Ziertheim

Marktüberblick

Ziertheim ist eine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Dillingen an der Donau mit rund 1.070 Einwohnern auf 20,8 km². Der Immobilienmarkt präsentiert sich mit Angebotsmieten von 9,01 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreisen von 2.289 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,72 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 21,18. Alle Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Miete von 9,01 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, deutlich unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 9,86 Euro. Der Kaufpreis von 2.289 Euro je Quadratmeter liegt hingegen unter allen drei Bezugsgrößen: unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), dem Kreis (2.908 Euro) und Bayern (3.246 Euro). Diese Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis führt zu einer Rendite von 4,72 Prozent, die über dem bayerischen Mittel (4,13 Prozent) liegt, aber unter dem deutschen (5,10 Prozent). Im Perzentilrang der Mietrendite in Bayern belegt Ziertheim mit 78,9 Prozent den oberen Quartil — die Renditechancen sind im Landesvergleich gut, weil der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedrig ist.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Ziertheim eine dynamische, aber volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 6,25 Euro je Quadratmeter (2019) auf 9,74 Euro (2024), was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 4,26 Prozent entspricht. Seit dem 2024 erreichten Höhepunkt ist sie jedoch wieder auf 8,37 Euro (2026) gesunken.

Der Kaufpreis verläuft noch unregelmäßiger: Nach 1.446 Euro (2018) und 2.124 Euro (2020) fiel er 2022 auf 1.872 Euro, stieg dann 2023 sprunghaft auf 3.536 Euro an und fiel bis 2025 wieder auf 2.028 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor über die gesamte Reihe beträgt 4,66 Prozent. Der extreme Anstieg 2023 ist bei einer Gemeinde mit rund 1.070 Einwohnern und einem kleinen Immobilienmarkt wahrscheinlich auf einzelne Transaktionen mit außergewöhnlichem Preis zurückzuführen — die Volatilität deutet auf einen dünnen Markt hin, bei dem wenige Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Werte sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich registrierten Transaktionen basieren.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Ziertheims wuchs von 985 Einwohnern (2015) auf 1.068 (2024), was einer Zunahme von 8,4 Prozent entspricht. Damit kehrt die Gemeinde zu einem leichten Wachstum zurück, nachdem die Einwohnerzahl zwischen 1988 und 2018 um 6,3 Prozent gesunken war. Die Bevölkerungsdichte beträgt 51 Einwohner je Quadratkilometer — die Gemeinde ist dünn besiedelt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,17 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau. Sie schwankte in der Beobachtungszeit zwischen 1,06 Prozent (2017) und 2,48 Prozent (2022). Die absolute Zahl der Arbeitslosen betrug 14 Personen. Die Gemeinde ist wirtschaftlich strukturiert als Wohnortgemeinde: 2020 gab es am Arbeitsort keine sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im produzierenden Gewerbe oder Handel, wohl aber 354 am Wohnort. Es bestanden 25 landwirtschaftliche Betriebe mit 1.104 Hektar Nutzfläche. Die Gewerbesteuereinnahmen betrugen 2020 netto rund 290.000 Euro.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Ziertheim bei den Mieten unter allen acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,4 Kilometern — mit Ausnahme von Bachhagel, das mit 9,01 Euro identisch liegt. Bei den Kaufpreisen liegt Ziertheim mit 2.289 Euro je Quadratmeter im unteren Drittel der Nachbarn. Der höchste Nachbarwert liegt bei Syrgenstein mit 3.452 Euro, der niedrigste bei Bachhagel mit 2.165 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,72 Prozent liegt damit im oberen Bereich der Nachbarn: Nur Bachhagel (4,99 Prozent) und Dischingen (4,75 Prozent) liegen darüber. Die niedrigeren Kaufpreise in Ziertheim bei gleichzeitig moderaten Mieten führen zu einer günstigeren Rendite als in den teureren Nachbargemeinden wie Wittislingen (4,00 Prozent) oder Syrgenstein (3,43 Prozent).

Auf Kreisebene liegt Ziertheim mit einem Kaufpreisfaktor von 21,18 unter dem Kreisdurchschnitt von 24,80 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Der niedrigere Faktor bestätigt, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als im regionalen und landesweiten Durchschnitt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Dillingen an der Donau auf Rang 190 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Arbeitsmarkt-Rang (139) und der Wohlstands-Rang (106) liegen im oberen Drittel, während der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation (308) und der Dynamik-Rang (305) im unteren Drittel liegen. Der Demografie-Rang (162) liegt im unteren Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Ziertheim.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegene Schule für die Gemeinde befindet sich in Wittislingen, rund fünf Kilometer entfernt. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Wittislingen und liegt an der Staatsstraße 2032 mit Anschluss an die Bundesstraße 16. Auf der Trasse der ehemaligen Härtsfeldbahn verläuft heute der Härtsfeld-Radwanderweg.