Neusäß, St

Marktüberblick

Neusäß liegt im Landkreis Augsburg in Bayern, rund 6 Kilometer westlich der Stadt Augsburg. Mit einer Fläche von 25,22 km² und etwa 23.250 Einwohnern (Stand 2024) ist die Gemeinde eine der größeren Gemeinden im ländlichen Raum des Landkreises. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 922 Einwohner pro km² – deutlich höher als der bayerische Durchschnitt ländlicher Gemeinden, was die enge Verflechtung mit der Metropolregion Augsburg widerspiegelt.

Der Immobilienmarkt in Neusäß wird maßgeblich von der Nähe zur Großstadt Augsburg geprägt. Die Gemeinde fungiert als Wohngemeinde für Pendler, die in Augsburg arbeiten, profitiert aber auch von eigener Infrastruktur und einer zunehmenden Eigenständigkeit. Die B 10, die direkt durch Neusäß verläuft und bis nach Stuttgart führt, ist eine wichtige Verkehrsachse.

Preisentwicklung

Die aktuellen Angebotswerte liegen bei 13,58 Euro pro Quadratmeter für die Miete und 4.402 Euro pro Quadratmeter für den Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,01, die Bruttomietrendite liegt bei 3,7 Prozent.

Bei der Angebotsmiete ist ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen: Von 10,01 Euro pro m² im Jahr 2018 stieg der Wert auf 13,98 Euro im Jahr 2024, fiel 2025 leicht auf 13,74 Euro und liegt 2026 bei 14,92 Euro. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) über den Zeitraum 2018 bis 2026 beträgt 5,12 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2021 und 2022 (von 11,80 auf 13,15 Euro), gefolgt von einem Einbruch 2023 auf 12,24 Euro – eine Entwicklung, die sich im gesamten deutschen Immobilienmarkt beobachten lässt.

Beim Kaufpreis verläuft die Entwicklung ähnlicher: Von 3.903 Euro pro m² (2018) stieg der Wert auf 4.766 Euro (2021), fiel dann bis 2024 auf 3.973 Euro und erholte sich 2025 auf 4.405 Euro. Der CAGR liegt bei 2,17 Prozent. Die preisdynamischste Phase lag zwischen 2019 und 2021, gefolgt von einer Korrekturphase bis 2024.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Neusäß deutlich über dem Durchschnitt ab. Die Angebotsmiete von 13,58 Euro pro m² liegt über dem Kreis-Durchschnitt von 11,33 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Auch der Kaufpreis von 4.402 Euro pro m² übertrifft den Kreis-Durchschnitt (3.725 Euro) und den bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro) deutlich.

Der Kaufpreisfaktor von 27,01 liegt leicht über dem Kreis-Durchschnitt (27,43) und dem bayerischen Durchschnitt (26,10), was auf eine moderate Bewertung im Verhältnis zu den Mietniveaus hindeutet.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Stadtbergen (3,3 km entfernt) weist mit 14,51 Euro pro m² Miete und 5.189 Euro pro m² Kaufpreis die höchsten Werte auf. Augsburg selbst liegt mit 14,95 Euro Miete und 4.587 Euro Kaufpreis knapp über Neusäß. Aystetten (4.345 Euro) und Gersthofen (4.436 Euro) liegen in einer ähnlichen Preiskategorie. Geringere Werte finden sich in Diedorf (4.053 Euro), Gablingen (3.583 Euro) und Heretsried (3.504 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,7 Prozent liegt im unteren Drittel Bayerns (Perzentilrang 44,6 von 2.056 Standorten im Bundesland). Der bayerische Durchschnitt liegt bei 4,13 Prozent, der deutsche bei 5,10 Prozent.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Neusäßs ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 21.617 Einwohnern im Jahr 2015 auf 23.251 im Jahr 2024. Das entspricht einem Wachstum von 7,56 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte von rund 922 Einwohnern pro km² ist für eine Gemeinde dieser Größe hoch und unterstreicht die Siedlungsdichte im Umland Augsburgs.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 393 Personen. Im Vergleich zu 2015 (297 Arbeitslose) ist ein Anstieg zu verzeichnen, der jedoch auch mit der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und der Bevölkerungszunahme zusammenhängt.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Augsburg, dem Neusäß angehört, den Gesamtrang 114 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Bereich „Dynamik“ liegt der Kreis auf Rang 145, im Bereich „Stärke“ auf Rang 127. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich „Wohlstand und soziale Lage“ mit Rang 46. Schwächer ausgeprägt sind die Bereiche „Demografie“ (Rang 154), „Arbeitsmarkt“ (Rang 145) und „Wettbewerb und Innovation“ (Rang 166). Diese Ränge gelten für den gesamten Landkreis Augsburg, nicht für die einzelne Gemeinde Neusäß.

Hochschulen sind in Neusäß nicht vorhanden; die nächste Hochschule befindet sich in Augsburg.