Forheim
Forheim (PLZ 86735) liegt im Kreis Donau-Ries in Bayern. Der Ort zählt 536 Einwohner auf 23,3 km², das entspricht 23 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,73 € pro m², der Kaufpreis bei 1.573 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,66 % und ein Kaufpreisfaktor von 15,0 — rechnerisch sind das 15 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Forheim über dem Renditeniveau von 95 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2020 und 2025 stieg die Miete von 3,33 € auf 10,23 € pro m², im Mittel 25,2 % pro Jahr. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,1 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 0,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Donau-Ries Rang 87 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 311, Stärkerang 53). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Amerdingen, Ederheim und Hohenaltheim an.
Immobilienpreise in Forheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Forheim
Forheim im Landkreis Donau-Ries weist ein unterdurchschnittliches Preisniveau auf, bei gleichzeitig der höchsten Bruttomietrendite in Bayern (6,66 %, Perzentil 95,2). Die Angebotsmiete zeigt eine starke Schwankung zwischen 2020 und 2025. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 5,1 % gesunken, die Arbeitslosenquote liegt bei 0,57 %. Forheim ist eine ländliche Gemeinde mit Auspendler-Überschuss und landwirtschaftlicher Prägung.
Marktüberblick: Unterdurchschnittliche Preise, höchste Rendite in Bayern
Forheim liegt bei allen drei Immobilienkennzahlen im unteren Bereich des Nachbarumkreises. Die Angebotsmiete beträgt 8,73 € je m², der Angebotskaufpreis 1.573 € je m². Beides liegt unter dem Landkreisdurchschnitt (Miete: 9,13 €, Kaufpreis: 2.688 € je m²) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (Miete: 10,11 €, Kaufpreis: 3.246 € je m²).
Allerdings ist Forheim nicht der günstigste Ort im Umkreis: Amerdingen (4,7 km) bietet mit 7,90 € je m² eine niedrigere Miete, und Mönchsdeggingen (9,8 km) hat mit 1.520 € je m² einen niedrigeren Kaufpreis. Forheim liegt damit im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden, nicht am unteren Rand.
Der Kaufpreisfaktor von 15,01 ist der niedrigste im gesamten Nachbarumkreis und bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 15-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. In Kombination mit der Bruttomietrendite von 6,66 % ergibt sich die höchste Rendite aller bekannten bayrischen Standorte (Perzentilrang 95,2 im Landesvergleich). Das Preisniveau ist strukturell unterdurchschnittlich, während die Rendite überdurchschnittlich ist — ein Muster, das sich aus dem niedrigen Kaufpreis bei moderater Miete ergibt.
Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Preisentwicklung: Starke Schwankungen bei der Angebotsmiete
Die Angebotsmiete in Forheim zeigt eine starke Schwankung zwischen 2020 und 2025. Lag sie 2020 noch bei 3,33 € je m², stieg sie 2022 auf 9,29 € an, fiel 2023 auf 7,50 € zurück und legte 2024 und 2025 erneut zu (9,21 € bzw. 10,23 €). Der berechnete CAGR von 25,17 % über den Gesamtzeitraum verdeckt diese Schwankungen.
Ein Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Marktdatenwert von 8,73 € je m² und dem Zeitreihenwert von 10,23 € je m² (2025). Dieser Unterschied von rund 15 % lässt sich nicht eindeutig auflösen — möglicherweise spiegeln die beiden Datenquellen unterschiedliche Stichtage oder Berechnungsmethoden wider.
Für den Kaufpreis liegen keine historischen Zeitreihen vor — hier steht nur der aktuelle Wert von 1.573 € je m² (2025) zur Verfügung.
Regionale Einordnung: Niedrige Preise bei hoher Rendite
Im direkten Vergleich mit den acht bekannten Nachbarorten innerhalb von 10 km Entfernung zeigt Forheim ein klares Muster: niedrige Preise bei hoher Rendite.
Die Angebotsmiete von 8,73 € je m² liegt im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden (7,90–10,40 €). Der Kaufpreis von 1.573 € je m² ist ebenfalls im unteren Bereich angesiedelt (1.520–3.299 €). Die Bruttomietrendite von 6,66 % ist jedoch die höchste im Umkreis (Nachbarorte: 3,35–6,55 %).
Der niedrige Kaufpreis treibt die Rendite nach oben, während die Miete im regionalen Mittelfeld liegt. Forheim folgt damit dem Muster des ländlichen Donau-Ries, das insgesamt unter dem bayerischen Durchschnitt liegt, hebt sich aber innerhalb des Landkreises durch besonders niedrige Kaufpreise ab.
Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfende Gemeinde mit niedriger Arbeitslosigkeit
Die Einwohnerzahl von Forheim ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: von 565 auf 536 (2024), ein Rückgang von 5,1 %. Zum 31. Dezember 2025 meldete das Bayerische Landesamt für Statistik weitere 529 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte beträgt 23 Einwohner je km².
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 0,57 %, entsprechend zwei arbeitslosen Personen. Sie war damit deutlich niedriger als 2019 (1,99 %). Dieser Wert ist jedoch mit Vorsicht zu interpretieren: Bei einer so kleinen Erwerbsbevölkerung können einzelne Arbeitslose den prozentualen Wert stark beeinflussen.
Wirtschaftlich ist Forheim eine Auspendler-Gemeinde: 2017 standen 76 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze 249 erwerbstätigen Einwohnern gegenüber, ein Auspendlerüberschuss von 173 Personen. 30 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschafteten 997 ha Fläche. Die Gemeinde ist damit primär landwirtschaftlich geprägt, mit starker Pendlerbindung zu den nächstgrößeren Orten im Landkreis.
Standortfaktoren: Starker Arbeitsmarkt, aber schwache Dynamik
Der Landkreis Donau-Ries erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 87 von rund 400 deutschen Kreisen. Die stärksten Teilindizes sind der Arbeitsmarkt (Rang 46) und die Stärke insgesamt (Rang 53). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 311 deutlich zurück. Der Wettbewerbs- und Innovationsindex (Rang 181) und der Wohlstandsindex (Rang 107) liegen im unteren Mittelfeld.
Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Forheim ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Ries mit Sitz in Nördlingen. Die Gemeinde verfügt über eine Kindertagesstätte mit 39 Plätzen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Forheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Forheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 3,33 €/m² |
| 2022 | 9,29 €/m² |
| 2023 | 7,50 €/m² |
| 2024 | 9,21 €/m² |
| 2025 | 10,23 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Forheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2025 | 1.574 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Forheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2025 | 7,80 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Forheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 565 Einwohner |
| 2016 | 566 Einwohner |
| 2017 | 566 Einwohner |
| 2018 | 564 Einwohner |
| 2019 | 557 Einwohner |
| 2020 | 544 Einwohner |
| 2021 | 553 Einwohner |
| 2022 | 540 Einwohner |
| 2023 | 536 Einwohner |
| 2024 | 536 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Forheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,18 % |
| 2016 | 1,64 % |
| 2017 | 1,32 % |
| 2018 | 1,63 % |
| 2019 | 1,99 % |
| 2020 | 1,37 % |
| 2021 | 1,36 % |
| 2022 | 0,28 % |
| 2023 | 0,57 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 87,00 Rang |
| Dynamik | 311 Rang |
| Stärke | 53,00 Rang |
| Demografie | 88,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 46,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 181 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 107 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Forheim liegt im Band 6–7 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Forheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Forheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Forheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Forheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Nördlingen | 10,48 €/m² |
| Hohenaltheim | 10,40 €/m² |
| Dischingen | 9,78 €/m² |
| Neresheim | 9,67 €/m² |
| Reimlingen | 9,20 €/m² |
| Ederheim | 8,96 €/m² |
| Riesbürg | 8,90 €/m² |
| Forheim | 8,73 €/m² |
| Mönchsdeggingen | 8,06 €/m² |
| Amerdingen | 7,90 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Forheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Forheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Forheim | 6,66 % |
| Hohenaltheim | 6,55 % |
| Mönchsdeggingen | 6,36 % |
| Amerdingen | 5,98 % |
| Ederheim | 5,30 % |
| Neresheim | 4,84 % |
| Dischingen | 4,75 % |
| Riesbürg | 4,27 % |
| Reimlingen | 3,35 % |
| Nördlingen | 3,26 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Amerdingen | 4,7 km | 86735 | 7,90 € | 1.585 € | 5,98 % |
| Ederheim | 5,8 km | 86739 | 8,96 € | 2.027 € | 5,30 % |
| Hohenaltheim | 6,9 km | 86745 | 10,40 € | 1.906 € | 6,55 % |
| Neresheim, Stadt | 8,2 km | 73450 | 9,67 € | 2.396 € | 4,84 % |
| Reimlingen | 8,2 km | 86756 | 9,20 € | 3.299 € | 3,35 % |
| Dischingen | 9,3 km | 89561 | 9,78 € | 2.472 € | 4,75 % |
| Mönchsdeggingen | 9,8 km | 86751 | 8,06 € | 1.520 € | 6,36 % |
| Riesbürg | 10,2 km | 73469 | 8,90 € | 2.504 € | 4,27 % |
| Nördlingen, GKSt | 10,7 km | 86720 | 10,48 € | 3.856 € | 3,26 % |
Wo liegt Forheim?
Lage
Forheim auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Forheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,73 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.573 € |
| Bruttomietrendite | 6,66 % |
| Kaufpreisfaktor | 15,0 |
| Einwohner | 536 |
| Einwohner je km² | 23 |
| Fläche (km²) | 23,3 |
| Arbeitslosenquote | 0,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #87 |
| Prognos Dynamikrang | #311 |
| Prognos Stärkerang | #53 |
| Koordinaten | 48,7589, 10,4482 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Forheim
Was kostet eine Wohnung in Forheim?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Forheim liegt bei 8,73 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.573 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Donau-Ries (9,13 Euro/m² Miete, 2.688 Euro/m² Kaufpreis) und unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Forheim entwickelt?
Die Mieten in Forheim sind seit 2020 deutlich gestiegen, weisen aber starke Schwankungen auf. Lag die Angebotsmiete 2020 noch bei 3,33 Euro pro Quadratmeter, stieg sie 2022 auf 9,29 Euro/m², fiel 2023 auf 7,50 Euro/m² und stieg 2024 auf 9,21 Euro/m² sowie 2025 auf 10,23 Euro/m². Insgesamt zeigt sich ein starker Aufwärtstrend, der jedoch nicht linear verläuft.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Forheim?
Die Bruttomietrendite in Forheim beträgt 6,66 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 15,01. Im Vergleich dazu weist der Landkreis Donau-Ries eine Rendite von 4,35 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 24,55 auf, Bayern insgesamt 4,13 Prozent bei 26,10. Forheim liegt mit seiner Rendite im Perzentilrang 95,23 im Bundesland, was bedeutet, dass rund 95 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen. Die Werte sind Angebotswerte und keine Anlageempfehlung.
Wie sind die Immobilienpreise in Forheim im Vergleich zu Nachbarorten?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten liegt Forheim preislich im unteren bis mittleren Bereich. Die Angebotsmiete von 8,73 Euro/m² liegt über der von Amerdingen (7,90 Euro/m²) und Mönchsdeggingen (8,06 Euro/m²), darunter aber bei Hohenaltheim (10,40 Euro/m²) und Neresheim (9,67 Euro/m²). Der Kaufpreis von 1.573 Euro/m² ist ähnlich wie in Mönchsdeggingen (1.520 Euro/m²) und deutlich niedriger als in Reimlingen (3.299 Euro/m²).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Forheim?
Forheim hat aktuell 536 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 23 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 um 5,13 Prozent zurückgegangen (von 565 auf 536 Einwohner). In den letzten Jahren stabilisierte sich die Zahl bei 536 Einwohnern (2023 und 2024 gleich).
Wie ist die Arbeitsmarktlage in Forheim?
Die Arbeitslosenquote in Forheim lag 2023 bei 0,57 Prozent, was deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt. Im Jahr 2022 waren nur zwei Personen arbeitslos gemeldet. Diese sehr niedrige Quote spiegelt die ländliche Struktur des Ortes wider.
Woher stammen die Daten zu Forheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Forheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Forheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Donau-Ries
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Wolferstadt | 86709 | 8,56 € | 1.412 € | 7,27 % |
| Hohenaltheim | 86745 | 10,40 € | 1.906 € | 6,55 % |
| Megesheim | 86750 | 12,77 € | 2.342 € | 6,55 % |
| Mönchsdeggingen | 86751 | 8,06 € | 1.520 € | 6,36 % |
| Amerdingen | 86735 | 7,90 € | 1.585 € | 5,98 % |
| Fremdingen | 86742 | 9,22 € | 1.942 € | 5,70 % |
| Harburg (Schwaben), St | 86655 | 9,90 € | 2.104 € | 5,65 % |
| Ederheim | 86739 | 8,96 € | 2.027 € | 5,30 % |