Asbach-Bäumenheim
Asbach-Bäumenheim (PLZ 86663) liegt im Kreis Donau-Ries in Bayern. Der Ort zählt 4.812 Einwohner auf 11,9 km², das entspricht 404 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,79 € pro m², der Kaufpreis bei 2.818 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,60 % und ein Kaufpreisfaktor von 21,8 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Asbach-Bäumenheim über dem Renditeniveau von 76 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,79 € auf 11,54 € pro m², im Mittel 3,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -0,8 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Donau-Ries Rang 87 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 311, Stärkerang 53). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Mertingen, Oberndorf a.Lech und Donauwörth an.
Immobilienpreise in Asbach-Bäumenheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Asbach-Bäumenheim
Asbach-Bäumenheim ist eine wachsende Gemeinde im Landkreis Donau-Ries mit überdurchschnittlicher Mietrendite bei moderaten Kaufpreisen. Der Ort profitiert von der Nähe zu Augsburg und Donauwörth, guter Verkehrsanbindung und dem großen Arbeitgeber AGCO-Fendt.
Marktüberblick: Gute Rendite bei moderaten Preisen
Der Immobilienmarkt in Asbach-Bäumenheim zeigt ein für ländliche Gemeinden in Bayern ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 10,79 Euro je Quadratmeter über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und auch über dem Kreisdurchschnitt von 9,13 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.818 Euro je Quadratmeter liegt dagegen deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und knapp über dem Kreisdurchschnitt von 2.688 Euro. Diese Diskrepanz zwischen relativ hohen Mieten und vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 4,6 Prozent – deutlich über dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent, aber unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 21,76 liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 24,55 und dem Landeswert von 26,10. In der Perzentilrang-Liste Bayerns belegt Asbach-Bäumenheim mit einem Wert von 76,4 den oberen Quartilbereich bei der Rendite, was bedeutet, dass rund 76 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.
Preisentwicklung: Volatiler Markt mit Korrektur seit 2022
Die Zeitreihen der letzten acht Jahre zeigen einen deutlich volatilen Markt. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 8,40 Euro (2019) und 14,00 Euro (2024), wobei der aktuelle Inseratwert von 10,79 Euro deutlich unter dem Jahresdurchschnitt 2026 von 11,54 Euro liegt – ein Hinweis darauf, dass sich die Inseratpreise im laufenden Jahr weiter entwickelt haben als der Jahresdurchschnittswert. Der CAGR von 3,46 Prozent für die Miete über den Zeitraum ist positiv, wird aber durch die starken jährlichen Schwankungen überlagert. Der Ausreißerwert von 14,00 Euro im Jahr 2024 ist besonders auffällig und liegt weit über allen anderen Jahreswerten. Beim Kaufpreis ist ein ähnliches Muster erkennbar: Nach einem Anstieg von 3.175 Euro (2018) auf einen Höchststand von 3.999 Euro (2022) folgte ein starker Rückgang auf 2.696 Euro (2024), gefolgt von einer leichten Erholung auf 2.975 Euro (2026). Der CAGR von -0,81 Prozent über den gesamten Zeitraum zeigt eine leichte Abwärtsentwicklung. Die Volatilität ist bemerkenswert und deutet auf einen eher kleinen, lokal geprägten Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.
Regionale Einordnung: Unter dem bayerischen Preisniveau
Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Mertingen (3 km entfernt) weist mit 4.408 Euro je Quadratmeter einen deutlich höheren Kaufpreis auf als Asbach-Bäumenheim (2.818 Euro), was zu einer niedrigeren Rendite von 2,8 Prozent führt. Oberndorf a.Lech (3,8 km) liegt mit 4.337 Euro noch darüber. Donauwörth (5 km) liegt mit 3.616 Euro dazwischen. Asbach-Bäumenheim hat damit im unmittelbaren Umfeld die niedrigsten Kaufpreise. Bei den Mieten liegt der Ort mit 10,79 Euro im Mittelfeld – Rain (11,18 Euro) und Donauwörth (11,16 Euro) liegen höher, Allmannshofen (10,44 Euro) und Münster (8,95 Euro) niedriger. Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und mittelhohen Mieten erklärt die überdurchschnittliche Rendite. Im Vergleich zum gesamten Landkreis Donau-Ries liegt der Kaufpreis von 2.818 Euro knapp über dem Kreisdurchschnitt von 2.688 Euro, während die Miete von 10,79 Euro den Kreisdurchschnitt von 9,13 Euro um 18 Prozent übertrifft.
Standortfaktoren: Wirtschaftskraft und Bevölkerungsentwicklung
Asbach-Bäumenheim verzeichnet seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 4,9 Prozent (von 4.587 auf 4.812 Einwohner), was für eine ländliche Gemeinde in Bayern überdurchschnittlich ist. Die Bevölkerungsdichte von 404 Einwohnern je Quadratkilometer ist hoch für eine Gemeinde dieser Größe. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,3 Prozent (63 Promille), was über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt, aber im Kontext des ländlichen Raums als moderat einzuschätzen ist. Der Landkreis Donau-Ries erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 87 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang, mit einem starken Wert im Index Wirtschaftliche Stärke (Platz 53), aber einem schwächeren Wert im Index Dynamik (Platz 311). Die wirtschaftliche Struktur des Ortes wird maßgeblich vom AGCO-Fendt-Werk geprägt, das rund 1.000 Mitarbeiter beschäftigt. Weitere bedeutende Betriebe sind Fendt Caravan, die Grenzebach-Gruppe und GEDA-Dechentreiter. 2017 bestanden 3.045 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze bei 2.088 Einwohnern in versicherungspflichtiger Beschäftigung, was einem Netto-Einpendlerüberschuss von 957 entspricht. Diese starke Pendlerstruktur zeigt, dass der Ort als Wohnstandort für Beschäftigte in der Region attraktiv ist.
Infrastruktur und Verkehrsanbindung
Die Verkehrsanbindung von Asbach-Bäumenheim ist für eine Gemeinde dieser Größe herausragend. Durch den Ort führen die Bundesstraßen 2 und 16, und der Haltepunkt Bäumenheim liegt an der Bahnstrecke Augsburg–Nürnberg mit stündlichen Regionalzügen in beiden Richtungen. Diese Anbindung an das Fernverkehrsnetz erklärt teilweise die überdurchschnittliche Nachfrage nach Wohnraum und die damit verbundenen Mietniveaus. Die Entfernung von etwa 40 Kilometern zu Augsburg und die Nähe zur Stadt Donauwörth (3–5 km) machen den Ort zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler. Buslinien des Stadtbus Donauwörth verbinden den Ort mit dem Umland. Die Kombination aus guter Verkehrsanbindung, wirtschaftlicher Struktur und moderaten Kaufpreisen erklärt die überdurchschnittliche Mietrendite und die Bevölkerungsentwicklung des Ortes.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Asbach-Bäumenheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Asbach-Bäumenheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,79 €/m² |
| 2019 | 8,40 €/m² |
| 2020 | 10,42 €/m² |
| 2021 | 8,57 €/m² |
| 2022 | 10,23 €/m² |
| 2023 | 10,88 €/m² |
| 2024 | 14,00 €/m² |
| 2025 | 11,46 €/m² |
| 2026 | 11,54 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Asbach-Bäumenheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.175 €/m² |
| 2019 | 3.430 €/m² |
| 2020 | 3.780 €/m² |
| 2021 | 3.707 €/m² |
| 2022 | 3.999 €/m² |
| 2023 | 3.672 €/m² |
| 2024 | 2.696 €/m² |
| 2025 | 3.335 €/m² |
| 2026 | 2.975 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Asbach-Bäumenheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,32 % |
| 2019 | 2,94 % |
| 2020 | 3,31 % |
| 2021 | 2,77 % |
| 2022 | 3,07 % |
| 2023 | 3,56 % |
| 2024 | 6,23 % |
| 2025 | 4,12 % |
| 2026 | 4,66 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Asbach-Bäumenheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.587 Einwohner |
| 2016 | 4.594 Einwohner |
| 2017 | 4.699 Einwohner |
| 2018 | 4.691 Einwohner |
| 2019 | 4.727 Einwohner |
| 2020 | 4.785 Einwohner |
| 2021 | 4.772 Einwohner |
| 2022 | 4.825 Einwohner |
| 2023 | 4.812 Einwohner |
| 2024 | 4.812 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Asbach-Bäumenheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,48 % |
| 2016 | 1,36 % |
| 2017 | 1,32 % |
| 2018 | 1,46 % |
| 2019 | 1,60 % |
| 2020 | 2,16 % |
| 2021 | 2,09 % |
| 2022 | 1,99 % |
| 2023 | 2,12 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 87,00 Rang |
| Dynamik | 311 Rang |
| Stärke | 53,00 Rang |
| Demografie | 88,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 46,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 181 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 107 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Asbach-Bäumenheim liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Asbach-Bäumenheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Asbach-Bäumenheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Asbach-Bäumenheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Asbach-Bäumenheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Rain | 11,18 €/m² |
| Donauwörth | 11,16 €/m² |
| Asbach-Bäumenheim | 10,79 €/m² |
| Oberndorf a.Lech | 10,44 €/m² |
| Allmannshofen | 10,44 €/m² |
| Kaisheim | 10,32 €/m² |
| Mertingen | 10,28 €/m² |
| Genderkingen | 9,82 €/m² |
| Münster | 8,95 €/m² |
| Niederschönenfeld | 8,94 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Asbach-Bäumenheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Asbach-Bäumenheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Asbach-Bäumenheim | 4,60 % |
| Niederschönenfeld | 4,01 % |
| Allmannshofen | 3,91 % |
| Donauwörth | 3,70 % |
| Kaisheim | 3,65 % |
| Rain | 3,56 % |
| Münster | 3,21 % |
| Genderkingen | 3,01 % |
| Oberndorf a.Lech | 2,89 % |
| Mertingen | 2,80 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Mertingen | 3,0 km | 86690 | 10,28 € | 4.408 € | 2,80 % |
| Oberndorf a.Lech | 3,8 km | 86698 | 10,44 € | 4.337 € | 2,89 % |
| Donauwörth, GKSt | 5,0 km | 86609 | 11,16 € | 3.616 € | 3,70 % |
| Genderkingen | 5,3 km | 86682 | 9,82 € | 3.909 € | 3,01 % |
| Rain, St | 7,6 km | 86641 | 11,18 € | 3.771 € | 3,56 % |
| Allmannshofen | 7,9 km | 86695 | 10,44 € | 3.202 € | 3,91 % |
| Münster | 9,3 km | 86692 | 8,95 € | 3.348 € | 3,21 % |
| Niederschönenfeld | 9,5 km | 86694 | 8,94 € | 2.675 € | 4,01 % |
| Kaisheim, M | 9,6 km | 86687 | 10,32 € | 3.393 € | 3,65 % |
Wo liegt Asbach-Bäumenheim?
Lage
Asbach-Bäumenheim auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Asbach-Bäumenheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,79 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.818 € |
| Bruttomietrendite | 4,60 % |
| Kaufpreisfaktor | 21,8 |
| Einwohner | 4.812 |
| Einwohner je km² | 404 |
| Fläche (km²) | 11,9 |
| Arbeitslosenquote | 2,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #87 |
| Prognos Dynamikrang | #311 |
| Prognos Stärkerang | #53 |
| Koordinaten | 48,6829, 10,8180 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Asbach-Bäumenheim
Was kostet eine Wohnung in Asbach-Bäumenheim?
Die Angebotsmiete liegt bei 10,79 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.818 Euro pro Quadratmeter. Bei diesen Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Asbach-Bäumenheim entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 8,79 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,54 Euro im Jahr 2026 gestiegen (durchschnittliche jährliche Steigerung von 3,46 Prozent). Der Angebotskaufpreis war in diesem Zeitraum volatiler: Er lag 2018 bei 3.175 Euro pro Quadratmeter, erreichte 2022 mit 3.999 Euro einen Höhepunkt und liegt 2026 bei 2.975 Euro pro Quadratmeter — damit leicht unter dem Niveau von 2018.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Asbach-Bäumenheim?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,6 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,76. Im bundesweiten Vergleich liegt die Rendite von Asbach-Bäumenheim im oberen Drittel: Der Perzentilrang von 76,36 bedeutet, dass rund 76 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen. Die deutschlandweite Durchschnittsrendite liegt bei 5,1 Prozent.
Wie teuer ist der Immobilienmarkt in Asbach-Bäumenheim im Vergleich zum Kreis und Bayern?
Die Angebotsmiete von 10,79 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 9,13 Euro und leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.818 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreiswert von 2.688 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 21,76 ist niedriger als der des Kreises (24,55) und Bayerns (26,10), was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis hindeutet.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Asbach-Bäumenheim?
Asbach-Bäumenheim hat 4.812 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 404 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 4,9 Prozent von 4.587 auf 4.812 gewachsen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,3 Prozent und war damit etwas höher als 2015, als sie bei 5,0 Prozent lag.
Wie verhält sich Asbach-Bäumenheim zu den Nachbarorten?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten weist Asbach-Bäumenheim einen der niedrigsten Angebotskaufpreise auf: Mit 2.818 Euro pro Quadratmeter liegt es deutlich unter Mertingen (4.408 Euro) und Oberndorf a.Lech (4.337 Euro). Gleichzeitig erreicht Asbach-Bäumenheim mit 4,6 Prozent die höchste Bruttomietrendite im direkten Vergleich — deutlich mehr als Mertingen (2,8 %) oder Genderkingen (3,01 %).
Woher stammen die Daten zu Asbach-Bäumenheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Asbach-Bäumenheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Asbach-Bäumenheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Donau-Ries
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Wolferstadt | 86709 | 8,56 € | 1.412 € | 7,27 % |
| Forheim | 86735 | 8,73 € | 1.573 € | 6,66 % |
| Megesheim | 86750 | 12,77 € | 2.342 € | 6,55 % |
| Hohenaltheim | 86745 | 10,40 € | 1.906 € | 6,55 % |
| Mönchsdeggingen | 86751 | 8,06 € | 1.520 € | 6,36 % |
| Amerdingen | 86735 | 7,90 € | 1.585 € | 5,98 % |
| Fremdingen | 86742 | 9,22 € | 1.942 € | 5,70 % |
| Harburg (Schwaben), St | 86655 | 9,90 € | 2.104 € | 5,65 % |