Nattheim

Marktüberblick

Nattheim liegt im Landkreis Heidenheim an der Grenze zur Schwäbischen Alb, rund 2,5 Kilometer von der Autobahnabfahrt Heidenheim der A7 entfernt. Die Gemeinde mit 6.533 Einwohnern auf 45 Quadratkilometern zählt zur Region Ostwürttemberg und gehört zu den ländlich geprägten Orten des Landkreits, die dennoch von der Nähe zur Kreisstadt Heidenheim an der Brenz profitieren.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein differenziertes Bild: Die Angebotsmiete liegt bei 10,12 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.770 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,39 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,8.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei diesen Werten um Angebotswerte aus Inseraten handelt – sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung seit 2018 zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 6,27 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2022 auf 10,34 Euro, fiel 2023 leicht auf 9,57 Euro und erholte sich 2024 und 2025 auf 10,40 bzw. 10,91 Euro. Der Wert von 7,80 Euro für 2026 weicht stark vom bisherigen Trend ab und ist als anomaler Ausreißer zu kennzeichnen.

Die Kaufpreisentwicklung verlief ähnlich dynamisch: Von 1.585 Euro pro Quadratmeter 2018 stieg der Preis bis 2021 auf 3.117 Euro, korrigierte sich 2022 und 2023 auf 2.101 Euro und fiel 2024 weiter auf 1.995 Euro. Der Wert von 5.476 Euro für 2025 ist ein extremer Ausreißer, der nicht plausibel ist. Der Wert von 2.000 Euro für 2026 stellt wahrscheinlich die Korrektur dar. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.770 Euro liegt zwischen diesen Zeitreihenwerten.

Die CAGR der Miete beträgt 2,77 Prozent, die des Kaufpreises 2,95 Prozent. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, mit Ausnahme der genannten anomalen Jahre.

Regionale Einordnung

Nattheim liegt mit seiner Angebotsmiete von 10,12 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,50 Euro und dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.770 Euro liegt unter dem Kreiswert von 2.795 Euro und dem Landeswert von 3.140 Euro, über dem Bundeswert von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,39 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 4,56 Prozent, knapp über dem Landeswert von 4,36 Prozent und unter dem Bundeswert von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 22,8 liegt über dem Kreiswert von 22,2 und unter dem Landeswert von 23,5 sowie dem Bundesdurchschnitt von rund 27.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Nattheim eine mittlere bis hohe Miete: Mit 10,12 Euro liegt es über Zöschingen (8,08 Euro), Bachhagel (9,01 Euro), Neresheim (9,67 Euro), Dischingen (9,78 Euro) und Syrgenstein (9,87 Euro), aber unter Heidenheim an der Brenz (11,10 Euro), Herbrechtingen (10,81 Euro) und Giengen an der Brenz (10,52 Euro). Beim Kaufpreis liegt Nattheim mit 2.770 Euro im oberen Mittelfeld der Nachbarn.

Die Rendite von 4,39 Prozent liegt im unteren Mittelfeld der Nachbarn – unter Giengen (4,64%), Heidenheim (4,66%), Dischingen (4,75%), Neresheim (4,84%) und Bachhagel (4,99%), aber über Herbrechtingen (4,22%), Syrgenstein (3,43%) und Zöschingen (3,28%).

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl Nattheims ist von 6.241 im Jahr 2015 auf 6.533 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von 4,7 Prozent entspricht. Nach einem leichten Rückgang 2016 und 2021 setzte ab 2019 ein durchgängiger Zuzug ein, der 2023 mit 6.533 Einwohnern seinen höchsten Stand der Reihe erreichte und 2024 stabil blieb.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 145 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde im süddeutschen Raum typisch ist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Heidenheim, zu dem Nattheim gehört, mit dem Gesamtrang 145 von rund 400 deutschen Kreisen – damit im mittleren Drittel. Besonders gut abschneidet der Kreis bei Wettbewerb und Innovation (Rang 126) sowie bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 107). Schwächer ist die Dynamik (Rang 326) und die Demografie (Rang 246). Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Infrastrukturell profitiert Nattheim von der Nähe zur A7 und der Lage am Schwäbischen-Alb-Radweg. Die Gemeinde unterhält eine Grundschule (Wiesbühlschule) sowie eine weitere Grundschule im Ortsteil Auernheim.