Munningen

Marktüberblick

Munningen liegt im schwäbischen Landkreis Donau-Ries, etwa zwischen Oettingen in Bayern und Wechingen, an der Wörnitz. Die Gemeinde umfasst sieben Gemeindeteile – darunter die eingegliederten Orte Laub und Schwörsheim seit der Gebietsreform 1978 – und hat rund 1.730 Einwohner auf einer Fläche von 22,76 km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 76 Einwohnern je km², was Munningen zu einer der dünn besiedelten Gemeinden im ländlichen Raum macht.

Der Immobilienmarkt in Munningen zeichnet sich durch eine besondere Konstellation aus: Die Angebotskaufpreise liegen mit 2.323 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt (2.688 Euro) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 9,34 Euro je Quadratmeter knapp über dem Kreis- (9,13 Euro) und nahe am bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Diese Diskrepanz zwischen relativ niedrigen Kaufpreisen und durchschnittlichen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 4,83 Prozent – das liegt im bayernweiten Vergleich im 81. Perzentil, also besser als rund 80 Prozent der 2.056 betrachteten Orte im Freistaat. Megesheim (6,55 %) und Polsingen (6,36 %) übertreffen Munningen zwar in der Rendite, doch liegen deren Kaufpreise noch niedriger.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen unterschiedliche Entwicklungen für Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete stieg zwischen 2023 und 2026 von 9,23 Euro auf 10,65 Euro je Quadratmeter – ein Anstieg von rund 15 Prozent in drei Jahren. Der Jahres-CAGR liegt bei 4,89 Prozent. Die Kaufpreise hingegen sind seit ihrem Höhepunkt 2022 (2.507 Euro je Quadratmeter) kontinuierlich gefallen: 2023 auf 2.371 Euro, 2024 auf 2.297 Euro. Der jährliche Anstieg über die gesamte Reihe beträgt 4,63 Prozent, wird aber durch den jüngsten Rückgang gemildert.

Der Kaufpreisfaktor von 20,73 ist der niedrigste im Vergleich mit dem Kreis (24,55) und Bayern (26,10). Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken. Ein niedriger Faktor bedeutet bei durchschnittlichen Mieten und sinkenden Kaufpreisen eine attraktive Renditesituation für Investoren – allerdings basieren diese Werte auf Inseratangeboten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 8 km fällt auf, dass Munningen die drittgünstigsten Kaufpreise bietet – nur Polsingen (1.689 Euro) und Maihingen (1.987 Euro) liegen darunter. Die Miete von 9,34 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich über den Nachbarn wie Hainsfarth (7,34 Euro), Ehingen (6,14 Euro) oder Maihingen (6,53 Euro). Oettingen i.Bay. weist mit 3.554 Euro den höchsten Kaufpreis und mit 3,16 Prozent die niedrigste Rendite im Vergleich auf – ein Muster, das sich auch in Deiningen (3.514 Euro, 2,85 Prozent) und Ehingen (2.371 Euro, 3,11 Prozent) zeigt.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und überdurchschnittlichen Mieten macht Munningen im regionalen Vergleich zu einem der renditestärksten Orte. Megesheim (6,55 %) und Polsingen (6,36 %) übertreffen Munningen zwar in der Rendite, doch liegt die Miete in Megesheim mit 12,77 Euro deutlich über der von Munningen, während Polsingen mit 8,95 Euro sogar eine niedrigere Miete aufweist – die höhere Rendite resultiert hier aus dem noch niedrigeren Kaufpreis.

Standortfaktoren

Die Demografie zeigt einen leichten Bevölkerungsrückgang: Zwischen 2015 und 2024 ging die Einwohnerzahl von 1.766 auf 1.728 zurück, was einem Verlust von 2,15 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote liegt mit 0,96 Prozent (2023) auf einem extrem niedrigen Niveau – sie bewegte sich in den vergangenen Jahren zwischen 0,41 und 1,42 Prozent und lag damit stets weit unter dem bundesweiten Durchschnitt. Von 2020 bis 2023 stabilisierte sie sich um die 1-Prozent-Marke.

Der Landkreis Donau-Ries belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 87 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist der Kreis im Teilindex „Wirtschaftliche Stärke“ mit Rang 53, während er im Bereich „Dynamik“ (Rang 311) und „Wettbewerb und Innovation“ (Rang 181) schwächer abschneidet. Diese Struktur entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde mit stabiler, aber nicht dynamisch wachsender Wirtschaft. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im studentischen Segment ausschließt.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Staatsstraße 2221, die westlich an Munningen vorbeiführt und Oettingen mit Wechingen verbindet. Buslinien der Verkehrsgemeinschaft Donau-Ries verbinden den Ort mit den Bahnhöfen Hoppingen, Möttingen und Nördlingen an der Strecke Augsburg–Nördlingen. Eine direkte Autobahnanbindung oder ein eigener Bahnhof besteht nicht.