Bachhagel

Marktüberblick

Bachhagel ist eine Gemeinde im Norden des bayerischen Regierungsbezirks Schwaben, etwa 3,2 Kilometer von Syrgenstein und 7,3 Kilometer von Medlingen entfernt. Die 19,74 km² große Gemeinde hat 2.296 Einwohner (2024) und eine Bevölkerungsdichte von 116 Einwohnern je km². Der Ort liegt im Landkreis Dillingen a.d.Donau, der sich durch die Donau und das angrenzende Hügelland des Zusamtales auszeichnet (Wikipedia, Landkreis Dillingen an der Donau).

Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch ein auffälliges Muster aus: Die Angebotsmiete liegt mit 9,01 € je m² unter dem Kreisdurchschnitt von 9,86 € und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €, während der Angebotskaufpreis mit 2.165 € je m² deutlich unter dem Kreiswert von 2.908 € und dem Landeswert von 3.246 € liegt. Diese niedrigen Preise auf beiden Seiten des Marktes führen zu einer Bruttomietrendite von 4,99 %, die um fast einen Prozentpunkt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 4,1 % liegt. Mit einem Perzentilrang von 83,1 % im Bundesland gehört Bachhagel zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Bayern.

Der Kaufpreisfaktor von 20,03 liegt unter dem Kreiswert von 24,8 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem 20-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der im bayerischen Vergleich als moderat einzustufen ist.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Trennung der Entwicklung von Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete ist von 6,22 € je m² (2019) auf 9,95 € je m² (2026) gestiegen – ein Anstieg von rund 60 % in sieben Jahren. Der Jahreswachstumstrend (CAGR) liegt bei 6,94 %. Der Anstieg war nicht linear: Nach einem starken Sprung von 6,22 auf 8,47 € (2020) und einem Höhepunkt von 9,37 € (2021) folgte eine Korrektur auf 7,29 € (2024), bevor die Werte 2025 und 2026 wieder auf 9,27 € bzw. 9,95 € anstiegen.

Demgegenüber ist der Angebotskaufpreis von 2.966 € je m² (2018) auf 2.029 € je m² (2025) gefallen – ein Rückgang von rund 32 %. Der CAGR liegt bei -5,28 %. Der Verlauf war volatil: Nach einem Tief von 2.471 € (2020) folgte ein unerwarteter Anstieg auf 3.644 € (2022), bevor der Preis auf das aktuelle Niveau von rund 2.030 € je m² einbrach.

Diese gegenläufige Entwicklung – steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen – ist ungewöhnlich. Sie entspricht dem Muster einer Marktphase, in der sich Kauf- und Mietpreise unterschiedlich entwickeln. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Ein Unterschied besteht zwischen den aktuellen Marktdaten (Miete 9,01 € je m²) und der Zeitreihe (9,95 € je m² für 2026). Die Zeitreihe bildet historische Jahreswerte ab, während die aktuellen Daten den momentanen Angebotsstand widerspiegeln. Die Zeitreihe zeigt damit einen höheren Mietwert als die aktuellen Inserate.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Bachhagel bei der Angebotsmiete im Mittelfeld der Nachbarorte. Mit 9,01 € je m² liegt der Wert über dem von Zöschingen (8,08 €) und Haunsheim (8,61 €), aber unter dem von Syrgenstein (9,87 €), Giengen (10,52 €), Hermaringen (9,98 €), Wittislingen (10,53 €) und Medlingen (10,45 €). Ziertheim teilt mit 9,01 € den gleichen Mietwert wie Bachhagel.

Beim Kaufpreis liegt Bachhagel mit 2.165 € je m² nahezu auf dem niedrigsten Niveau der Nachbarorte. Nur Medlingen (2.162 €) liegt knapp darunter, Ziertheim (2.289 €) und Hermaringen (2.527 €) liegen leicht darüber. Die übrigen Nachbarorte liegen mit Werten zwischen 2.719 € (Giengen) und 3.452 € (Syrgenstein) deutlich höher.

Die Bruttomietrendite von 4,99 % liegt damit im regionalen Vergleich im oberen Drittel. Nur Medlingen (5,8 %) weist eine höhere Rendite aus. Giengen (4,64 %), Hermaringen (4,74 %) und Ziertheim (4,72 %) liegen leicht darunter. Die Nachbargemeinden Syrgenstein (3,43 %), Zöschingen (3,28 %) und Haunsheim (3,26 %) weisen deutlich niedrigere Renditen auf – was sich direkt aus ihren deutlich höheren Kaufpreisen bei vergleichbaren Mieten ergibt.

Bachhagel profitiert strukturell von niedrigen Kaufpreisen, was die Rendite antreibt.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Bachhagel ist seit 2015 um 5,6 % von 2.174 auf 2.296 Einwohner gewachsen. Das Wachstum verlief kontinuierlich, mit einem leichten Einbruch 2021 (-1 Einwohner) und einer Stabilisierung 2023/2024 bei 2.296 Einwohnern. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,2 % (2023) und hat sich von 3,5 % (2015) auf ein historisch niedriges Niveau entwickelt. Der Anstieg auf 3,4 % (2021) während der Pandemie folgte einer schnellen Erholung.

Diese demografische und arbeitsmarktliche Stabilität bildet einen positiven Hintergrund für den lokalen Immobilienmarkt. Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine attraktive Lebens- und Wirtschaftsqualität hin.

Auf der Ebene des Landkreises Dillingen a.d.Donau zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein gemischtes Bild. Der Kreis belegt insgesamt Rang 190 von rund 400 deutschen Kreisen – eine Position im unteren Mittelfeld. Besonders schwach ist der Wert beim Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 308, was auf eine strukturell schwache Wirtschaftslage hindeutet. Positiv fällt der Index Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 106 aus, ebenso der Arbeitsmarkt mit Rang 139. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 305 ebenfalls im unteren Bereich.

Diese strukturellen Schwächen des Landkreises stehen im Widerspruch zur positiven lokalen Entwicklung in Bachhagel. Die Gemeinde scheint sich vom regionalen Trend abzukoppeln.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.