übertrifft den Kreisdurchschnitt (3.725 Euro) sowie den Bayernwert (3.246 Euro) um jeweils rund 17 bis 34 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 30,48 liegt über dem Kreiswert (27,43) und dem Landesdurchschnitt (26,10). Die Bruttomietrendite von 3,28 Prozent gehört damit zu den niedrigeren im Vergleich – sie liegt unter dem Kreisdurchschnitt (3,70 Prozent) und deutlich unter dem bayerischen Mittel (4,13 Prozent). Im Bundesland belegt Adelsried mit einem Rendite-Perzentil von 22,6 Prozent den unteren Fünftel der verglichenen Orte.

Die niedrige Rendite ergibt sich aus der Kombination hoher Kaufpreise bei gleichzeitig moderat über dem Durchschnitt liegenden Mieten. Der Kaufpreis liegt mit dem 1,17-Fachen des Kreiswerts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,05-Fachen.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine deutliche Preisdynamik. Der Kaufpreis stieg von 2.782 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 4.088 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um rund 47 Prozent in acht Jahren. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 6,31 Euro (2018) auf 16 Euro (2026), was einem Anstieg um 153 Prozent entspricht. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Allerdings weisen beide Reihen starke jährliche Schwankungen auf. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen einem Tief von 1.911 Euro (2022) und einem Hoch von 4.794 Euro (2024). Die Miete schwankte zwischen 6,31 Euro (2018) und 15,24 Euro (2021). Diese Volatilität entspricht dem Muster kleiner ländlicher Märkte, bei denen bereits wenige Transaktionen oder neue Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die CAGR (jährliche Wachstumsrate) liegt bei 4,93 Prozent für den Kaufpreis und bei 12,33 Prozent für die Miete. Die hohe Miet-CAGR resultiert aus dem niedrigen Startwert 2018 und spiegelt den allgemeinen Aufwärtstrend wider.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Adelsried hat in den letzten Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum verzeichnet. Von 2.306 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 2.610 im Jahr 2024 – ein Plus von 13,2 Prozent. Besonders dynamisch war der Zuzug in den Jahren 2021 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 2.455 auf 2.610 anstieg.

Die Bevölkerungsentwicklung entspricht dem Muster von Wohngemeinden im Umland größerer Städte, die von der Pendlernachfrage profitieren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 269 Einwohner pro Quadratkilometer und liegt damit deutlich über dem ländlichen Durchschnitt, was die begrenzte verfügbare Baufläche erklärt.

Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe einen Anstieg von 28 (2015) auf 37 (2023). Die genaue Einheit dieser Werte ist nicht eindeutig, doch der Trend deutet auf eine Verschlechterung der Arbeitsmarktlage hin.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Augsburg auf Platz 114 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders gut abschneidet der Kreis im Bereich Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 46, während die Bereiche Demografie (Rang 154), Dynamik (Rang 145) und Wettbewerb sowie Innovation (Rang 166) im unteren Drittel liegen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Adelsried (11,92 Euro) im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Höher sind Aystetten (12,75 Euro) und Neusäß (13,58 Euro), deutlich niedriger liegen Bonstetten (9,86 Euro), Heretsried (9,85 Euro), Welden (10,23 Euro), Emersacker (9,96 Euro) und Gablingen (11,72 Euro). Horgau (11,22 Euro) liegt knapp darunter.

Beim Kaufpreis liegt Adelsried mit 4.358 Euro pro Quadratmeter nahe am oberen Ende der Nachbarn. Neusäß (4.402 Euro) und Aystetten (4.345 Euro) liegen vergleichbar hoch, während Emersacker (2.968 Euro) und Welden (3.316 Euro) deutlich unter dem Wert liegen.

Die Bruttomietrendite von 3,28 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarn. Nur Bonstetten (2,95 Prozent) weist eine niedrigere Rendite aus. Alle anderen Nachbarorte liegen darüber: Heretsried (3,38), Horgau (3,29), Aystetten (3,52), Welden (3,70), Gablingen (3,93), Neusäß (3,70) und Emersacker (4,03).

Das Muster zeigt: Adelsried ist einer der teuersten Orte im Umland, sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen. Die niedrige Rendite resultiert aus den hohen Kaufpreisen, die stärker über dem regionalen Mittel liegen als die Mieten.