Zöschingen

Marktüberblick

Zöschingen ist eine Gemeinde im Norden des bayerischen Regierungsbezirks Schwaben, gelegen an der Grenze zu Baden-Württemberg auf einem Ausläufer der Schwäbischen Alb. Die 14,63 km² große Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Syrgenstein und hat 772 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 53 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort liegt in der Nähe der Bundesautobahn 7, die nächste Anschlussstelle befindet sich in Nattheim. Zöschingen wurde erstmals 1257 urkundlich erwähnt und gehörte einst zum Deutschen Orden.

Der Immobilienmarkt in Zöschingen zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,08 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 9,86 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.953 Euro je Quadratmeter liegt hingegen nahe dem Kreis- und leicht unter dem Landesdurchschnitt. Diese Kombination aus niedriger Miete und vergleichsweise hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,28 Prozent – dem niedrigsten Wert unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 9 km Entfernung. Der Kaufpreisfaktor von 30,48 ist der höchste in der Nachbarschaft und liegt deutlich über dem Kreiswert von 24,80 sowie dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich starke und volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 4,55 Euro je Quadratmeter (2018) auf 11,00 Euro (2026) – ein Anstieg um 142 Prozent in acht Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von 11,67 Prozent entspricht. Der Kaufpreis zeigt noch stärkere Schwankungen: Nach einem Anstieg von 1.609 Euro (2018) auf 3.509 Euro (2022) folgte ein Rückgang auf 3.256 Euro (2023), ein deutlicher Einbruch auf 1.572 Euro (2024) und ein erneuter Anstieg auf 3.993 Euro (2025). Die jährliche Wachstumsrate des Kaufpreises beträgt 13,87 Prozent.

Die extreme Volatilität, insbesondere der Kaufpreisrückgang um mehr als 55 Prozent zwischen 2022 und 2024 sowie der anschließende Anstieg um 154 Prozent bis 2025, deutet auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin. In einer Gemeinde mit unter 800 Einwohnern können einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich erfassten Daten beruhen, deren Aussagekraft jedoch durch die geringe Fallzahl eingeschränkt ist.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung von Zöschingen verläuft entgegen dem Trend vieler ländlicher Gemeinden in Bayern positiv. Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 737 auf 772, was einem Anstieg von 4,75 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2019 und 2022, als die Bevölkerung von 733 auf 771 Einwohner stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 772.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,92 Prozent (2023) deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und war 2019 mit 1,06 Prozent sogar noch niedriger. Im Jahr 2020 stieg sie vorübergehend auf 2,49 Prozent, erholte sich jedoch schnell wieder. Von den 772 Einwohnern sind neun arbeitslos gemeldet. Diese niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit dem Prognos-Rang 139 von rund 400 deutschen Kreisen im Teilindex Arbeitsmarkt für den Landkreis Dillingen an der Donau.

Der Windpark Zöschingen, der 2013 mit acht Windkraftanlagen und einer Gesamtleistung von 19,2 Megawatt in Betrieb ging, ist seitdem ein wichtiger Wirtschaftsfaktor. Rund 600 Privatpersonen sind an dem Projekt beteiligt, das jährlich etwa 32 Millionen Kilowattstunden Strom liefert.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt Zöschingen durch ein ungewöhnliches Preis-Rendite-Gefälle auf. Mit einer Bruttomietrendite von 3,28 Prozent liegt der Ort unter allen acht Nachbarorten im Umkreis. Der nächstgelegene Nachbarort Syrgenstein (2,4 km) weist mit 3,43 Prozent eine ebenfalls niedrige Rendite auf, während die anderen Orte Werte zwischen 4,33 und 4,99 Prozent erreichen. Der Perzentilrang von 22,57 im bayerischen Vergleich bedeutet, dass Zöschingen von den 2.056 erfassten Orten im Bundesland nur in den unteren 23 Prozent liegt, wenn es um die Attraktivität der Mietrendite geht.

Der Kaufpreisfaktor von 30,48 ist der höchste in der Nachbarschaft. Im Vergleich dazu liegen die Nachbarorte zwischen rund 20,0 (Bachhagel) und 29,1 (Syrgenstein). Der hohe Faktor bei gleichzeitig niedriger Miete bedeutet, dass sich die Investitionsrücklaufzeit im Angebot länger erstreckt als in den umliegenden Gemeinden. Dies entspricht dem Muster eines ländlichen Marktes, in dem Kaufpreise durch wohnungsbezogene Nachfrage getrieben werden, während die Mietnachfrage begrenzt bleibt.

Der Landkreis Dillingen an der Donau schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamtrang 190 von rund 400 Kreisen im unteren Mittelfeld ab. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Platz 308, während der Wohlstand und die soziale Lage mit Rang 106 zu den stärkeren Bereichen gehören. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 305 ebenfalls im hinteren Drittel.

Standortfaktoren

Zöschingen liegt im Norden des bayerischen Regierungsbezirks Schwaben an der Grenze zu Baden-Württemberg. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Syrgenstein, deren Sitz in der Nachbargemeinde liegt. Der Ort befindet sich auf einer Höhe von 510 Metern über dem Meeresspiegel an einem kleinen Tal und einem Ausläufer der Schwäbischen Alb. Der Rostelbach, der in die Egau mündet, fließt durch die Ortschaft.

Verkehrstechnisch ist Zöschingen über die Bundesautobahn 7 erschlossen, die nächste Anschlussstelle befindet sich in Nattheim (6,7 km Entfernung). Der Ort liegt damit in der Pendlerregion der größeren Städte im Umland, ohne selbst über eine eigene Hochschule oder einen bedeutenden industriellen Arbeitgeber zu verfügen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus niedriger Bevölkerungsdichte (53 Einwohner je km²), der Lage an der Landesgrenze und der Einbindung in die Verwaltungsgemeinschaft Syrgenstein prägt den Charakter des Ortes als kleine ländliche Gemeinde mit traditioneller Struktur. Die Gemeinde unterhält seit 1989 eine Partnerschaft mit Marigné-Peuton in Frankreich.