Syrgenstein

Marktüberblick

Syrgenstein liegt im Nordwesten Bayerisch-Schwabens an der Grenze zu Baden-Württemberg, sechs Kilometer von Giengen an der Brenz entfernt. Die Gemeinde umfasst sieben Ortsteile auf 16,64 km² und hat 3.931 Einwohner. Der Immobilienmarkt wird durch ein kleines Angebot und eine starke Nachfrage geprägt, was sich in den höchsten Angebotskaufpreisen aller Nachbarorte innerhalb von 9 km Entfernung zeigt.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 9,87 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.452 Euro je Quadratmeter. Die Miete liegt knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis leicht darüber (3.246 Euro). Die Bruttomietrendite beträgt 3,43 Prozent und liegt damit im unteren Drittel aller bayerischen Orte (Perzentilrang 30). Der Kaufpreisfaktor von 29,13 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 29,13-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,48 Euro (2018) und 11,90 Euro (2022). Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 1.990 Euro (2021) und 4.851 Euro (2022) je Quadratmeter.

Trotz dieser Schwankungen zeigt die langfristige Entwicklung zwei unterschiedliche Trends: Die Miete ist seit 2018 um rund 58 Prozent gestiegen (von 6,48 auf 10,21 Euro im Jahr 2026), während der Kaufpreis im selben Zeitraum von 3.538 auf 3.167 Euro je Quadratmeter leicht rückläufig ist (minus 11 Prozent). Der negative CAGR von minus 1,57 Prozent für den Kaufpreis über die gesamte Reihe steht im Kontrast zum Mietwachstum mit 5,85 Prozent CAGR.

Diese Entwicklung führt dazu, dass die Bruttomietrendite von einem potenziell höheren Niveau auf aktuell 3,43 Prozent gesunken ist. Der Kaufpreisfaktor von 29,13 liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 24,8 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,1.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Syrgenstein als der teuerste Ort im Umkreis beim Kaufpreis hervor. Von den acht Nachbarorten innerhalb von 9 km Entfernung weist Syrgenstein den höchsten Angebotskaufpreis (3.452 €/m²) auf. Die nächstgelegenen Orte wie Zöschingen (2,4 km) mit 2.953 €/m² Kaufpreis liegen deutlich darunter. Bei der Miete liegt Syrgenstein mit 9,87 €/m² jedoch nicht an der Spitze – Giengen an der Brenz (10,52 €/m²), Nattheim (10,12 €/m²) und Hermaringen (9,98 €/m²) liegen alle darüber.

Auch im Vergleich zum Landkreis Dillingen an der Donau (Durchschnittsmiete 9,86 €/m², Durchschnittskaufpreis 2.908 €/m²) liegt Syrgenstein bei den Kaufpreisen um 19 Prozent über dem Kreismittel. Die Miete liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt, während die Bruttomietrendite mit 3,43 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 4,18 Prozent liegt.

Auf bayerischer Ebene liegt die Angebotsmiete leicht unter dem Landesdurchschnitt (10,11 €/m²), der Kaufpreis liegt mit 3.452 €/m² über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m². Die niedrige Rendite von 3,43 Prozent im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent erklärt sich durch den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis, der stärker über dem Landesmittel liegt als die Miete.

Standortfaktoren

Syrgenstein verzeichnete seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 7,5 Prozent (von 3.658 auf 3.931 Einwohner). Dieses Wachstum ist für eine ländliche Gemeinde im ländlichen Raum bemerkenswert und steht im Kontrast zu vielen anderen Gemeinden in Bayern, die Bevölkerungsrückgang verzeichnen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 236 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote stieg von historisch niedrigen Werten um 1,2 bis 1,3 Prozent (2015–2019) auf 2,68 Prozent im Jahr 2023. Obwohl diese Quote immer noch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt, markiert sie einen deutlichen Anstieg.

Die wirtschaftliche Struktur zeigt eine starke Pendlerquote: 1.672 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte wohnen in Syrgenstein, während am Ort nur 554 Arbeitsplätze im produzierenden Gewerbe, Handel und sonstigen Bereichen vorhanden sind. Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen 2021 3,54 Millionen Euro, davon 469.000 Euro Gewerbesteuer. Die Gemeinde verfügt über keine Hochschulen.

Der Landkreis Dillingen an der Donau erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 190 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach schneidet der Kreis im Dynamik-Index (Rang 305) und im Wettbewerb/Innovation-Index (Rang 308) ab. Der Wohlstands-Index (Rang 106) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 139) liegen deutlich besser. Diese Struktur entspricht einem ländlichen Raum, der von Wohnqualität und bestehendem Wohlstand lebt, aber nur begrenzte wirtschaftliche Dynamik generiert.