Welden, M

Marktüberblick und Preisniveau

Welden ist ein Markt im schwäbischen Landkreis Augsburg mit 3.841 Einwohnern auf einer Fläche von 17,98 km². Die Gemeinde liegt etwa 17 km westlich der Stadt Augsburg und ist durch die historische Weldenbahn sowie heutige Regionalbusverbindungen an das Augsburger Umland angebunden. Mit 214 Einwohnern pro km² liegt die Bevölkerungsdichte deutlich über dem ländlichen Durchschnitt, was die Siedlungsnähe zum Ballungsraum Augsburg widerspiegelt.

Der Immobilienmarkt in Welden bewegt sich auf einem Niveau, das sich zwischen dem Kreis Augsburg und dem bayerischen Landesdurchschnitt einordnet. Die Angebotsmiete liegt bei 10,23 Euro pro Quadratmeter und damit knapp über dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro, aber unter dem Kreis-Durchschnitt von 11,33 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.316 Euro pro Quadratmeter liegt leicht über dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro, aber unter dem Kreiswert von 3.725 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 27 entspricht annähernd dem Kreiswert von 27,4 und liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der Angebotsmiete und des Angebotskaufpreises zeigen über den Zeitraum 2018 bis 2026 starke jährliche Schwankungen, die typisch für Inseratedaten sind. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,17 Euro (2020) und 10,51 Euro (2025), der Angebotskaufpreis zwischen 2.209 Euro (2023) und 4.127 Euro (2024). Die berechnete durchschnittliche jährliche Entwicklung liegt bei 0,18 Prozent für die Miete und 1,10 Prozent für den Kaufpreis – beide Werte deuten auf eine eher stabile Marktentwicklung ohne starke Preisimpulse hin.

Die Bruttomietrendite von 3,7 Prozent liegt knapp über dem Kreis-Durchschnitt von 3,70 Prozent, aber unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent. Das Perzentil von 44,6 im Bundesland zeigt, dass Welden in der Mitte der bayerischen Verteilung liegt: Die Rendite ist weder besonders hoch noch besonders niedrig im Vergleich zu anderen Orten in Bayern.

Der Kaufpreisfaktor von 27 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 27-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und signalisiert einen Markt, in dem die Preise im Verhältnis zur Miete höher sind als im Landesdurchschnitt – eine Struktur, die für die Nähe zu größeren Städten typisch ist.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8 km zeigt Welden ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 10,23 Euro liegt im Mittelfeld: höher als in Emersacker (9,96 Euro), Bonstetten (9,86 Euro) und Heretsried (9,85 Euro), aber niedriger als in Altenmünster (11,06 Euro), Adelsried (11,92 Euro), Horgau (11,22 Euro) und Zusmarshausen (11,76 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Welden mit 3.316 Euro ebenfalls im unteren bis mittleren Bereich. Nur Villenbach (2.877 Euro) und Emersacker (2.968 Euro) sind deutlich günstiger. Adelsried (4.358 Euro), Bonstetten (4.015 Euro) und Horgau (4.095 Euro) liegen deutlich darüber.

Die Bruttomietrendite von 3,7 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarorte. Villenbach weist mit 4,21 Prozent die höchste Rendite aus, Bonstetten mit 2,95 Prozent die niedrigste. Welden liegt damit in der Nähe des Kreis-Durchschnitts, aber unter dem Niveau der meisten unmittelbaren Nachbarn.

Dieses Muster deutet darauf hin, dass Welden preislich zwischen den günstigeren Orten im Süden (Emersacker, Villenbach) und den teureren Orten im Norden (Adelsried, Horgau) positioniert ist.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Weldens ist seit 2015 um 4,66 Prozent von 3.670 auf 3.841 Einwohner gewachsen. Dieses Wachstum ist moderat, aber beständig – mit Ausnahme von 2020, als die Bevölkerung leicht zurückging. Seit 2022 ist die Einwohnerzahl weitgehend stabil bei etwa 3.840.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,2 Prozent (62 Promille in den Daten). Im Vergleich dazu lag sie 2015 noch bei 3,9 Prozent. Der Anstieg ist deutlich und entspricht dem Muster der Pandemie-Jahre, wobei die Quote seit 2020 auf einem erhöhten Niveau verharrt.

Der Landkreis Augsburg, dem Welden angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 114 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut abschneidet der Kreis im Index Wohlstand und Soziale Lage mit Platz 46, während die Indizes für Wettbewerb und Innovation (Platz 166), Demografie (Platz 154) und Arbeitsmarkt (Platz 145) im unteren Mittelfeld liegen. Dieser Befund gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde Welden allein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Nähe zu Augsburg macht Welden zu einer Wohngemeinde im ländlichen Umland einer Großstadt.