Dischingen
Dischingen (PLZ 89561) liegt im Kreis Heidenheim in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 4.481 Einwohner auf 78,1 km², das entspricht 57 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,78 € pro m², der Kaufpreis bei 2.472 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,75 % und ein Kaufpreisfaktor von 21,1 — rechnerisch sind das 21 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Dischingen über dem Renditeniveau von 78 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,33 € auf 8,54 € pro m², im Mittel 6,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -9,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Heidenheim Rang 145 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 326, Stärkerang 107). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Zöschingen, Ziertheim und Syrgenstein an.
Immobilienpreise in Dischingen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Dischingen
Dischingen, die östlichste Gemeinde Baden-Württembergs, zeigt ein gemischtes Immobilienmarktprofil: Die Angebotsmiete liegt über dem Bundesdurchschnitt, der Kaufpreis knapp darüber, während die Bruttomietrendite mit 4,75 % deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt. Die Kaufpreise sind seit 2019 um rund 45 % gefallen, die Mietpreise zeigen starke Schwankungen. Die Bevölkerung wächst leicht, die Arbeitslosigkeit liegt stabil im einstelligen Prozentbereich. Der Kreis Heidenheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Platz 145 von rund 400 Kreisen.
Der Ort
Dischingen ist die östlichste Gemeinde Baden-Württembergs und liegt im Landkreis Heidenheim in den nordöstlichen Ausläufern der Schwäbischen Alb. Mit 78,06 km² Fläche und rund 4.481 Einwohnern (Stand 2024) beträgt die Bevölkerungsdichte 57 Einwohner je Quadratkilometer. Die Gemeinde gliedert sich in sieben Ortsteile und ist ein staatlich anerkannter Erholungsort. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Preisniveau und Rendite
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.472 Euro je Quadratmeter und damit knapp über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Im Vergleich zum Landesdurchschnitt in Baden-Württemberg (3.140 Euro/m²) und zum Kreisdurchschnitt Heidenheim (2.795 Euro/m²) liegt Dischingen jedoch deutlich darunter. Die Angebotsmiete beträgt 9,78 Euro/m² und übertrifft damit den Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro/m², liegt aber unter dem Kreis- (10,50 Euro/m²) und Landesdurchschnitt (11,08 Euro/m²).
Die Bruttomietrendite von 4,75 % liegt über dem Landesdurchschnitt (4,36 %), jedoch unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 21,06 liegt unter dem Kreis- (22,22) und Landesdurchschnitt (23,49). Dass die Miete zwar über dem Bundesdurchschnitt liegt, die Rendite dennoch niedriger ist als der Bundeswert, zeigt, dass der Kaufpreis überproportional stark ist im Verhältnis zur Miete. Die Rendite-Perzentilposition von 78,3 % im Bundesland zeigt, dass Dischingen bei der Bruttomietrendite besser abschneitet als rund 78 % der vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg.
Preis- und Mietentwicklung
Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt extreme Schwankungen: Von 5,33 Euro/m² im Jahr 2018 stieg der Wert auf 9,87 Euro/m² im Jahr 2020, fiel bis 2023 auf 8,76 Euro/m² und erreichte 2025 mit 13,06 Euro/m² einen neuen Höchststand, bevor er 2026 wieder auf 8,54 Euro/m² sank. Diese Volatilität ist für einen kleinen Markt wie Dischingen typisch, wo bereits wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.
Der Angebotskaufpreis ist seit 2019 deutlich rückläufig: Von 3.054 Euro/m² im Jahr 2019 fiel er auf 1.661 Euro/m² im Jahr 2025, was einem Rückgang von rund 45,6 % entspricht. Der CAGR-Wert von -9,65 % unterstreicht die anhaltende Abwärtsbewegung. Dieser Preisverfall steht im Kontrast zur allgemeinen Immobilienentwicklung in Baden-Württemberg und deutet auf eine lokale Korrektur hin, die möglicherweise mit dem bundesweiten Zinsanstieg seit 2022 zusammenhängt.
Demografie und regionale Einordnung
Die Bevölkerung Dischingens ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 4.352 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.481 im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 3 % entspricht. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2021 und 2022 (+117 Einwohner). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,0 % (60 Promille) und hat sich seit 2015 (6,2 %) stabilisiert, mit einem Tiefpunkt 2018/2019 bei 4,2 %.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Heidenheim Platz 145 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schnitt der Kreis beim Teilindex "Stärke" (Rang 107) und "Wettbewerb und Innovation" (Rang 126) ab. Schwächer ist die Dynamik mit Rang 326, was auf geringeres Wachstumspotenzial hindeutet. Der Demografie-Index liegt bei Rang 246, der Arbeitsmarkt-Index bei Rang 162.
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Dischinger Angebotsmiete von 9,78 Euro/m² im Mittelfeld: Sie übertrifft Zöschingen (8,08 Euro/m²) und Ziertheim (9,01 Euro/m²), liegt aber unter Nattheim (10,12 Euro/m²) und Wittislingen (10,53 Euro/m²). Der Kaufpreis von 2.472 Euro/m² ist ebenfalls mittig positioniert – niedriger als in Zöschingen (2.953 Euro/m²) und Syrgenstein (3.452 Euro/m²), aber höher als in Ziertheim (2.289 Euro/m²) und Bachhagel (2.165 Euro/m²).
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Dischingen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Dischingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,33 €/m² |
| 2019 | 5,89 €/m² |
| 2020 | 9,87 €/m² |
| 2021 | 9,38 €/m² |
| 2022 | 8,89 €/m² |
| 2023 | 8,76 €/m² |
| 2024 | 10,00 €/m² |
| 2025 | 13,06 €/m² |
| 2026 | 8,54 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Dischingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 3.054 €/m² |
| 2020 | 2.380 €/m² |
| 2021 | 2.903 €/m² |
| 2022 | 3.419 €/m² |
| 2023 | 2.464 €/m² |
| 2024 | 1.790 €/m² |
| 2025 | 1.661 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Dischingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 2,31 % |
| 2020 | 4,98 % |
| 2021 | 3,88 % |
| 2022 | 3,12 % |
| 2023 | 4,27 % |
| 2024 | 6,71 % |
| 2025 | 9,44 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Dischingen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.352 Einwohner |
| 2016 | 4.362 Einwohner |
| 2017 | 4.316 Einwohner |
| 2018 | 4.337 Einwohner |
| 2019 | 4.347 Einwohner |
| 2020 | 4.376 Einwohner |
| 2021 | 4.345 Einwohner |
| 2022 | 4.462 Einwohner |
| 2023 | 4.481 Einwohner |
| 2024 | 4.481 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Dischingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,42 % |
| 2016 | 2,02 % |
| 2017 | 1,82 % |
| 2018 | 1,57 % |
| 2019 | 1,54 % |
| 2020 | 2,37 % |
| 2021 | 2,18 % |
| 2022 | 1,88 % |
| 2023 | 2,21 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 145 Rang |
| Dynamik | 326 Rang |
| Stärke | 107 Rang |
| Demografie | 246 Rang |
| Arbeitsmarkt | 162 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 126 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 108 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Dischingen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Dischingen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Dischingen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Dischingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Dischingen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Wittislingen | 10,53 €/m² |
| Nattheim | 10,12 €/m² |
| Syrgenstein | 9,87 €/m² |
| Mödingen | 9,80 €/m² |
| Dischingen | 9,78 €/m² |
| Neresheim | 9,67 €/m² |
| Ziertheim | 9,01 €/m² |
| Bachhagel | 9,01 €/m² |
| Forheim | 8,73 €/m² |
| Zöschingen | 8,08 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Dischingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Dischingen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Forheim | 6,66 % |
| Bachhagel | 4,99 % |
| Neresheim | 4,84 % |
| Dischingen | 4,75 % |
| Ziertheim | 4,72 % |
| Nattheim | 4,39 % |
| Mödingen | 4,33 % |
| Wittislingen | 4,00 % |
| Syrgenstein | 3,43 % |
| Zöschingen | 3,28 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Zöschingen | 3,9 km | 89447 | 8,08 € | 2.953 € | 3,28 % |
| Ziertheim | 5,2 km | 89446 | 9,01 € | 2.289 € | 4,72 % |
| Syrgenstein | 6,3 km | 89428 | 9,87 € | 3.452 € | 3,43 % |
| Neresheim, Stadt | 6,6 km | 73450 | 9,67 € | 2.396 € | 4,84 % |
| Mödingen | 7,5 km | 89426 | 9,80 € | 2.715 € | 4,33 % |
| Bachhagel | 7,7 km | 89429 | 9,01 € | 2.165 € | 4,99 % |
| Nattheim | 9,0 km | 89564 | 10,12 € | 2.770 € | 4,39 % |
| Wittislingen, M | 9,2 km | 89426 | 10,53 € | 3.156 € | 4,00 % |
| Forheim | 9,3 km | 86735 | 8,73 € | 1.573 € | 6,66 % |
Wo liegt Dischingen?
Lage
Dischingen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Dischingen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,78 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.472 € |
| Bruttomietrendite | 4,75 % |
| Kaufpreisfaktor | 21,1 |
| Einwohner | 4.481 |
| Einwohner je km² | 57 |
| Fläche (km²) | 78,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #145 |
| Prognos Dynamikrang | #326 |
| Prognos Stärkerang | #107 |
| Koordinaten | 48,6961, 10,3642 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Dischingen
Was kostet eine Wohnung in Dischingen?
Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 9,78 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.472 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt (Miete 11,08 €/m², Kaufpreis 3.140 €/m²), die Miete jedoch knapp über dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²). Bei den Kaufpreisen liegt Dischingen nahe am Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m². Hinweis: Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten und Kaufpreise in Dischingen entwickelt?
Die Mieten sind in der beobachteten Zeitreihe von 5,33 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 8,54 Euro (2026) gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 6,1 Prozent entspricht. Die Kaufpreise zeigen dagegen einen rückläufigen Trend: Von 3.054 Euro pro Quadratmeter (2019) auf 1.661 Euro (2025), was einem jährlichen Rückgang von etwa 9,7 Prozent entspricht. Beide Reihen sind nicht geschätzt, weisen aber starke jährliche Schwankungen auf.
Wie ist die Bruttomietrendite in Dischingen im Vergleich zu anderen Orten?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,75 Prozent und liegt damit über dem Durchschnitt des Kreises Heidenheim (4,56 %) und Baden-Württembergs (4,36 %). Im Perzentilrang des Bundeslandes belegt Dischingen Platz 78,3, was bedeutet, dass rund 78 Prozent der Orte in Baden-Württemberg eine niedrigere Rendite aufweisen. Im bundesweiten Vergleich liegt die Rendite jedoch unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Dischingen?
Dischingen hat 4.481 Einwohner (Stand 2024) bei einer Bevölkerungsdichte von 57 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um rund 3 Prozent auf 4.481 gewachsen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,0 Prozent und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 4,2 und 6,4 Prozent.
Wie schneidet Dischingen im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Heidenheim, zu dem Dischingen gehört, den Gesamtrang 145 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Rang im Teilindex Stärke liegt bei 107, während der Dynamik-Rang mit 326 deutlich schwächer ausfällt. Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen.
Woher stammen die Daten zu Dischingen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Dischingen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Dischingen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Heidenheim
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Königsbronn | 89551 | 11,67 € | 2.391 € | 5,86 % |
| Hermaringen | 89568 | 9,98 € | 2.527 € | 4,74 % |
| Heidenheim an der Brenz, Stadt | 89522 | 11,10 € | 2.859 € | 4,66 % |
| Giengen an der Brenz, Stadt | 89537 | 10,52 € | 2.719 € | 4,64 % |
| Steinheim am Albuch | 89555 | 10,51 € | 2.769 € | 4,56 % |
| Sontheim an der Brenz | 89567 | 10,21 € | 2.756 € | 4,45 % |
| Nattheim | 89564 | 10,12 € | 2.770 € | 4,39 % |
| Gerstetten | 89547 | 10,15 € | 2.802 € | 4,35 % |