Binswangen

Der Ort: Wohngemeinde mit ländlicher Prägung

Binswangen ist eine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Dillingen an der Donau mit 1413 Einwohnern auf einer Fläche von 11,91 km². Der Ort liegt zwischen Wertingen und Dillingen und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Wertingen. Die Gemeinde hat zwei Gemeindeteile: das Pfarrdorf Binswangen und die Einöde Zollhaus.

Die wirtschaftliche Struktur ist durch eine hohe Pendlerquote geprägt: Von den 644 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort arbeiten nur 182 im Ort (142 im produzierenden Gewerbe, 40 in sonstigen Bereichen). 23 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1301 ha landwirtschaftlich genutzte Fläche. Die Gemeinde ist damit eine Wohngemeinde mit ländlicher Prägung, deren Bewohner außerhalb arbeiten.

Immobilienmarkt: Niedriger Kaufpreisfaktor, hohe Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2492 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,65 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,5, was bedeutet, dass das 19,5-Fache des Jahresbruttomietzinses als Kaufpreis zu zahlen ist. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,13 %. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 19,5 ist ein auffälliger Wert: Er liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 24,8 und dem bayerischen Landesdurchschnitt von 26,1. Auch im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,4 km Entfernung ist Binswangen der einzige Ort mit einem Faktor unter 20. Die berechneten Faktoren der Nachbarorte liegen zwischen 23,8 (Villenbach) und 30,3 (Laugna). Der nächstgelegene Nachbarort, Zusamaltheim (3,1 km), liegt bei rund 25,6, Wertingen bei rund 26,7.

Diese Diskrepanz ergibt sich daraus, dass die Miete in Binswangen mit 10,65 Euro je Quadratmeter nahe am bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro liegt, während der Kaufpreis deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 3246 Euro je Quadratmeter liegt. Die Bruttomietrendite von 5,13 % ist die höchste unter allen acht Nachbarorten (Nächsthöherer Wert: Villenbach mit 4,21 %). In Bayern liegt der Durchschnitt bei 4,13 %, der deutsche bei 5,10 %. Binswangen liegt damit knapp über dem Bundesdurchschnitt und deutlich über dem bayerischen Mittel.

Preisentwicklung und Nachfrage

Die Mietpreise haben sich zwischen 2021 und 2025 stark entwickelt: Von 6,67 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stiegen sie auf 12,51 Euro im Jahr 2025, bevor sie 2026 auf 9,81 Euro fielen. Der Anstieg von 2021 auf 2025 entspricht einem CAGR von 8,02 %. Die Kaufpreise entwickelten sich von 2054,79 Euro je Quadratmeter (2018) auf 3593,75 Euro (2025), was einem CAGR von 8,31 % entspricht.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2492 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem letzten Zeitreihenwert von 2025 (3593,75 Euro). Die aktuelle Angebotsmiete von 10,65 Euro liegt zwischen dem 2024-Wert (10,50 Euro) und dem 2026-Wert (9,81 Euro) der Zeitreihe. Die unterschiedliche Entwicklung von Kaufpreis und Miete in den letzten Jahren zeigt eine Spannbreite in den Erhebungsdaten.

Die Bevölkerungsentwicklung geht einher mit einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum: Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 1308 auf 1413, was einem Anstieg von 8,0 % entspricht. Besonders stark war der Zuzug in den Jahren 2021 bis 2022, als die Bevölkerung von 1374 auf 1407 stieg. Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 1,18 % und stieg bis 2023 auf 2,05 %, bleibt aber auf einem absolut niedrigen Niveau.

Standortfaktoren: Wohlhabend, aber dynamisch schwach

Der Landkreis Dillingen an der Donau rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 190 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Index Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 106 ein starkes Ergebnis, der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 139 im oberen Mittelfeld. Der Index Stärke erreicht Rang 160. Schwach ausgeprägt sind dagegen die Bereiche Dynamik (Rang 305) und Wettbewerb und Innovation (Rang 308). Der Demografie-Index liegt mit Rang 162 im oberen Mittelfeld.

Diese Struktur – starker Wohlstand bei gleichzeitig schwacher Dynamik und Innovationskraft – beschreibt einen Kreis, der auf etablierten Strukturen aufbaut, aber nur begrenzt neue Impulse generiert. Für den Immobilienmarkt bedeutet dies: Die Kaufkraft ist vorhanden, was die Mieten und Preise stützt, aber das Wachstumspotenzial ist begrenzt. Binswangen profitiert davon, dass es Teil dieses wohlhabenden, aber dynamisch schwachen Umlands ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen größeren Städte sind Augsburg und Dillingen an der Donau, was die Pendlerstruktur erklärt und die Nachfrage nach Wohnraum vor Ort trägt.