Amerdingen

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Der Immobilienmarkt in Amerdingen zeichnet sich durch niedrige Preise und eine entsprechend hohe Bruttomietrendite aus. Die Angebotsmiete liegt bei 7,90 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.585 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Donau-Ries (9,13 Euro/m² Miete, 2.688 Euro/m² Kauf) und unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kauf).

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten ergibt eine Bruttomietrendite von 5,98 %. Damit liegt Amerdingen auf dem 92. Perzentil aller 2.056 Orte in Bayern – die Rendite gehört also zu den höchsten im Freistaat. Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,71, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa 16,7 Jahresbruttomieten entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Donau-Ries liegt der Faktor bei 24,55, in Bayern bei 26,1. Ein niedriger Faktor signalisiert, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedrig ist – was die hohe Rendite erklärt.

Diese Konstellation entspricht dem Muster ländlicher Räume in Bayern, die nicht von der Nachfrage aus den Ballungsräumen profitieren. Die niedrigen Preise machen Amerdingen für Investoren attraktiv, die auf Erträge statt auf Wertsteigerung setzen.

Preisentwicklung: Kaufpreise fallen, Mieten steigen

Die Zeitreihen zeigen eine bemerkenswerte Scherung zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 6,50 Euro/m² im Jahr 2019 auf 8,21 Euro/m² im Jahr 2024, bevor sie 2025 wieder auf 7,56 Euro/m² sank. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 2,55 %. Der Kaufpreis hingegen fiel von 2.285 Euro/m² im Jahr 2018 auf 1.359 Euro/m² im Jahr 2026. Das entspricht einem jährlichen Rückgang von 6,29 %.

Diese Entwicklung ist nicht isoliert zu betrachten: Der Kaufpreis ist seit 2018 um rund 40 % gefallen, während die Miete im selben Zeitraum um 26 % gestiegen ist. Die Folge ist eine sich verbessernde Rendite. Für Käufer bedeutet das niedrigere Einstiegspreise, für Mieter jedoch steigende Belastungen.

Regionale Einordnung: Unter dem Niveau des Umlands

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Amerdingen bei beiden Preisen im unteren Bereich. Die Angebotsmiete von 7,90 Euro/m² ist niedriger als bei Forheim (8,73 Euro/m²), Hohenaltheim (10,40 Euro/m²) und allen weiteren Nachbarn. Auch der Kaufpreis von 1.585 Euro/m² liegt unter dem von sechs der acht Nachbarorte – höher jedoch als bei Forheim (1.573 Euro/m²) und Mönchsdeggingen (1.520 Euro/m²).

Die Bruttomietrendite von 5,98 % liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn: Forheim erreicht 6,66 %, Hohenaltheim 6,55 %, Mönchsdeggingen 6,36 %. Höhere Renditen bei den Nachbarn resultieren dort aus noch niedrigeren Kaufpreisen im Verhältnis zur Miete. Finningen und Bissingen weisen deutlich niedrigere Renditen auf (3,65 % bzw. 3,55 %), weil ihre Kaufpreise deutlich über denen von Amerdingen liegen.

Der Landkreis Donau-Ries insgesamt liegt mit einer durchschnittlichen Bruttomietrendite von 4,35 % über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Amerdingen übertrifft diesen Kreisdurchschnitt deutlich, was die lokale Preisstruktur unterstreicht.

Standortfaktoren: Ländlicher Raum mit starker Arbeitsmarktposition

Amerdingen hat 880 Einwohner auf 19,11 km², was einer Bevölkerungsdichte von 46 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 stabil: Sie schwankte zwischen 830 (2016) und 885 (2020) und lag 2024 bei 880. Seit dem Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um 3,4 % gewachsen.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,88 % (Stand 2023), was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Von den 880 Einwohnern waren 2017 nur 10 arbeitslos gemeldet. Gleichzeitig gab es 126 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze vor Ort, während 382 Personen in einem versicherungspflichtigen Beschäftigungsverhältnis standen. Das bedeutet, dass 256 Personen aus Amerdingen auspendeln – die Gemeinde ist klar vom Auspendler geprägt.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Donau-Ries den Gesamt-Rang 87 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Arbeitsmarkt (Rang 46) und in der Demografie (Rang 88). Schwächer ist er im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 181) und in der Dynamik (Rang 311). Diese Bewertung gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde selbst.

Amerdingen verfügt über keine Hochschulen und keine Bodenrichtwerte. Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Ries und gehört geologisch zur Riesalb, dem östlichsten Ausläufer der Schwäbischen Alb. Elf landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 400 Hektar landwirtschaftliche Nutzfläche.