Heretsried

Marktüberblick

Heretsried liegt als Gemeinde mit 17,3 km² Fläche und rund 1.040 Einwohnern etwa 15 Kilometer nordwestlich von Augsburg im schwäbischen Landkreis Augsburg. Die Gemeinde umfasst drei Gemeindeteile – Heretsried, Lauterbrunn und Monburg – und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Welden. Mit einer Bevölkerungsdichte von 60 Einwohnern pro Quadratkilometer handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde, die weder über eine eigene Postleitzahl noch über Hochschulen verfügt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.504 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,85 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,38 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 29,63. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine bemerkenswerte Volatilität auf dem Heretsrieder Immobilienmarkt. Die Angebotsmiete stieg von 7,86 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,05 Euro im Jahr 2023, fiel dann 2024 auf 8,86 Euro und erholte sich 2025 wieder auf 10,94 Euro.

Der Kaufpreis verzeichnete einen ähnlichen, aber noch extremeren Verlauf: Von 2.439 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 kletterte er 2022 auf 4.228 Euro, sank dann über drei Jahre auf 2.886 Euro im Jahr 2025. Der Wert von 5.413 Euro für 2026 ist ein deutlicher Ausreißer, der die gesamte Reihe nach oben verzerrt.

Der CAGR für die Miete liegt bei 4,44 Prozent, für den Kaufpreis bei 17,28 Prozent – beide Werte werden durch die extremen Ausschläge in einzelnen Jahren maßgeblich geprägt und sind daher mit Vorsicht zu interpretieren. Die Volatilität spricht für einen Markt, der anfällig für kurzfristige Nachfrageschwankungen ist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Heretsried mit 9,85 Euro je Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Landkreises Augsburg (11,33 Euro) und Bayerns (10,11 Euro), liegt aber über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Beim Kaufpreis liegt Heretsried mit 3.504 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt (3.725 Euro), über dem bayerischen (3.246 Euro) und deutlich über dem deutschen (2.409 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 29,63 liegt über dem Kreis- (27,43) und bayerischen Wert (26,10) und signalisiert, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den Vergleichsräumen. Die Bruttomietrendite von 3,38 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten – Kreis 3,70 Prozent, Bayern 4,13 Prozent, Deutschland 5,10 Prozent – und belegt, dass die Renditeaussichten im lokalen Vergleich schwächer sind.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,4 Kilometern hat Heretsried die niedrigste Angebotsmiete (9,85 Euro). Beim Kaufpreis liegt Heretsried mit 3.504 Euro im unteren Mittelfeld: Nur Emersacker (2.968 Euro) und Welden (3.316 Euro) sind günstiger, alle sechs anderen Nachbarn liegen deutlich darüber mit Werten zwischen 3.583 und 4.358 Euro. Die Rendite von 3,38 Prozent liegt damit im unteren Drittel der Nachbarn – nur Bonstetten (2,95 %), Adelsried (3,28 %), Horgau (3,29 %) und Laugna (3,31 %) schneiden schlechter ab.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Heretsried ist seit 2015 um 8,3 Prozent von 959 auf 1.039 Einwohner gewachsen, was auf eine stabile bis leicht positive Entwicklung hindeutet. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,65 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Zehn arbeitslose Personen stehen der erwerbsfähigen Bevölkerung gegenüber.

Der Landkreis Augsburg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt Platz 114 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 46 ab. Schwächer positioniert ist er im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 166) sowie in der Demografie (Rang 154). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 145 im unteren Mittelfeld.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, niedriger Arbeitslosigkeit und einem relativ starken Wohlstandsindex des Landkreises spricht für eine stabile lokale Nachfragebasis. Der hohe Kaufpreisfaktor und die niedrige Rendite stehen jedoch im Widerspruch zu einer reinen Renditeinvestition – der Markt scheint eher von Endnutzern als von Investoren geprägt zu sein.