Lutzingen

Gemeindeprofil

Lutzingen ist eine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Dillingen an der Donau mit 975 Einwohnern auf 24,97 km² Fläche. Der Ort gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Höchstädt an der Donau und liegt etwa 40 Kilometer nordwestlich von Augsburg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 39 Einwohner je Quadratkilometer. Die Gemeinde besteht aus den Gemeindeteilen Lutzingen und Unterliezheim sowie der Einöde Eichbergerhof.

Das lokale Wirtschaftsgeschehen ist landwirtschaftlich geprägt: 2021 existierten 17 landwirtschaftliche Betriebe auf 488 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche. Am Arbeitsort waren 53 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, am Wohnort 445. Damit übersteigt die Zahl der Auspendler die der Einpendler um 392. Lutzingen ist somit ein typischer Wohngemeinde-Standort mit starker Pendlerquote in die umliegenden Städte.

Marktüberblick und Preisniveau

Das aktuelle Angebot liegt bei einer Angebotsmiete von 8,25 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.536 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,8 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 35,72.

Diese Kombination aus verhältnismäßig niedriger Miete und hohem Kaufpreis ist ungewöhnlich. Die niedrige Mietrendite von 2,8 Prozent resultiert daraus, dass der Kaufpreis stärker über dem regionalen Vergleich liegt als die Miete. Der Kaufpreisfaktor von 35,72 bedeutet, dass der Kaufpreis das 35,72-Fache der Jahreskaltmiete beträgt – ein Wert, der deutlich über dem Kreis- und Bayerndurchschnitt liegt.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und den tatsächlichen Transaktionspreisen. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen eine deutliche Preisdynamik. Die Angebotsmiete stieg von 8,00 Euro je Quadratmeter (2021) auf 8,25 Euro (2022), was einer jährlichen Wachstumsrate von 8,38 Prozent entspricht. Diese Berechnung basiert jedoch auf nur zwei Datenpunkten und ist daher mit großer Vorsicht zu betrachten.

Beim Kaufpreis ist die Entwicklung markanter: Von 1.607 Euro je Quadratmeter (2019) stieg der Wert auf 3.424 Euro (2026). Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 11,41 Prozent über sieben Jahre. Der Kaufpreis hat sich in diesem Zeitraum mehr als verdoppelt.

Diese starke Kaufpreisentwicklung bei gleichzeitig moderater Mietentwicklung führt zu einer sich verschlechternden Mietrendite. Investoren zahlen einen immer höheren Preis für eine Miete, die nur langsam steigt. Der Kaufpreisfaktor von 35,72 ist ein Indikator für diese Schieflage: Er liegt deutlich über dem Kreis- und Bayerndurchschnitt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Lutzingen ein auffälliges Muster. Die Angebotsmiete von 8,25 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 9,86 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Lutzingen gehört damit zu den günstigeren Orten im Kreis.

Beim Kaufpreis kehrt sich das Bild um: Mit 3.536 Euro je Quadratmeter liegt Lutzingen über dem Kreisdurchschnitt von 2.908 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 35,72 übertrifft den Kreisdurchschnitt von 24,8 und den bayerischen Durchschnitt von 26,1 deutlich.

Die Bruttomietrendite von 2,8 Prozent liegt damit nicht nur unter dem Kreis- und Bayerndurchschnitt (jeweils rund 4,1 bis 4,2 Prozent), sondern auch unter allen acht Nachbarorten. Der nächstgelegene Nachbar Finningen (3,6 Kilometer) liegt bei 3,65 Prozent, Höchstädt (4,2 Kilometer) bei 3,96 Prozent. Lediglich Bissingen (9,3 Kilometer) liegt mit 3,55 Prozent noch etwas niedriger. Lutzingen hat die niedrigste Rendite im gesamten Vergleich.

Im Perzentilrang der Mietrendite in Bayern liegt Lutzingen bei 6,57 Prozent. Das bedeutet, dass Lutzingen von allen 2.056 bayerischen Vergleichsorten zu den 6,6 Prozent mit den niedrigsten Mietrenditen gehört.

Ein Sonderfall ist Schwenningen (7,9 Kilometer): Mit 13,08 Euro je Quadratmeter Miete und 2.533 Euro je Quadratmeter Kaufpreis weist dieser Ort die höchste Miete und die höchste Rendite (6,2 Prozent) im Nachbarvergleich auf. Lutzingen liegt in beiden Kennzahlen deutlich darunter.

Das Muster zeigt: Lutzingen ist ein Ort mit niedrigen Mieten, aber überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen. Diese Kombination ist im regionalen Vergleich einzigartig und führt zu einer extrem niedrigen Rendite.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Lutzingen ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 1.005 Einwohnern (2015) auf 975 (2024) entspricht das einem Rückgang von knapp 3 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,68 Prozent, was deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt. Im Jahr 2023 waren 10 Einwohner arbeitslos gemeldet.

Die demografische Entwicklung ist damit stabil, wenn auch leicht negativ. Der Ort verliert Einwohner, aber das Ausmaß ist moderat. Die niedrige Arbeitslosenquote spricht für eine funktionierende lokale Wirtschaft, auch wenn die hohe Pendlerquote darauf hindeutet, dass die Arbeitsplätze überwiegend außerhalb der Gemeinde liegen.

Lutzingen hat keine Hochschule oder Universität. Die nächste Bildungseinrichtung dieser Art liegt in der Regel in den größeren Städten der Region, vor allem Augsburg.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Dillingen an der Donau Rang 190 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Mit Rang 106 bei Wohlstand und sozialer Lage liegt der Kreis im oberen Drittel, während er beim Arbeitsmarkt Rang 139 und bei Dynamik Rang 305 erreicht. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Rang 308 im unteren Quartil. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Lutzingen.