Nördlingen, GKSt
Nördlingen (PLZ 86720) liegt im Kreis Donau-Ries in Bayern. Der Ort zählt 21.053 Einwohner auf 68,1 km², das entspricht 309 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,48 € pro m², der Kaufpreis bei 3.856 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,26 % und ein Kaufpreisfaktor von 30,7 — rechnerisch sind das 31 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Nördlingen über dem Renditeniveau von 22 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,60 € auf 9,16 € pro m², im Mittel 0,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,0 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Donau-Ries Rang 87 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 311, Stärkerang 53). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Wallerstein, Riesbürg und Reimlingen an.
Immobilienpreise in Nördlingen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Nördlingen
Immobilienmarktbericht für Nördlingen (Landkreis Donau-Ries, Bayern): Angebotskaufpreis 3.856 €/m², Angebotsmiete 10,48 €/m², Kaufpreisfaktor 30,65. Die Stadt liegt deutlich über dem Kreis- und bayerischen Durchschnitt, die Mietrendite ist niedrig (3,26 %). Bevölkerungswachstum von +6,1 % seit 2015. Landkreis Donau-Ries: Rang 87 im Prognos-Zukunftsatlas 2025.
Marktüberblick
Nördlingen ist eine Große Kreisstadt im Landkreis Donau-Ries im Regierungsbezirk Schwaben. Mit 21.053 Einwohnern (Stand 2024) auf 68,09 km² hat die Stadt eine Bevölkerungsdichte von 309 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die historische Reichsstadt liegt an der Kreuzung zweier alter Handelsstraßen (Frankfurt/Würzburg–Augsburg und Nürnberg–Ulm) und ist für ihre weitgehend erhaltene mittelalterliche Bausubstanz bekannt. Sie liegt im Nördlinger Ries, dem Einschlagkrater eines Meteoriten, der vor 15 Millionen Jahren entstand.
Aktuelle Marktlage
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.856 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,48 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 30,65, die Bruttomietrendite liegt bei 3,26 Prozent.
Im regionalen Vergleich liegt Nördlingen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Donau-Ries (Angebotskaufpreis 2.688 €/m², Angebotsmiete 9,13 €/m²) und auch über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m² bzw. 10,11 €/m²). Gegenüber dem bundesweiten Durchschnitt (2.409 €/m² bzw. 8,92 €/m²) ist der Abstand noch ausgeprägter. Die Mietwerte liegen damit im oberen Drittel Bayerns, während die Bruttomietrendite von 3,26 Prozent im unteren Bereich des Bundeslandes liegt (Perzentilrang 21,6 von 2.056 bayerischen Standorten). Das bedeutet: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zu den Mieten hoch, was auf einen nachfragestarken, aber teuer gewordenen Markt hindeutet.
Im unmittelbaren Umland zeigen sich große Preisspannen: Wallerstein (3,8 km) liegt mit 3.323 €/m² nahe am Nördlinger Niveau, während Riesbürg (4 km) mit 2.504 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt liegt. Ederheim (5 km) weist mit 2.027 €/m² den niedrigsten Angebotskaufpreis und gleichzeitig die höchste Rendite (5,3 %) im Vergleich auf.
Preisentwicklung
Die Mietpreise entwickelten sich von 2018 bis 2026 wie folgt: 8,60 €/m² (2018), 8,22 €/m² (2019), 9,31 €/m² (2020), 9,32 €/m² (2021), 9,72 €/m² (2022), 8,97 €/m² (2023), 11,17 €/m² (2024), 11,50 €/m² (2025), 9,16 €/m² (2026). Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 0,79 Prozent.
Auffällig ist die Volatilität: Nach einem leichten Rückgang 2019 folgte ein Anstieg bis 2022, ein Einbruch 2023 und ein erneuter Anstieg auf den Höchstwert 2025. Der Wert 2026 fällt wieder deutlich ab. Da es sich um Angebotswerte aus Inseraten handelt, spiegeln diese nicht zwangsläufig die tatsächlich gezahlten Mieten wider.
Die Kaufpreise verlaufen ähnlicher, jedoch mit stärkerer Dynamik: 3.114 €/m² (2018), 3.047 €/m² (2019), 3.125 €/m² (2020), 3.617 €/m² (2021), 3.318 €/m² (2022), 3.073 €/m² (2023), 3.661 €/m² (2024), 3.924 €/m² (2025), 3.933 €/m² (2026). Der CAGR liegt bei 2,96 Prozent. Auch hier ist ein deutlicher Tiefpunkt 2023 zu erkennen, gefolgt von einem starken Anstieg in den Folgejahren mit einer leichten Plateaubildung 2026.
Demografie und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Nördlingens wuchs von 19.841 Einwohnern (2015) auf 21.053 (2024) – ein Plus von 6,1 Prozent. Das Wachstum verlief durchgängig positiv, mit Ausnahme eines leichten Rückgangs 2021 (-30 Einwohner). Besonders deutlich war der Anstieg 2022 (+365 Einwohner).
Die Zeitreihe der Arbeitslosenzahlen (absolute Werte) zeigt: 369 (2015), 443 (2016), 370 (2017), 282 (2018), 259 (2019), 368 (2020), 384 (2021), 323 (2022), 356 (2023). Die absoluten Zahlen sind im bayerischen Vergleich niedrig, was auf eine stabile Arbeitsmarktsituation hindeutet.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Donau-Ries Platz 87 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut abgeschnitten ist der Kreis im Index „Stärke“ mit Rang 53, während der Index „Dynamik“ mit Rang 311 schwächer abschneidet. Weitere Teilindizes: Demografie 88, Arbeitsmarkt 46, Wettbewerb/Innovation 181, Wohlstand/Soziale Lage 107. Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.
Einordnung und Fazit
Nördlingen profitiert von seiner Lage als größte Stadt des Landkreises Donau-Ries und seiner historischen Bedeutung als ehemalige Reichsstadt. Die Stadt liegt an der historischen Handelsroute zwischen Nürnberg und Ulm sowie zwischen Frankfurt/Würzburg und Augsburg. Das Nördlinger Ries als geologisches Phänomen (Meteoritenkrater) ist ein überregionaler Anziehungspunkt für den Kulturtourismus.
Die Kaufpreise liegen sowohl über dem Kreis- als auch über dem bayerischen Durchschnitt, was die herausragende Stellung der Stadt im ländlichen Raum unterstreicht. Gleichzeitig ist die Mietrendite mit 3,26 Prozent im bundesweiten Vergleich niedrig und im bayerischen Kontext im unteren Fünftel angesiedelt. Der hohe Kaufpreisfaktor von 30,65 (Deutschland: 24,55; Bayern: 26,10; Kreis Donau-Ries: 24,55) bestätigt diese Einschätzung.
Für Boden- und Grundstücksdaten (Bodenrichtwerte) liegen keine Angaben vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Nördlingen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Nördlingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,60 €/m² |
| 2019 | 8,22 €/m² |
| 2020 | 9,31 €/m² |
| 2021 | 9,32 €/m² |
| 2022 | 9,72 €/m² |
| 2023 | 8,97 €/m² |
| 2024 | 11,17 €/m² |
| 2025 | 11,50 €/m² |
| 2026 | 9,16 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Nördlingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.114 €/m² |
| 2019 | 3.047 €/m² |
| 2020 | 3.125 €/m² |
| 2021 | 3.617 €/m² |
| 2022 | 3.318 €/m² |
| 2023 | 3.073 €/m² |
| 2024 | 3.661 €/m² |
| 2025 | 3.924 €/m² |
| 2026 | 3.933 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Nördlingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,31 % |
| 2019 | 3,24 % |
| 2020 | 3,57 % |
| 2021 | 3,09 % |
| 2022 | 3,52 % |
| 2023 | 3,50 % |
| 2024 | 3,66 % |
| 2025 | 3,52 % |
| 2026 | 2,79 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Nördlingen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 19.841 Einwohner |
| 2016 | 20.005 Einwohner |
| 2017 | 20.236 Einwohner |
| 2018 | 20.379 Einwohner |
| 2019 | 20.546 Einwohner |
| 2020 | 20.674 Einwohner |
| 2021 | 20.644 Einwohner |
| 2022 | 21.009 Einwohner |
| 2023 | 21.053 Einwohner |
| 2024 | 21.053 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Nördlingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,66 % |
| 2016 | 2,82 % |
| 2017 | 2,18 % |
| 2018 | 2,23 % |
| 2019 | 2,05 % |
| 2020 | 2,91 % |
| 2021 | 3,05 % |
| 2022 | 2,52 % |
| 2023 | 2,72 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 87,00 Rang |
| Dynamik | 311 Rang |
| Stärke | 53,00 Rang |
| Demografie | 88,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 46,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 181 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 107 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Nördlingen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Nördlingen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Nördlingen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Nördlingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Nördlingen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Nördlingen | 10,48 €/m² |
| Hohenaltheim | 10,40 €/m² |
| Reimlingen | 9,20 €/m² |
| Wallerstein | 9,13 €/m² |
| Kirchheim am Ries | 9,12 €/m² |
| Ederheim | 8,96 €/m² |
| Riesbürg | 8,90 €/m² |
| Deiningen | 8,33 €/m² |
| Marktoffingen | 7,79 €/m² |
| Maihingen | 6,53 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Nördlingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Nördlingen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Hohenaltheim | 6,55 % |
| Ederheim | 5,30 % |
| Riesbürg | 4,27 % |
| Marktoffingen | 4,01 % |
| Maihingen | 3,94 % |
| Reimlingen | 3,35 % |
| Wallerstein | 3,30 % |
| Nördlingen | 3,26 % |
| Kirchheim am Ries | 3,15 % |
| Deiningen | 2,85 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Wallerstein, M | 3,8 km | 86757 | 9,13 € | 3.323 € | 3,30 % |
| Riesbürg | 4,0 km | 73469 | 8,90 € | 2.504 € | 4,27 % |
| Reimlingen | 4,3 km | 86756 | 9,20 € | 3.299 € | 3,35 % |
| Ederheim | 5,0 km | 86739 | 8,96 € | 2.027 € | 5,30 % |
| Deiningen | 6,1 km | 86738 | 8,33 € | 3.514 € | 2,85 % |
| Kirchheim am Ries | 7,1 km | 73467 | 9,12 € | 3.472 € | 3,15 % |
| Marktoffingen | 8,2 km | 86748 | 7,79 € | 2.330 € | 4,01 % |
| Hohenaltheim | 8,2 km | 86745 | 10,40 € | 1.906 € | 6,55 % |
| Maihingen | 8,5 km | 86747 | 6,53 € | 1.987 € | 3,94 % |
Wo liegt Nördlingen?
Lage
Nördlingen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Nördlingen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,48 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.856 € |
| Bruttomietrendite | 3,26 % |
| Kaufpreisfaktor | 30,7 |
| Einwohner | 21.053 |
| Einwohner je km² | 309 |
| Fläche (km²) | 68,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #87 |
| Prognos Dynamikrang | #311 |
| Prognos Stärkerang | #53 |
| Koordinaten | 48,8516, 10,4893 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Nördlingen
Was kostet eine Wohnung in Nördlingen?
Die Angebotsmiete liegt bei 10,48 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.856 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Donau-Ries (9,13 Euro/m² bzw. 2.688 Euro/m²) und auch über dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro/m² bzw. 3.246 Euro/m²). Im bundesweiten Vergleich mit 8,92 Euro/m² Miete und 2.409 Euro/m² Kaufpreis ist Nördlingen entsprechend teurer. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Nördlingen entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 ist der Angebotskaufpreis von 3.114 auf 3.933 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3 Prozent entspricht. Die Angebotsmiete lag 2018 bei 8,60 Euro pro Quadratmeter und betrug 2026 9,16 Euro/m², was einem jährlichen Anstieg von weniger als 1 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Nördlingen?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,26 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 30,65. Im Vergleich dazu weist der Landkreis Donau-Ries eine Rendite von 4,35 Prozent bei einem Faktor von 24,55 auf, Bayern insgesamt 4,13 Prozent bei 26,10. Der Perzentilrang von 21,6 im Bundesland bedeutet, dass rund 78 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Die niedrige Rendite korrespondiert mit dem hohen Kaufpreisniveau.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Nördlingen?
Nördlingen hat aktuell 21.053 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 309 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um 6,1 Prozent von 19.841 auf 21.053 gewachsen.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Nördlingen?
Der Landkreis Donau-Ries, zu dem Nördlingen gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 87. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Stärke mit Rang 53 ab, während der Index Dynamik mit Rang 311 schwächer abschneidet. Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen.
Woher stammen die Daten zu Nördlingen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Nördlingen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Nördlingen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Donau-Ries
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Wolferstadt | 86709 | 8,56 € | 1.412 € | 7,27 % |
| Forheim | 86735 | 8,73 € | 1.573 € | 6,66 % |
| Hohenaltheim | 86745 | 10,40 € | 1.906 € | 6,55 % |
| Megesheim | 86750 | 12,77 € | 2.342 € | 6,55 % |
| Mönchsdeggingen | 86751 | 8,06 € | 1.520 € | 6,36 % |
| Amerdingen | 86735 | 7,90 € | 1.585 € | 5,98 % |
| Fremdingen | 86742 | 9,22 € | 1.942 € | 5,70 % |
| Harburg (Schwaben), St | 86655 | 9,90 € | 2.104 € | 5,65 % |