Polsingen

Marktüberblick

Polsingen liegt im südlichsten Landkreis Mittelfrankens, dem Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen, und gehört zur Metropolregion Nürnberg. Die Gemeinde umfasst 33,86 km² und hat 1.809 Einwohner (2024). Die Westliche Rohrach fließt durch den Ort, und die Ortsteile Mäuskreut und Kronhof liegen als einzige des Landkreises im Nördlinger Ries, einem alten Einschlagkrater.

Der Immobilienmarkt in Polsingen zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preis-Miete-Verhältnis aus: Die Angebotsmiete liegt mit 8,95 € je m² knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €), der Angebotskaufpreis von 1.689 €/m² liegt jedoch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²) und unter dem Kreisdurchschnitt (2.581 €/m²). Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 6,36 %, die im Landesvergleich zu den höchsten Werten gehört — Polsingen liegt im 94. Perzentil Bayerns, nur etwa 6 % der bayerischen Orte weisen eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 15,73 liegt knapp 40 % unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Polsingen zeigt eine extreme Volatilität. Nach 7,32 €/m² im Jahr 2021 stieg die Miete auf 9,86 € (2022), 11,12 € (2023) und erreichte 2024 mit 16,67 €/m² einen extremen Ausreißerwert. Im Jahr 2025 fiel sie auf 8,00 €/m² zurück und liegt 2026 bei 8,75 €/m². Der CAGR von 3,63 % über die gesamte Reihe verschleiert diese Schwankungen: Er beschreibt einen durchschnittlichen Trend, der in der Realität nie linear verlaufen ist.

Ein Kaufpreiswert ist nur für 2023 mit 1.689 €/m² dokumentiert. Eine Entwicklung des Kaufpreises über mehrere Jahre lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Die extreme Mietvolatilität in Polsingen geht einher mit der geringen Einwohnerzahl von 1.809, was auf einen kleinen Wohnungsmarkt hindeutet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Polsingen sowohl beim Kaufpreis als auch bei der Mietrendite vom Kreis- und Landesdurchschnitt abweicht, während die Miete selbst nahe am Kreisniveau liegt.

Die Angebotsmiete von 8,95 €/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt von 8,42 €/m², ist aber deutlich niedriger als der bayerische Durchschnitt von 10,11 €/m². Der Kaufpreis von 1.689 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt (2.581 €/m²) und unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Diese Kombination aus moderater Miete und niedrigem Kaufpreis erklärt die hohe Rendite.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Megesheim (4,9 km) weist mit 12,77 €/m² eine deutlich höhere Miete und mit 6,55 % eine ähnliche Rendite auf. Wolferstadt (5,4 km) hat mit 1.412 €/m² einen noch niedrigeren Kaufpreis und mit 7,27 % die höchste Rendite im Umkreis. Wemding (5,3 km) liegt mit 3.036 €/m² Kaufpreis und 3,99 % Rendite auf der anderen Seite der Skala. Polsingen bewegt sich damit mittig zwischen den Nachbarn, ohne sich deutlich abzuheben.

Der Kreis Weißenburg-Gunzenhausen weist insgesamt eine niedrigere Miete (8,42 €) und einen höheren Kaufpreis (2.581 €) auf als Polsingen. Die durchschnittliche Kreisrendite von 4,15 % liegt deutlich unter der von Polsingen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Polsingen ist seit 2015 um 2,95 % von 1.864 auf 1.809 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 53 Einwohner je km², was einem ländlichen Charakter entspricht. Der Rückgang ist kontinuierlich, mit kurzen Phasen der Stabilisierung (2022–2024: jeweils 1.809 bzw. 1.821).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,26 %, was einem sehr niedrigen Niveau entspricht. Mit nur 15 arbeitslosen Personen ist der lokale Arbeitsmarkt eng. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen im Teilindex Arbeitsmarkt Rang 129 von rund 400 Kreisen, was über dem Median liegt. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis mit Rang 77 sogar im oberen Drittel.

Im Gegensatz dazu schneiden die Teilindizes Dynamik (Rang 153), Stärke (Rang 202), Wettbewerb und Innovation (Rang 337) und Demografie (Rang 203) deutlich schwächer ab. Der Gesamtindex liegt mit Rang 195 knapp unter dem Median. Diese Mischung aus stabiler sozialer Lage und schwacher dynamischer Entwicklung entspricht dem Profil einer ländlichen Gemeinde, die zwar keine wirtschaftlichen Probleme hat, aber auch keine Wachstumsimpulse generiert.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt und den Markt auf Familien und Singles begrenzt.