Blindheim

Marktüberblick: Stabile Kaufpreise, attraktive Rendite

Der Immobilienmarkt in Blindheim zeichnet sich durch eine ungewöhnliche Kombination aus: Die Angebotsmiete liegt mit 9,90 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt (9,86 Euro) und leicht unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.860 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen deutlich unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,15 Prozent – knapp über dem Landesdurchschnitt (4,13 Prozent), aber unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,08 liegt unter dem bayerischen Wert von 26,10 und dem Kreiswert von 24,80, was die vergleichsweise günstigen Kaufpreise bestätigt.

Die niedrigeren Kaufpreise im Vergleich zu Bayern und dem Kreis führen bei ähnlichen Mietniveaus zu einer besseren Renditelage als im bayerischen Durchschnitt. Blindheim ist damit einer der wenigen Orte im ländlichen Raum, bei denen die Kaufpreise unter dem jeweiligen Vergleichsdurchschnitt liegen, während die Mieten darüber liegen.

Preisentwicklung: Kaufpreisstabilität bei extremer Mietvolatilität

Die Zeitreihen zeigen ein unterschiedliches Bild für Kauf- und Mietpreise. Der Kaufpreis war zwischen 2019 (2.450 Euro pro Quadratmeter) und 2023 (2.459 Euro pro Quadratmeter) praktisch stabil – die jährliche Wachstumsrate liegt bei 0,09 Prozent. Diese Stabilität entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in Bayern, die nicht vom städtischen Preisboom erfasst wurden.

Die Mietentwicklung verläuft dagegen extrem volatil. Die Angebotsmiete schwankte in der Beobachtungsperiode zwischen 4,80 Euro (2019) und 13,89 Euro (2026). Ein Rückgang von 9,38 Euro (2023) auf 7,00 Euro (2024) wurde gefolgt von einem Anstieg auf 10,92 Euro (2025) und 13,89 Euro (2026). Bei einer Gemeinde mit 1.863 Einwohnern können bereits wenige Inserate die Durchschnittswerte deutlich verzerren – die angegebene jährliche Wachstumsrate von 9,18 Prozent für die Miete ist vor diesem Hintergrund kaum aussagekräftig, da sie von den Extremwerten 2019 und 2026 getragen wird.

Es handelt sich bei allen Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Demografie: Starkes Wachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Blindheim verzeichnet seit 2015 ein deutliches Bevölkerungswachstum von 1.669 auf 1.863 Einwohner, was einer Zunahme von 11,6 Prozent entspricht. Dieser Zuzug ist für eine ländliche Gemeinde von rund 26 Quadratkilometern Fläche bemerkenswert. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 71 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote von 1,46 Prozent (2023) liegt auf sehr niedrigem Niveau und entspricht dem Muster schwäbischer Landkreise. Nach einem Anstieg während der Pandemie (1,91 Prozent im Jahr 2020) hat sie sich wieder erholt.

Die wirtschaftliche Struktur ist durch starke Auspendler geprägt: 2014 waren 717 Menschen in Blindheim sozialversicherungspflichtig beschäftigt, aber nur 108 am Arbeitsort. Damit pendelten 609 Menschen mehr aus, als einpendelten. Das produzierende Gewerbe war mit 77 von 108 Beschäftigten am Arbeitsort der dominante Sektor. 34 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1.478 Hektar Fläche, was den ländlichen Charakter der Gemeinde unterstreicht.

Dieses Profil als Auspendler-Gemeinde mit niedrigem Arbeitsangebot vor Ort geht einher mit der beobachteten Kaufpreisstabilität – die Nachfrage nach Wohneigentum wird primär durch Zuzügler getrieben, nicht durch lokale Wirtschaftskraft.

Regionale Einordnung: Zwischen Hochpreis- und Niedrigpreismarkt

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Blindheim ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,90 Euro liegt über der von Lutzingen (8,25 Euro) und Bissingen (9,55 Euro), deutlich unter der von Schwenningen (13,08 Euro). Beim Kaufpreis liegt Blindheim mit 2.860 Euro unter Höchstädt (2.901 Euro) und über Binswangen (2.492 Euro), aber deutlich unter Lutzingen (3.536 Euro) und Wertingen (3.570 Euro).

Besonders auffällig ist die Bruttomietrendite: Mit 4,15 Prozent liegt Blindheim im Mittelfeld der Nachbarorte. Schwenningen bietet mit 6,2 Prozent die höchste Rendite bei gleichzeitig hoher Miete, während Lutzingen mit 2,8 Prozent die niedrigste Rendite aufweist – getrieben durch den extrem hohen Kaufpreis. Blindheim liegt damit nahe am Kreisdurchschnitt von 4,18 Prozent.

Der Perzentilrang von 64,1 bezieht sich auf die Mietrendite: Blindheim liegt damit bei der Rendite im Bundesland besser als 64 Prozent der vergleichbaren Orte. Die Kombination aus unterdurchschnittlichen Kaufpreisen und durchschnittlichen Mieten macht Blindheim im regionalen Vergleich zu einem der ausgewogensten Märkte.

Standortfaktoren: Infrastruktur und Zukunftsatlas

Blindheim verfügt über eine bedeutende Verkehrsanbindung: Der Bahnhof liegt an der Bahnstrecke Ingolstadt–Neuoffingen, und die Bundesstraße 16 verläuft durch das Gemeindegebiet. Diese Infrastruktur ermöglicht den Auspendlern den Zugang zu Arbeitsmärkten in größeren Städten wie Augsburg oder Ingolstadt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Dillingen an der Donau mit dem Gesamtrang 190 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Wert für den Teilindex Dynamik liegt bei Rang 305, was auf begrenzte wirtschaftliche Dynamik im Kreis hinweist. Der Index Wettbewerb und Innovation rangiert mit 308 sehr niedrig, während der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 106 zu den stärkeren Bereichen gehört. Diese Mischung aus hoher sozialer Stabilität bei geringer wirtschaftlicher Dynamik entspricht dem Profil einer ländlichen Gemeinde mit starker Auspendlerstruktur.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Höchstädt an der Donau und verfügt über eine Kindertageseinrichtung mit 85 Plätzen.