Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Heidenheim liegt im Osten Baden-Württempergs und ist mit 627 km² und rund 135.500 Einwohnern einer der kleinsten Landkreise des Landes. Er umfasst elf Gemeinden – weniger als jeder andere Kreis in Baden-Württemberg – und bildet zusammen mit dem Ostalbkreis den Regionalverband Ostwürttemberg im Regierungsbezirk Stuttgart.
Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 2.795 EUR pro Quadratmeter und damit unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 3.140 EUR/m², aber deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 EUR/m². Im Landesvergleich belegt der Kreis Rang 33 von 44 Kreisen nach mittlerem Kaufpreis – er gehört damit zu den günstigeren Lagen in Baden-Württemberg. Die durchschnittliche Miet liegt bei 10,50 EUR/m² (Landesdurchschnitt: 11,08 EUR/m², Deutschlanddurchschnitt: 8,92 EUR/m²). Die durchschnittliche Bruttomietrendite beträgt 4,56 Prozent.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Mietanstieg von 7,55 EUR/m² im Jahr 2018 auf 10,82 EUR/m² im Jahr 2024. Die Kaufpreise stiegen von 1.829 EUR/m² (2018) auf einen Höchststand von 2.900 EUR/m² (2021), korrigierten dann auf 2.650 EUR/m² (2023) und liegen 2024 wieder bei 2.693 EUR/m². Die Bevölkerung des Kreises wuchs von 130.527 (2015) auf 135.470 (2023), was auf eine positive Entwicklung des Standorts hindeutet.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 145 von rund 400 deutschen Kreisen zu. Der Wert für die Dynamik liegt mit Rang 326 deutlich schlechter, während der Rang für die wirtschaftliche Stärke mit 107 über dem Durchschnitt liegt.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt im Landkreis Heidenheim weist eine deutliche innere Struktur auf, die sich aus der Verteilung der Kaufpreise, Mieten und Renditen zwischen den elf Gemeinden ablesen lässt.
Die Kaufpreise reichen von 2.391 EUR/m² in Königsbronn bis 3.612 EUR/m² in Niederstotzingen – eine Spreizung von über 1.200 EUR/m². Der Median liegt bei 2.769 EUR/m². Die teuerste Gemeinde ist Niederstotzingen mit 3.612 EUR/m² und einem Kaufpreisfaktor von 28,2, gefolgt von Herbrechtingen mit 3.070 EUR/m². Die Kreisstadt Heidenheim an der Brenz liegt mit 2.859 EUR/m² im oberen Mittelfeld, Giengen an der Brenz mit 2.719 EUR/m² im unteren Mittelfeld.
Die günstigsten Gemeinden sind Königsbronn (2.391 EUR/m², Kaufpreisfaktor 17,1) und Dischingen (2.472 EUR/m²). Auffällig ist, dass Königsbronn bei den günstigsten Kaufpreisen die höchste Miete (11,67 EUR/m²) und die höchste Rendite (5,86 %) aufweist – ein Muster, das auf ein besonders günstiges Preis-Leistungs-Verhältnis hindeutet.
Die Renditespanne reicht von 3,54 % in Niederstotzingen bis 5,86 % in Königsbronn. Die Gemeinden mit den höchsten Kaufpreisen weisen die niedrigsten Renditen auf, was dem typischen Muster entspricht.
Geographisch lässt sich ein Gefälle von Nord nach Süd erkennen: Die nördlichen Gemeinden wie Königsbronn (499 m Höhe, direkt an der Brenzbahn) und Dischingen liegen preislich unten, während die südlicheren Gemeinden wie Niederstotzingen und Herbrechtingen höhere Preise aufweisen. Die beiden Zentren Heidenheim und Giengen liegen dazwischen.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Landkreis Heidenheim verfügt über eine strukturierte Wirtschaftslandschaft, die von einigen großen Arbeitgebern und einer breiten Mittelstandsstruktur geprägt ist.
Größter Arbeitgeber und wirtschaftliches Rückgrat ist die Voith Group mit Stammsitz in Heidenheim an der Brenz. Das 1867 gegründete Familienunternehmen ist ein weltweit agierender Technologiekonzern in den Märkten Energie, Papier, Rohstoffe und Transport. Voith beschäftigt rund 20.000 Mitarbeiter, erzielt einen Umsatz von 4,8 Milliarden Euro und unterhält Standorte in über 60 Ländern. Das Unternehmen hat eine lange Tradition in Heidenheim und war bereits im 19. Jahrhundert das zweitgrößte Unternehmen der Stadt.
In Giengen an der Brenz hat die Margarete Steiff GmbH ihren Sitz, der weltweit bekannte Spielwarenhersteller von Plüschtieren und Teddybären. Steiff beschäftigte 2023 rund 1.258 Mitarbeiter und erzielte einen Umsatz von 93,9 Millionen Euro. Das Unternehmen ist ein bedeutender Arbeitgeber für die Region und ein internationaler Markenname.
Ein weiterer nennenswerter Arbeitgeber ist FYSAM Auto Decorative in Steinheim am Albuch, ein Automobilzulieferer, der Dachrelingsysteme und Aluminiumzierleisten herstellt. Das Unternehmen beschäftigte 978 Mitarbeiter und erzielte 2021 einen Umsatz von 137 Millionen Euro. FYSAM unterhält Standorte in Steinheim, Böhmenkirch und Laichingen sowie im Ausland.
Die Industrie- und Handelskammer Ostwürttemberg mit Sitz in Heidenheim vertritt rund 32.000 Mitgliedsunternehmen aus Industrie, Handel und Dienstleistung im Landkreis Heidenheim und im Ostalbkreis. Die wirtschaftliche Struktur ist damit durch eine Kombination aus großen Technologiekonzernen und einem breiten Mittelstand geprägt.
Der Prognos-Rang für die wirtschaftliche Stärke liegt bei 107 von rund 400 Kreisen, was über dem Durchschnitt liegt. Der Dynamik-Rang mit 326 ist hingegen deutlich schlechter und deutet auf geringere Wachstumsdynamik hin.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Landkreises Heidenheim wird maßgeblich durch die Brenzbahn geprägt, die als Bahnstrecke Aalen–Ulm den Kreis in Nord-Süd-Rurchquert. Die 72,476 km lange Hauptbahn hat eine Streckengeschwindigkeit von 160 km/h und verbindet Aalen über Heidenheim, Herbrechtingen, Giengen und Hermaringen mit Ulm.
Im Kreisgebiet liegen die Bahnhöfe Heidenheim, Heidenheim-Schnaitheim, Heidenheim-Mergelstetten, Herbrechtingen, Giengen, Hermaringen, Sontheim-Brenz und Niederstotzingen. Der Bahnhof Heidenheim Voithwerk bedient zudem den Werksanschluss der Voith Group. Der ICE-Bahnhof ist in Ulm erreichbar, wo täglich rund 40.000 Reisende und 75 Fernverkehrszüge verkehren.
Die Autobahn A7 verläuft westlich des Landkreises. Die Anschlussstelle Heidenheim (AS 116) ist vom Kreisgebiet aus erreichbar. Die Entfernung nach Ulm beträgt rund 30 Kilometer, nach Aalen rund 17 Kilometer.
Die Lage an der Brenzbahn erklärt auch die innerkreislichen Preisunterschiede: Gemeinden direkt an der Bahnstrecke wie Königsbronn und Herbrechtingen sind gut angebunden, während abgelegene Gemeinden wie Hermaringen und Dischingen preislich günstiger sind.
Der Württemberger Tälerradweg führt von Crailsheim über Aalen, Heidenheim und Giengen nach Ulm und verbindet den Kreis mit dem regionalen Radfernwegnetz.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Heidenheim hat in den letzten Jahren ein Bevölkerungswachstum von über 5.000 Einwohnern (2015 bis 2023) verzeichnet, was auf eine positive Entwicklung des Standorts hindeutet. Die Mieten sind seit 2018 um rund 46 Prozent gestiegen, von 7,55 EUR/m² auf 10,82 EUR/m² im Jahr 2024.
Die wirtschaftliche Struktur mit Voith als globalem Technologiekonzern und Steiff als internationaler Marke bietet eine solide Grundlage. Die Lage im Regionalverband Ostwürttemberg und die Anbindung an die Brenzbahn nach Ulm und Aalen verbessern die Erreichbarkeit für Pendler.
Allerdings weist der Prognos-Zukunftsatlas mit dem Dynamik-Rang 326 auf eine geringere Wachstumsdynamik im Vergleich zu anderen Kreisen hin. Die Kaufpreise lagen 2021 mit 2.900 EUR/m² auf einem Höhepunkt und korrigierten sich danach leicht. Die Zeitreihe für 2026 zeigt für die Kaufpreise einen weiteren Rückgang auf 2.741 EUR/m².
Die innere Struktur des Marktes bietet unterschiedliche Chancen: Während die teureren Gemeinden wie Niederstotzingen und Herbrechtingen mit niedrigeren Renditen von 3,5 bis 4,2 Prozent aufwarten, bieten die günstigeren Gemeinden wie Königsbronn mit 5,86 Prozent die höchsten Renditen im Kreis. Die Gemeinde mit den niedrigsten Kaufpreisen (Königsbronn) weist zugleich die höchste Miete auf, was auf ein besonderes Preis-Leistungs-Verhältnis hindeutet.