Oettingen i.Bay., St

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Oettingen in Bayern ist eine historische Stadt im schwäbischen Landkreis Donau-Ries mit rund 5.360 Einwohnern auf 34,2 km². Der Immobilienmarkt wird durch deutlich über dem Bayern- und Bundesdurchschnitt liegende Kaufpreise geprägt, während die Angebotsmieten im regionalen Vergleich moderat ausfallen. Das Ergebnis ist eine der niedrigsten Bruttomietrenditen im Freistaat.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.554 Euro je Quadratmeter und damit rund 33 % über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro/m² sowie 48 % über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro/m². Die Angebotsmiete beträgt 9,35 Euro/m² und liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (9,13 Euro/m²), jedoch unter dem bayerischen Mittel (10,11 Euro/m²). Der Kaufpreisfaktor von 31,68 bedeutet, dass das 31,68-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist – ein Wert, der sowohl über dem Kreis- (24,55) als auch dem Landesdurchschnitt (26,10) liegt.

Die Bruttomietrendite von 3,16 % gehört zu den niedrigsten Werten unter den Nachbarorten im Umkreis. Sie liegt im unteren Bayern-Quartil (Perzentilrang 17,4 von 100 im Landesvergleich). Das bedeutet: Von 100 bayerischen Orten mit Daten liegen etwa 83 über Oettingen in der Rendite. Für Mieterträgegeber ist die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete ein Zeichen für einen an Kaufpreisen orientierten, nicht an Erträgen getriebenen Markt.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis außergewöhnliche Schwankungen, die über die typische Marktentwicklung hinausgehen.

Bei den Angebotskaufpreisen bewegt sich die Spanne zwischen 1.124 Euro/m² (2019) und 4.031 Euro/m² (2026). Der Wert von 2019 liegt mehr als 70 % unter dem Tiefpunkt von 2023 (3.673 Euro/m²). Auch innerhalb der Jahre 2023 bis 2026 wechseln sich Anstiege und Rückgänge ab: 3.673 Euro/m² (2023), 3.627 Euro/m² (2024), 3.370 Euro/m² (2025), 4.031 Euro/m² (2026). Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 8,42 % über den Zeitraum ist statistisch kaum sinnvoll, da sie die extremen Ausschläge glättet.

Bei den Angebotsmieten liegt die Spanne zwischen 6,46 Euro/m² (2020) und 10,01 Euro/m² (2025). Auch hier wechseln sich hohe und niedrige Werte jahresweise ab: 9,48 Euro/m² (2023), 7,99 Euro/m² (2024), 10,01 Euro/m² (2025), 9,24 Euro/m² (2026). Die CAGR von 4,16 % überdeckt diese Volatilität.

Die Ursache für diese Schwankungen lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten. Eine mögliche Erklärung wäre ein geringes Transaktionsvolumen, bei dem einzelne Objekte mit ungewöhnlichen Preisen die Durchschnittswerte stark verzerren.

Regionale Einordnung: Teuerster Ort im Umkreis

Oettingen hebt sich von den umliegenden Gemeinden deutlich ab – sowohl bei den Preisen als auch bei der Rendite.

Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8 km Entfernung weist Oettingen die höchsten Angebotskaufpreise (3.554 Euro/m²) auf. Der nächstgelegene Ort, Hainsfarth (1,4 km), liegt mit 2.078 Euro/m² mehr als 40 % niedriger. Bei den Mieten liegt Oettingen mit 9,35 Euro/m² unter Megesheim (12,77 Euro/m²), aber deutlich über den meisten anderen Orten. Westheim (6,8 km) hat mit 3.247 Euro/m² den zweithöchsten Kaufpreis, aber nur 6,81 Euro/m² Miete.

Die Bruttomietrendite von 3,16 % gehört zu den niedrigsten Werten der Nachbarorte. Westheim (6,8 km) liegt mit 2,52 % noch darunter, Ehingen a.R. (3,8 km) mit 3,11 % knapp darunter. Megesheim (3,7 km) weist mit 6,55 % die höchste Rendite auf – mehr als doppelt so hoch wie in Oettingen. Der Kreis Donau-Ries weist im Durchschnitt eine Bruttomietrendite von 4,35 % auf, der bayerische Durchschnitt liegt bei 4,13 %. Oettingen liegt damit deutlich unter dem regionalen und landesweiten Mittel.

Der Kaufpreisfaktor von 31,68 liegt über dem Kreis- (24,55) und Landesdurchschnitt (26,10). Das Muster ist konsistent: Oettingen ist der teuerste Ort im Umkreis bei gleichzeitig niedriger relativer Miete und damit niedriger Rendite.

Standortfaktoren: Bevölkerung, Wirtschaft, Geschichte

Die Stadt hat zwischen 2015 und 2024 von 5.166 auf 5.359 Einwohner zugenommen, was einem Wachstum von 3,7 % entspricht. Der Anstieg verlief nicht linear: Nach einem leichten Rückgang 2016 (5.107) folgte ein kontinuierlicher Anstieg bis 2022 (5.427), gefolgt von einem leichten Rückgang auf 5.359 in den Jahren 2023 und 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 157 Einwohner je km².

Die Arbeitslosenabsolutzahl stieg von 67 im Jahr 2018 auf 120 im Jahr 2023 an. Ohne die exakte Berechnungsgrundlage der vorliegenden Daten (die als Prozentwert angegeben ist, aber 120 als Wert ausweist) lässt sich keine direkte Quote ableiten. Der Anstieg ist jedoch deutlich.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Donau-Ries, auf den sich die Ränge beziehen, den Gesamtrang 87 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex "Stärke" mit Rang 53, was auf eine robuste bestehende Wirtschaftsstruktur hindeutet. Im Teilindex "Dynamik" liegt der Kreis mit Rang 311 deutlich schwächer, was auf geringere Wachstumsimpulse schließen lässt. Der Index "Wettbewerb und Innovation" erreicht Rang 181, "Demografie" Rang 88 und "Arbeitsmarkt" Rang 46. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Oettingen ist eine historische Residenzstadt mit Schloss, Fachwerkbauten und einer über 800-jährigen Geschichte. Die Stadt war Sitz der Grafen und Fürsten von Oettingen und ist bekannt für ihre konfessionelle Doppelstruktur (evangelischer und katholischer Stadtteil) sowie für die Störche, die seit über 400 Jahren in der Stadt nisten. Die historische Substanz und die Lage am Nordrand des Nördlinger Ries (eines Meteoritenkraters) sind charakteristische Merkmale des Ortes.