Steinheim am Albuch

Marktüberblick

Steinheim am Albuch liegt im Landkreis Heidenheim in Baden-Württemberg und hat etwa 8.950 Einwohner auf 82,4 km². Der Immobilienmarkt bewegt sich auf einem Niveau, das knapp über dem Kreisdurchschnitt liegt, aber deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt und über dem Bundesdurchschnitt. Die Angebotsmiete beträgt 10,51 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 2.769 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,96, die Bruttomietrendite bei 4,56 Prozent.

Die Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung

Seit 2018 haben sich die Preise in Steinheim am Albuch deutlich entwickelt. Die Angebotsmiete stieg von 6,55 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,69 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um rund 63 Prozent. Der Kaufpreis kletterte von 1.961 Euro pro Quadratmeter auf 3.020 Euro im Jahr 2026, was einem Wachstum von etwa 54 Prozent entspricht.

Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei der Miete bei 6,31 Prozent und beim Kaufpreis bei 5,55 Prozent. Die Miete entwickelte sich also prozentual stärker als der Kaufpreis. In den Jahren 2022 bis 2023 zeigten beide Reihen unterschiedliche Verläufe – die Miete stieg von 9,09 auf 10,09 Euro, während der Kaufpreis von 2.741 auf 2.450 Euro fiel. Diese Schwankungen entsprechen dem bundesweiten Marktumbruch in der zweiten Hälfte der 2020er Jahre, in dem sich Kauf- und Mietmärkte zeitweise entkoppelten.

Regionale Einordnung

Steinheim am Albuch liegt mit seiner Angebotsmiete von 10,51 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt von 10,50 Euro und deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro. Der Kaufpreis von 2.769 Euro liegt unter dem Kreiswert von 2.795 Euro und dem Landeswert von 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 21,96 ist niedriger als der Kreiswert von 22,22 und der Landeswert von 23,49.

Die Bruttomietrendite von 4,56 Prozent entspricht exakt dem Kreisdurchschnitt und liegt über dem Landeswert von 4,36 Prozent. Im bundesweiten Vergleich der Mietrenditen liegt Steinheim am Albuch auf dem 68,6. Perzentil in Baden-Württemberg – das bedeutet, dass 68,6 Prozent der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein breites Spektrum. Königsbronn (6,7 km entfernt) weist mit 5,86 Prozent die höchste Rendite auf, bei einer höheren Miete von 11,67 Euro und einem niedrigeren Kaufpreis von 2.391 Euro. Böhmenkirch (9,7 km) liegt mit 3,93 Prozent am unteren Ende der Renditespanne. Steinheim liegt damit im mittleren Drittel der Nachbargemeinden.

Der Kreis Heidenheim insgesamt bewegt sich auf einem ähnlichen Niveau wie Steinheim – die Werte liegen sehr nah beieinander, was auf eine relativ homogene Marktlage im Landkreis hindeutet.

Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl Steinheims stieg von 8.638 im Jahr 2015 auf 8.946 im Jahr 2024 – ein Wachstum von 3,6 Prozent. Besonders deutlich war der Zuzug in den Jahren 2020 bis 2023, als die Bevölkerung von 8.725 auf 8.946 wuchs. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 8.946.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 109 Einwohner pro Quadratkilometer. Die absolute Zahl der Arbeitslosen ging von 156 im Jahr 2015 auf 150 im Jahr 2023 zurück.

Das Bevölkerungswachstum geht einher mit der stabilen Nachfrage nach Wohnraum und trägt zur Stabilität des lokalen Immobilienmarkts bei.

Standortfaktoren

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Heidenheim den 145. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis mit Rang 326 deutlich im unteren Drittel, während er im Index Stärke mit Rang 107 im oberen Drittel liegt. Die Teilindizes für Demografie (246), Arbeitsmarkt (162), Wettbewerb und Innovation (126) sowie Wohlstand und soziale Lage (108) zeigen eine unterschiedliche Profilierung des Standorts.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus einem soliden Wirtschaftsstandort (Rang 107 im Index Stärke) und einer dynamisch schwächeren Entwicklung (Rang 326 im Index Dynamik) beschreibt einen Standort, der auf etablierten Strukturen basiert, aber weniger dynamisches Wachstumspotenzial aufweist als andere Kreise.