Villenbach

Marktüberblick: Ländlicher Markt mit mittleren Preisen

Villenbach liegt im schwäbischen Landkreis Dillingen an der Donau, etwa 20 Kilometer südwestlich von Augsburg. Die Gemeinde umfasst 17,8 km² und 1.326 Einwohner (2024), was einer Dichte von 74 Einwohnern je km² entspricht. Sie ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Wertingen und besteht aus elf Gemeindeteilen, darunter die Pfarrdörfer Villenbach, Wengen und Riedsend. Die Gemeinde liegt im Zusamtal, einem Nebental der Donau, und ist landwirtschaftlich geprägt: 2013 bestanden 26 landwirtschaftliche Betriebe auf 1.055 Hektar Fläche.

Der Immobilienmarkt bewegt sich im unteren bis mittleren Bereich des bayerischen Vergleichs. Die Angebotsmiete liegt bei 10,09 € je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.877 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,21 %, der Kaufpreisfaktor 23,77. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Volatile Mieten, Kaufpreis unter dem 2022-Spitzenwert

Die Mietpreise zeigen seit 2021 eine leichte Aufwärtsbewegung: Von 9,76 €/m² (2021) ging es 2023 auf 9,39 €/m² zurück, bevor sie 2024 auf 10,67 €/m² anstiegen, 2025 auf 10,00 €/m² sanken und 2026 wieder bei 10,67 €/m² liegen. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 1,8 %. Der Verlauf ist nicht linear – der Rückgang 2023 und die Erholung 2024 deuten auf eine gewisse Volatilität hin.

Beim Kaufpreis ist die Datenlage dünner, aber die Entwicklung ist deutlicher: Von 2.344,94 €/m² (2021) stieg der Wert 2022 auf 3.144,44 €/m². Die CAGR von 34,1 % bezieht sich auf diesen kurzen Zeitraum mit nur zwei Datenpunkten und ist daher mit Vorsicht zu interpretieren. Der aktuelle Wert von 2.877 €/m² liegt unter dem 2022-Pegel, was auf eine Beruhigung des Marktes hindeutet.

Regionale Einordnung: Günstiger Kaufpreisfaktor im ländlichen Raum

Villenbach liegt bei der Angebotsmiete (10,09 €/m²) knapp über dem Kreisdurchschnitt von 9,86 €/m², aber leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Beim Kaufpreis ist der Abstand zum Bayerndurchschnitt (3.246 €/m²) mit 369 €/m² deutlicher als zum Kreis (2.908 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,21 % liegt über dem Kreiswert (4,18 %) und dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Im Bundesland belegt Villenbach damit den 66. Perzentilrang – die Rendite ist höher als bei etwa zwei Dritteln der verglichenen Orte. Der Kaufpreisfaktor von 23,77 ist der niedrigste unter allen Vergleichswerten (Kreis: 24,80, Bayern: 26,10, Deutschland: 27,00). Das bedeutet: Der Kaufpreis steht in einem günstigeren Verhältnis zur Miete als in den meisten anderen Orten.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten bewegt sich Villenbach im Mittelfeld. Die Miete von 10,09 €/m² liegt über Zusamaltheim (9,43 €/m²) und Emersacker (9,96 €/m²), unter Altenmünster (11,06 €/m²) und Binswangen (10,65 €/m²). Der Kaufpreis von 2.877 €/m² ist der niedrigste unter den acht Nachbarorten – deutlich unter Laugna (4.150 €/m²) und Wertingen (3.570 €/m²), aber über Holzheim (2.559 €/m²) und Binswangen (2.492 €/m²). Die Rendite von 4,21 % liegt damit im oberen Drittel der Nachbarn.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachsende Gemeinde mit Pendlerüberschuss

Die Bevölkerung Villenbachs ist seit 2015 um 4,5 % von 1.269 auf 1.326 Einwohner gewachsen. Der Anstieg war nicht stetig: Zwischen 2015 und 2016 ging die Einwohnerzahl um 40 zurück, dann folgte ein kontinuierlicher Aufwärtstrend bis 2021 (1.315), der sich bis 2023 fortsetzte (1.326). Seit 2022 ist die Zahl stabil.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,54 % (13 arbeitslose Personen). Im Vergleich zu 2015 (0,99 %) ist sie gestiegen, bleibt aber auf einem sehr niedrigen Niveau. Der Anstieg zwischen 2019 (1,17 %) und 2020 (1,53 %) entspricht dem bundesweiten Trend während der Pandemie, die Erholung 2021 auf 1,04 % war jedoch nur vorübergehend – 2023 lag die Quote wieder bei 1,54 %.

Die wirtschaftliche Struktur ist durch einen starken Pendlercharakter geprägt: 2013 gab es 509 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort, aber nur 65 am Arbeitsort. Der Pendlersaldo von +444 bedeutet, dass die überwiegende Mehrheit der Erwerbstätigen außerhalb der Gemeinde arbeitet – vermutlich in Augsburg oder Dillingen.

Standortfaktoren: Ländliche Stabilität ohne wirtschaftliche Eigenimpulse

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Dillingen an der Donau auf Rang 190 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Arbeitsmarkt-Rang (139) und der Wohlstands-Index (106) liegen im oberen Drittel, während der Wettbewerb-und-Innovation-Index (308) und der Dynamik-Index (305) im unteren Bereich liegen. Der Demografie-Index (162) liegt im mittleren Bereich.

Diese Struktur – starke Arbeitsmarktperspektiven und Wohlstand, aber schwache Innovationsdynamik – entspricht dem Profil einer ländlichen Gemeinde, die von der Nähe zu größeren Städten profitiert, aber selbst keine wirtschaftlichen Impulse generiert. Das Fehlen von Hochschulen am Ort unterstreicht diesen Charakter.

Villenbach ist eine typische ländliche Gemeinde im Umland einer größeren Stadtregion. Die Kombination aus Bevölkerungszuwachs, niedriger Arbeitslosigkeit und moderaten Immobilienpreisen spricht für eine stabile Nachfrage nach Wohnraum. Der hohe Pendlersaldo und die landwirtschaftliche Prägung zeigen jedoch, dass die Gemeinde wirtschaftlich von außen geprägt ist.