Heidenheim an der Brenz, Stadt

Marktüberblick

Heidenheim an der Brenz ist eine Große Kreisstadt im Osten Baden-Württembergs an der Grenze zu Bayern, etwa 33 Kilometer nördlich von Ulm. Die Stadt mit 107,09 km² Fläche ist die Kreisstadt und größte Stadt des Landkreises Heidenheim und bildet ein Mittelzentrum, zu dessen Einzugsgebiet alle Gemeinden des Landkreises gehören. Die Stadt besteht aus der Kernstadt und vier Stadtteilen (Schnaitheim, Mergelstetten, Oggenhausen, Großkuchen).

Auf dem aktuellen Markt bietet Heidenheim eine Angebotsmiete von 11,10 Euro pro Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 2.859 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,46, die Bruttomietrendite bei 4,66 Prozent. Diese Werte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Mietspiegelwerte.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Heidenheim sind seit 2018 deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 8,04 Euro pro Quadratmeter, betrug sie 2023 bereits 11,04 Euro. Nach einem leichten Anstieg auf 11,21 Euro im Jahr 2024 folgte 2025 ein Rückgang auf 10,80 Euro, ehe der Wert 2026 wieder auf 11,43 Euro stieg. Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 4,50 Prozent.

Beim Kaufpreis ist ein ähnliches Bild zu erkennen: Von 1.966 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert bis 2020 auf einen Höhepunkt von 2.972 Euro. In den Folgejahren schwankte der Preis zwischen 2.757 und 2.946 Euro. 2025 fiel der Kaufpreis auf 2.578 Euro, 2026 erholte er sich wieder auf 2.853 Euro. Die jährliche Wachstumsrate über die gesamte Reihe liegt bei 4,76 Prozent.

Die deutlichen Preisanstiege der letzten Jahre spiegeln die allgemeine Dynamik auf dem baden-württembergischen Immobilienmarkt wider. Der Einbruch 2025 bei beiden Werten korrespondiert mit der bundesweiten Korrekturphase auf dem Wohnungsmarkt.

Regionale Einordnung

Heidenheim liegt im oberen Preissegment des Bundeslandes. Die Angebotsmiete von 11,10 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro und deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.859 Euro liegt unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro, aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Innerhalb des Landkreises Heidenheim liegt Heidenheim mit 11,10 Euro/m² Miete leicht über dem Kreisdurchschnitt von 10,50 Euro. Beim Kaufpreis liegt die Stadt mit 2.859 Euro/m² knapp über dem Kreiswert von 2.795 Euro/m².

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Herbrechtingen (6,4 km) bietet mit 10,81 Euro/m² Miete und 3.070 Euro/m² Kaufpreis ähnliche Werte. Nattheim (6,8 km) liegt mit 10,12 Euro/m² Miete und 2.770 Euro/m² Kaufpreis leicht darunter. Königsbronn (7,9 km) weist mit 5,86 Prozent die höchste Bruttomietrendite im Umkreis auf.

Die Bruttomietrendite von 4,66 Prozent liegt im Perzentilrang von 74,14 Prozent im Bundesland, was bedeutet, dass Heidenheim bei der Rendite höher einzuordnen ist als rund 74 Prozent der 1.102 betrachteten Orte in Baden-Württemberg.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Heidenheims lag 2024 bei 49.895 Einwohnern, die Bevölkerungsdichte beträgt 466 Einwohner pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 (48.048 Einwohner) ist ein Anstieg um 3,84 Prozent zu verzeichnen. Die Bevölkerung entwickelte sich dabei unterschiedlich: Von 2015 bis 2019 wuchs sie kontinuierlich von 48.048 auf 49.573 Einwohner, fiel dann bis 2021 auf 49.129 und stieg 2022 wieder auf 50.025. In den Folgejahren stabilisierte sie sich bei rund 49.900.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 1.546. Im Vergleich zu 2015 (1.900 Arbeitslose) ist dies ein Rückgang um etwa 18,5 Prozent. Der Tiefpunkt wurde 2022 mit 1.381 Arbeitslosen erreicht, ehe die Zahl 2023 wieder leicht anstieg.

Die Stadt hat Anteile an mehreren Schutzgebieten und liegt zwischen Albuch und Härtsfeld am nordöstlichen Ende der Schwäbischen Alb.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Heidenheim auf Platz 145 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die beste Wertung erreicht der Kreis im Bereich "Stärke" mit Rang 107, gefolgt von "Wettbewerb und Innovation" (Rang 126) und "Wohlstand und soziale Lage" (Rang 108). Im Bereich "Dynamik" liegt der Kreis mit Rang 326 deutlich schwächer, ebenso im Bereich "Demografie" mit Rang 246.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig. Heidenheim ist über die Brenzbahn an das Eisenbahnnetz angebunden und liegt in der Nähe der A7, was die Anbindung an überregionale Verkehrsachsen gewährleistet.

Die Stadt blickt auf eine lange Geschichte zurück: Bereits in römischer Zeit befand sich hier das Kastell Aquileia. 1356 wurde das Marktrecht verliehen, 1864 erfolgte der Eisenbahnanschluss. Seit 1. April 1956 ist Heidenheim Große Kreisstadt.