Marktoffingen

Marktüberblick: Niedrige Preise, solide Rendite

Marktoffingen liegt im schwäbischen Landkreis Donau-Ries, einer ländlich geprägten Gemeinde im Nördlinger Ries mit rund 1.288 Einwohnern auf 13,59 km². Der Immobilienmarkt spiegelt diese Struktur wider: Die Angebotsmiete liegt mit 7,79 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 9,13 €/m² und dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 €/m². Auch der Angebotskaufpreis von 2.330 €/m² unterliegt dem Kreismittel (2.688 €/m²) und dem Bayerndurchschnitt (3.246 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 24,94 liegt knapp über dem Kreiswert von 24,55, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete im Kreisdurchschnitt liegt, obwohl beide Werte absolut niedrig sind.

Die Bruttomietrendite von 4,01 % liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt (4,35 %) und dem bayerischen Mittel (4,13 %). Sie befindet sich auf dem 58. Perzentil im Bundesland, was eine mittlere bis leicht untere Rendite im bayerischen Vergleich bedeutet. Der niedrige absolute Mietwert bei gleichzeitig niedrigem Kaufpreis führt dazu, dass die Rendite zwar im Landesvergleich nicht auffällig hoch ist, aber für ländliche Verhältnisse im Donau-Ries solid bleibt.

Preisentwicklung und Demografie: Volatile Miete, rückläufige Bevölkerung

Die Mietentwicklung in Marktoffingen zeigt eine volatile Entwicklung. Nach einem Wert von 6,00 €/m² im Jahr 2021 stieg die Miete bis 2023 auf 7,23 €/m², fiel 2024 auf 6,35 €/m² zurück und erholte sich 2025 auf 7,34 €/m². Der aktuelle Angebotswert von 7,99 €/m² (2026) liegt damit über dem Vorpandemie-Peak von 2023. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Miete beträgt 5,90 % über den beobachteten Zeitraum.

Für den Kaufpreis liegen nur Daten für 2023 vor (2.330 €/m²). Eine Entwicklung kann daraus nicht abgeleitet werden.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang: Von einem Höchststand von 1.330 Einwohnern im Jahr 2021 sank die Zahl bis 2024 auf 1.288. Seit der Reihe 2015 (1.297) ist die Bevölkerung um 0,69 % gesunken. Dieser leichte Rückgang steht im Zusammenhang mit der Struktur als Auspendlergemeinde: 2017 arbeiteten 572 Einwohner in Marktoffingen, aber nur 73 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte waren am Arbeitsort nachgewiesen. Damit pendelten 499 Einwohner aus, während kaum Einpendler registriert wurden. Die Gemeinde ist damit eine typische Schlafgemeinde mit landwirtschaftlichem Hintergrund – 2016 bestanden 39 landwirtschaftliche Betriebe auf 1.710 Hektar genutzter Fläche.

Regionale Einordnung: Unteres Preisniveau im Kreisvergleich

Im regionalen Vergleich zeigt Marktoffingen ein heterogenes Bild. Die Nachbargemeinde Maihingen (2,5 km Entfernung) liegt mit 6,53 €/m² sogar noch unter Marktoffingen, während Wallerstein (4,4 km) mit 9,13 €/m² und 3.323 €/m² Kaufpreis deutlich über dem Wert der Nachbargemeinde liegt. Fremdingen (5,3 km) weist mit 9,22 €/m² Miete und nur 1.942 €/m² Kaufpreis die höchste Bruttomietrendite der Nachbarn auf (5,7 %). Nördlingen als größte Stadt der Region (8,2 km) erreicht mit 10,48 €/m² Miete und 3.856 €/m² Kaufpreis die höchsten Werte im Umkreis, bei einer Rendite von nur 3,26 %.

Marktoffingen liegt mit seinen Preisen damit im unteren Drittel der Nachbargemeinden. Die niedrigen Preise korrespondieren mit der geringen Größe und der reinen Auspendlerfunktion der Gemeinde. Der Landkreis Donau-Ries als Ganzes liegt mit einem Durchschnitt von 9,13 €/m² Miete und 2.688 €/m² Kaufpreis ebenfalls unter dem bayerischen Landesdurchschnitt, was die periphere Lage des Nördlinger Ries im Vergleich zu den ballungsraumnahen Regionen Schwabens widerspiegelt.

Standortfaktoren: Starker Arbeitsmarkt, schwache Dynamik

Der Landkreis Donau-Ries, zu dem Marktoffingen gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen den Gesamtrang 87. Die Teilindizes zeigen ein klares Muster: Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 46 sehr stark, die Demografie mit Rang 88 liegt im oberen Drittel. Schwach ausgeprägt ist dagegen der Dynamik-Index mit Rang 311, was auf geringe wirtschaftliche Impulse und Innovationsdynamik hindeutet. Der Index für Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 181 im unteren Mittelfeld, der Wohlstands-Index mit Rang 107 im oberen Drittel.

Diese Struktur – starker Arbeitsmarkt bei schwacher Dynamik – entspricht dem Bild einer ländlichen Gemeinde mit traditioneller Wirtschaftsstruktur. Marktoffingen selbst verfügt über keine Hochschulen und ist auf die Bahnverbindung nach Nördlingen und Dombühl angewiesen. Der Haltepunkt an der Strecke Nördlingen–Dombühl bietet zumindest eine saisonale Anbindung, die im Sommer durch Sonderfahrten des Bayerischen Eisenbahnmuseums genutzt wird. Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Wallerstein und der Planungsregion Augsburg, was eine gewisse Einbindung in übergeordnete Strukturen sicherstellt.

Die Arbeitslosenquote von 1,13 % (2023) mit neun arbeitslosen Personen liegt deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und unterstreicht die stabile lokale Arbeitsmarktsituation trotz der peripheren Lage.