Zusamaltheim

Gemeinde und Struktur

Zusamaltheim ist eine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Dillingen an der Donau mit 17,93 km² Fläche und rund 1.288 Einwohnern. Die Gemeinde gliedert sich in vier Gemeindeteile: das Pfarrdorf Zusamaltheim, das Kirchdorf Sontheim, den Weiler Marzelstetten und die Einöde Gauried. Die Gemeinde liegt in der Planungsregion Augsburg und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Wertingen.

Das Dorf hat eine lange Geschichte: Alemannische Siedlungsspuren deuten auf eine Gründung im 6. Jahrhundert hin. Die Pfarrei St. Martin wurde im 11. Jahrhundert gegründet. Im Dreißigjährigen Krieg zerstört, erfolgte der Wiederaufbau der Kirche um 1722. 1938 wurde auf dem Lerchenberg eine Fabrik für chemische Waffen errichtet, die nach dem Krieg als Flüchtlingslager und später als Gefahrstofflager diente. Heute befindet sich dort eine Ausbildungsstätte für Diensthunde. Der Nobelpreisträger für Chemie Johann Deisenhofer stammt aus Zusamaltheim.

Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt vom Pendlerverhalten: 2020 waren am Arbeitsort nur 123 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, am Wohnort hingegen 590. Das bedeutet, dass der Großteil der Erwerbstätigen außerhalb der Gemeinde arbeitet. Im produzierenden Gewerbe gab es einen Betrieb mit 89 Beschäftigten, im Bauhauptgewerbe zwei Betriebe. 24 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschafteten 1.261 Hektar, davon 1.096 Hektar Ackerfläche.

Markt und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.898 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,43 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,9 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,62.

Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Der Kaufpreis ist moderat im bundesweiten Vergleich, aber die Mieten liegen nicht entsprechend hoch, was die Rendite drückt. Der Kaufpreisfaktor von 25,62 bedeutet, dass das 25,62-fache des Jahresmietwerts als Kaufpreis zu zahlen ist.

Die historische Entwicklung zeigt unterschiedliche Dynamiken für Miete und Kaufpreis. Die Zeitreihe der Kaufpreise (mit Lücken für 2020 und 2025) zeigt einen Anstieg von 1.448,50 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 2.882 Euro (2026), was einer jährlichen Wachstumsrate von 8,98 Prozent entspricht. Die Mieten zeigen ein anderes Bild: Sie lagen 2018 bei 13,49 Euro pro Quadratmeter, fielen 2020 auf 6,98 Euro und schwankten seither zwischen 8 und 12 Euro. Die jährliche Änderungsrate der Miete beträgt minus 1,14 Prozent.

Ein wichtiger Unterschied besteht zwischen den aktuellen Marktdaten und den Zeitreihenwerten: Die aktuelle Angebotsmiete von 9,43 Euro liegt deutlich unter dem Zeitreihenwert von 12,31 Euro für 2026. Dies könnte darauf hindeuten, dass die Zeitreihen Jahresdurchschnittswerte oder geschätzte Werte darstellen, während die aktuellen Marktdaten auf aktuellen Inseraten basieren. Beide Werte sind Angebotswerte und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Zusamaltheim im Mittelfeld. Die Angebotsmiete von 9,43 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 9,86 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, aber über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro.

Der Kaufpreis von 2.898 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 2.908 Euro und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro, aber über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,9 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten: Kreis 4,18 Prozent, Bayern 4,13 Prozent, Deutschland 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 25,62 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 24,80, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Im Perzentilrang belegt Zusamaltheim mit 53,3 Prozent eine Position im oberen Mittelfeld der 2.056 bayerischen Orte. Das bedeutet, dass die Immobilienpreise leicht über dem bayerischen Median liegen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Villenbach (2,7 km entfernt) hat mit 10,09 Euro eine höhere Miete und eine bessere Rendite von 4,21 Prozent. Binswangen (3,1 km) weist mit 5,13 Prozent die höchste Rendite der Nachbarn auf, bei einer Miete von 10,65 Euro und einem niedrigeren Kaufpreis von 2.492 Euro. Laugna (4,4 km) hat mit 4.150 Euro den höchsten Kaufpreis der Region und die niedrigste Rendite von 3,31 Prozent. Zusamaltheim liegt damit preislich zwischen den günstigeren Orten wie Binswangen und Holzheim und den teureren Orten wie Laugna und Wertingen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Zusamaltheim ist seit 2015 um 6,6 Prozent von 1.208 auf 1.288 Einwohner gewachsen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 72 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,13 Prozent mit 18 arbeitslosen Personen. Im Vergleich zu den Vorjahren ist dies ein Anstieg: 2015 lag die Quote bei 1,4 Prozent, 2019 bei 1,54 Prozent. Der Anstieg auf 2,13 Prozent im Jahr 2023 entspricht dem bundesweiten Trend der letzten Jahre.

Die wirtschaftliche Struktur zeigt ein deutliches Pendlerprofil: Von den 590 am Wohnort Beschäftigten arbeiten nur 123 am Ort. Das produzierende Gewerbe ist mit einem Betrieb und 89 Beschäftigten gering vertreten. Die Landwirtschaft spielt mit 24 Betrieben und 1.261 Hektar Nutzfläche eine Rolle, ist aber nicht mehr der dominierende Wirtschaftsfaktor.

Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Wertingen und liegt in der Planungsregion Augsburg. Die räumliche Nähe zu größeren Städten ermöglicht den Bewohnern den Zugang zu Arbeitsmärkten außerhalb der Gemeinde.

Standortfaktoren

Der Landkreis Dillingen an der Donau, zu dem Zusamaltheim gehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 190 von rund 400 deutschen Kreisen. Dieser Platz entspricht einer mittleren Position.

Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Stärken: Der Arbeitsmarkt-Rang von 139 ist die stärkste Kategorie und unterstreicht die gute Beschäftigungslage. Der Wohlstand-Index mit Rang 106 ist ebenfalls gut positioniert. Die Demografie liegt mit Rang 162 im oberen Mittelfeld. Die Stärke-Index-Rangierung von 160 zeigt eine solide Basis.

Schwächer positioniert ist der Kreis im Wettbewerb und Innovation mit Rang 308 sowie in der Dynamik mit Rang 305. Diese Werte deuten auf eine eher konservative, wenig dynamische Entwicklung hin.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Eine Grundschule mit sechs Lehrkräften und 88 Schülerinnen und Schülern sowie eine Kindertageseinrichtung mit 66 Betreuungsplätzen sind vor Ort vorhanden.

Die Kombination aus guter Arbeitsmarktposition und schwacher Innovationsdynamik beschreibt ein typisches Muster für ländliche Gemeinden in Bayern: Solide wirtschaftliche Grundlagen, aber begrenzte Wachstumsimpulse durch neue Unternehmen oder Forschung.