Tapfheim

Marktüberblick: Teuer, aber mit niedriger Rendite

Tapfheim gehört innerhalb Bayerns zu den teureren Wohnstandorten. Die Angebotsmiete liegt bei 10,29 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit den bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Noch deutlicher zeigt sich die Preislage beim Kauf: Mit 3.422 Euro pro Quadratmeter liegt Tapfheim über dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro und deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 27,72 bestätigt diese Einordnung – er liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das 28-fache der Jahreskaltmiete beträgt.

Die Kombination aus hohen Preisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 3,61 Prozent. Damit liegt Tapfheim unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und deutlich unter dem deutschen Niveau von 5,10 Prozent. Im bundesweiten Vergleich der 2.056 bayerischen Standorte belegt Tapfheim den 40. Perzentilrang bei der Rendite – die Rendite liegt also höher als bei 40 Prozent der bayerischen Standorte, was bedeutet, dass sie im unteren Drittel liegt. Für Investoren bedeutet das: Die Mieteinnahmen decken nur einen kleinen Teil der jährlichen Kapitalkosten ab, während der Wertzuwachs im Vordergrund steht.

Preisentwicklung: Volatile Märkte mit starkem Anstieg

Die Zeitreihen zeigen für beide Märkte eine außergewöhnliche Volatilität, die über das typische Muster vieler ländlicher Gemeinden hinausgeht. Bei den Kaufpreisen schwankte der Quadratmeterpreis zwischen 2.282 Euro (2019) und 4.381 Euro (2021) – eine Spanne von fast 90 Prozent innerhalb von zwei Jahren. Auch die Mieten zeigten ähnliche Ausschläge: Von 8,02 Euro (2020) auf 9,98 Euro (2021) und wieder zurück auf 8,34 Euro (2023), bevor sie 2026 mit 13,56 Euro einen neuen Höchstwert erreichten.

Die jährlichen Wachstumsraten bestätigen diese Dynamik: Die Mieten sind seit 2018 um durchschnittlich 6,57 Prozent pro Jahr gestiegen, die Kaufpreise um 1,04 Prozent. Die extremen Schwankungen von Jahr zu Jahr deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was ihre Zuverlässigkeit unterstreicht, auch wenn die Volatilität eine vorsichtige Interpretation nahelegt.

Regionale Einordnung: Im Vergleich zu Nachbarn und Kreis

Im Vergleich zum Landkreis Donau-Ries fällt Tapfheim als Preistreiber auf. Der Kreisdurchschnitt liegt bei 9,13 Euro pro Quadratmeter Miete und 2.688 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis – Tapfheims Werte liegen jeweils deutlich darüber. Gleichzeitig weist der Kreis eine höhere Bruttomietrendite von 4,35 Prozent auf, was den Schluss erlaubt, dass Tapfheim innerhalb des Kreises zu den teuersten Standorten gehört.

Im Vergleich zu den acht umliegenden Orten zeigt sich ein ähnliches Bild. Von den Nachbarorten hat nur Schwenningen (2,7 km entfernt) mit 13,08 Euro eine höhere Angebotsmiete. Bei den Kaufpreisen liegt Tapfheim mit 3.422 Euro im Mittelfeld – Mertingen (4.408 Euro) und Lutzingen (3.536 Euro) sind teurer, Blindheim (2.860 Euro) und Buttenwiesen (2.834 Euro) günstiger. Die Bruttomietrendite von 3,61 Prozent liegt unter der aller Nachbarorte außer Bissingen (3,55 Prozent), Mertingen (2,80 Prozent) und Lutzingen (2,80 Prozent). Das Muster ist klar: Tapfheim gehört zu den teureren Standorten in der Region, ohne jedoch der teuerste zu sein.

Standortfaktoren: Starker Kreis mit Schwächen bei der Dynamik

Der Landkreis Donau-Ries belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 87. Platz von rund 400 deutschen Kreisen – ein guter Wert, der auf eine stabile wirtschaftliche Struktur hindeutet. Besonders gut schneidet der Kreis beim Index Wettbewerb und Innovation (Rang 181) sowie bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 107) ab. Der Index Arbeitsmarkt liegt mit Rang 46 im vorderen Drittel, was auf eine vergleichsweise gute Beschäftigungslage schließen lässt.

Schwächer entwickelt sich der Kreis beim Index Dynamik mit Rang 311 – ein Wert, der unter den schlechtesten Dritteln liegt. Dieser Widerspruch zwischen stabiler Stärke und geringer Dynamik prägt den Standort: Der Kreis ist wirtschaftlich fundiert, zeigt aber nur begrenzte Wachstumsimpulse. Für Tapfheim bedeutet das: Der Ort profitiert von der allgemeinen Stabilität des Kreises, ohne von starken Zuzugsdynamiken zu profitieren.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Tapfheim hat einen Bahnhof und liegt an der B 16, was die Anbindung an Donauwörth und darüber hinaus an das überregionale Netz sicherstellt.

Demografie: Leichtes Wachstum bei moderater Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Tapfheims ist von 3.910 Einwohnern (2015) auf 4.070 (2024) um 4,1 Prozent gewachsen. Dieser Anstieg ist modest, aber beständig – insbesondere seit 2019, als die Bevölkerung noch bei 3.828 lag. Die Bevölkerungsdichte beträgt 92 Einwohner pro Quadratkilometer, was den ländlichen Charakter des Ortes unterstreicht.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 4,0 Prozent (2023) und hat sich damit von einem Tief von 2,3 Prozent (2017) auf ein höheres Niveau eingependelt. Der Anstieg während der Pandemie (4,0 Prozent in 2020) hat sich nicht vollständig zurückgebildet, bleibt aber im unteren bis mittleren Bereich. Die Kombination aus leichtem Bevölkerungswachstum und moderater Arbeitslosigkeit deutet auf eine stabile, wenn auch nicht dynamische Entwicklung hin.