Giengen an der Brenz, Stadt

Der Ort

Giengen an der Brenz ist eine Große Kreisstadt im Osten Baden-Württembergs im Landkreis Heidenheim. Die ehemalige freie Reichsstadt liegt etwa zehn Kilometer südöstlich der Kreisstadt Heidenheim und rund 30 Kilometer nordöstlich von Ulm. Auf einer Fläche von 44,07 Quadratkilometern leben rund 20.358 Einwohner (Stand 2023), was einer Bevölkerungsdichte von 462 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Stadt besteht aus der Kernstadt sowie den vier im Jahr 1972 eingegliederten Stadtteilen Burgberg, Hohenmemmingen, Hürben und Sachsenhausen. Seit 1875 ist Giengen an die Brenzbahn angebunden.

Aktueller Markt und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 10,52 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.719 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,55, die Bruttomietrendite liegt bei 4,64 Prozent. Bei diesen Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 6,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,53 Euro im Jahr 2023 – ein Anstieg um rund 62 Prozent in fünf Jahren. Im Jahr 2024 folgte eine leichte Korrektur auf 10,29 Euro, bevor die Werte 2025 mit 10,89 Euro einen neuen Höchststand erreichten. 2026 liegt die Miete mit 10,88 Euro nahezu stabil auf diesem Niveau.

Der Angebotskaufpreis stieg von 1.544 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 2.982 Euro im Jahr 2021. Anschließend korrigierte er sich 2022 auf 2.798 Euro, erholte sich 2023 leicht auf 2.811 Euro und lag 2024 bei 2.795 Euro. Für 2025 wird ein Wert von 2.907 Euro angegeben, während der Wert für 2026 mit 2.199 Euro einen deutlichen Rückgang zeigt.

Regionale Einordnung

Giengen liegt im oberen Drittel der baden-württembergischen Vergleichswerte. Die Angebotsmiete von 10,52 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, aber deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.719 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro, jedoch über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Im Kreis Heidenheim, der einen Durchschnitt von 10,50 Euro Mietpreis und 2.795 Euro Kaufpreis aufweist, bewegt sich Giengen nahezu auf dem Kreisniveau. Der Kaufpreisfaktor von 21,55 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 22,22 und dem Landesdurchschnitt von 23,49, was auf ein vergleichsweise günstiges Preis-Leistungs-Verhältnis im regionalen Kontext hindeutet.

Die Bruttomietrendite von 4,64 Prozent liegt über dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der baden-württembergischen Orte belegt Giengen mit 73,05 Prozent einen soliden Platz, was die relative Attraktivität der Rendite im Landesvergleich unterstreicht.

Im direkten Umland zeigen sich unterschiedliche Preisniveaus: Hermaringen (3,4 km Entfernung) liegt mit 9,98 Euro Mietpreis und 2.527 Euro Kaufpreis unter Giengen, während Herbrechtingen (4,8 km) mit 10,81 Euro Miete und 3.070 Euro Kaufpreis deutlich über Giengen liegt. Medlingen (8,4 km) weist mit 5,8 Prozent die höchste Bruttomietrendite im Umkreis auf.

Standortfaktoren

Der Landkreis Heidenheim, zu dem Giengen gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 145 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt ein differenziertes Bild: Der Index Stärke rangiert mit Platz 107 im oberen Drittel, gefolgt von Wettbewerb und Innovation (Platz 126) und Wohlstand sowie sozialer Lage (Platz 108). Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 162 im mittleren Bereich. Die Demografie mit Rang 246 und insbesondere die Dynamik mit Rang 326 weisen auf Schwächepunkte hin.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Giengen gehört zum Mittelbereich Heidenheim, der alle Gemeinden des Landkreises umfasst. Die Stadt ist nach Heidenheim die zweitgrößte Stadt des Landkreises und gehört zu den fünf größten Städten der Region Ostwürttemberg.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Giengens stieg von 19.342 im Jahr 2015 auf 20.358 im Jahr 2023, was einem Wachstum von rund 5,3 Prozent entspricht. Nach einem leuellen Rückgang 2020 auf 19.711 Einwohner folgte ab 2022 ein deutlicher Anstieg auf über 20.000 Einwohner. Die Zahl der Arbeitslosen lag 2015 bei 610, sank bis 2018 auf 433, stieg 2020 auf 622 und bewegte sich 2023 bei 558. Die vorliegenden Werte zur Arbeitslosigkeit geben absolute Zahlen an, keine Prozentsätze.