Niederschönenfeld

Ort und Markt im Überblick

Niederschönenfeld ist eine 14,34 km² große Gemeinde im schwäbischen Landkreis Donau-Ries, etwa elf Kilometer östlich von Donauwörth und 39 Kilometer nördlich von Augsburg am untersten Lech gelegen, der auf dem Gemeindegebiet in die Donau mündet. Die Gemeinde umfasst vier Gemeindeteile und hat 1.508 Einwohner (2024), was einer Dichte von 105 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht.

Die Angebotsmiete von 8,94 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,13 Euro und deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.675 Euro je Quadratmeter entspricht nahezu dem Kreiswert von 2.688 Euro, liegt aber 18 % unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 24,95 liegt leicht über dem Kreiswert von 24,55, aber unter dem bayerischen Wert von 26,10. Die Bruttomietrendite von 4,01 Prozent liegt unter allen drei Vergleichswerten (Kreis: 4,35 %, Bayern: 4,13 %, Deutschland: 5,10 %).

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Niederschönenfeld zeigt über die Jahre 2019 bis 2026 starke Schwankungen: Von 6,52 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg die Miete bis 2023 auf 10,91 Euro, fiel dann 2024 auf 7,10 Euro, stieg 2025 wieder auf 10,31 Euro und liegt 2026 bei 9,75 Euro. Der berechnete jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 5,92 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist in der Zeitreihe lückenhaft dokumentiert: 2022 lag der Preis bei 2.640 Euro je Quadratmeter, 2023 bei 2.062 Euro, und 2025 bei 2.994 Euro. Der CAGR beträgt 4,28 Prozent.

Die Bruttomietrendite von 4,01 Prozent liegt unter dem Kreis- und Bundesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 24,95 bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 25-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreis im Verhältnis zur Miete beschreibt denselben Sachverhalt aus zwei Blickwinkeln: Der Markt ist preisdurchsetzt, die Mieten liegen im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedrig.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Donau-Ries liegt die Angebotsmiete von Niederschönenfeld mit 8,94 Euro je Quadratmeter leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 9,13 Euro. Der Kaufpreis von 2.675 Euro je Quadratmeter entspricht nahezu dem Kreiswert von 2.688 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,01 Prozent liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,35 Prozent — Grund ist, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als im Kreisdurchschnitt.

Im Landesvergleich Bayern liegt Niederschönenfeld bei der Miete (8,94 zu 10,11 Euro) und beim Kaufpreis (2.675 zu 3.246 Euro) deutlich unter dem Landesdurchschnitt. Die Rendite von 4,01 Prozent liegt ebenfalls unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Perzentilrang von 58,56 Prozent im Bundesland bedeutet, dass Niederschönenfeld bei der Mietrendite im oberen Mittelfeld liegt — besser als etwa 42 Prozent der bayerischen Orte, aber nicht in der Spitzengruppe.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Marxheim (2,4 km entfernt) bietet mit 7,99 Euro je Quadratmeter die niedrigste Miete und 3,95 Prozent Rendite. Rain (3,6 km) liegt mit 11,18 Euro Miete und 3.771 Euro Kaufpreis deutlich über Niederschönenfeld, bei einer Rendite von nur 3,56 Prozent. Genderkingen (4,2 km) hat mit 3,01 Prozent die niedrigste Rendite aller Nachbarorte bei einem Kaufpreis von 3.909 Euro. Asbach-Bäumenheim (9,5 km) weist mit 4,60 Prozent die höchste Rendite auf. Niederschönenfeld liegt damit im Mittelfeld der Nachbarorte, ohne sich deutlich nach oben oder unten abzuheben.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Niederschönenfeld ist zwischen 2015 und 2024 von 1.334 auf 1.508 Einwohner gewachsen, was einem Anstieg von 13 Prozent entspricht. Besonders stark war der Zuzug in den Jahren 2015 bis 2019, als die Einwohnerzahl von 1.334 auf 1.515 stieg. In den Folgejahren stabilisierte sich die Bevölkerung bei etwa 1.480 bis 1.510 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,01 Prozent, was 10 arbeitslosen Einwohnern entspricht. Im Vergleich zu 2015 (1,23 Prozent) und dem Tiefstwert 2022 (0,70 Prozent) ist die Quote leicht gestiegen, bleibt aber auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Gemeinde verzeichnete 2019 59 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze bei 576 Beschäftigten am Wohnort, was auf eine hohe Pendlerquote hindeutet.

Die wirtschaftliche Struktur ist landwirtschaftlich geprägt: 905 Hektar werden landwirtschaftlich genutzt (201 ha Grünland, 704 ha Ackerland). Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen 2017 1,45 Millionen Euro, davon 590.000 Euro Gewerbesteuer. Die Justizvollzugsanstalt ist ein bedeutender Arbeitgeber, der in den offiziellen Statistiken nicht vollständig erfasst ist.

Das Bevölkerungswachstum von 13 Prozent in neun Jahren steht im Kontrast zur stabilen Bevölkerungszahl in den letzten Jahren. Die niedrige Arbeitslosigkeit und die hohe Pendlerquote gehen einher mit der Lage in der Region Augsburg-Donauwörth.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Donau-Ries, dem Niederschönenfeld angehört, auf Rang 87 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Dieser Rang liegt im oberen Drittel und spiegelt eine solide wirtschaftliche Basis wider.

Die Teilindizes zeigen jedoch unterschiedliche Profile: Der Index für wirtschaftliche Stärke liegt mit Rang 53 sehr gut, während der Dynamik-Index mit Rang 311 deutlich schwächer abschneidet. Das Muster aus hoher Stärke bei niedriger Dynamik entspricht dem Charakter einer ländlichen Gemeinde mit etablierter, aber nicht wachstumsorientierter Wirtschaftsstruktur. Der Demografie-Index (Rang 88) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 46) liegen im oberen Mittelfeld bis gut, während der Index für Wettbewerb und Innovation mit Rang 181 im unteren Drittel liegt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Rain und liegt in der Nähe von Donauwörth und Augsburg, was die Pendlerquote und die wirtschaftliche Anbindung sicherstellt.

Die Kombination aus guter wirtschaftlicher Stärke, niedriger Dynamik und fehlenden Hochschulen beschreibt ein typisches Muster für eine ländliche Gemeinde im süddeutschen Raum: etablierte Strukturen, aber begrenzte Wachstumsimpulse aus dem eigenen Ort heraus.