Raitenbuch

Marktüberblick

Raitenbuch liegt im Osten des Landkreises Weißenburg-Gunzenhausen auf einer Hochfläche der Weißenburger Alb, zwölf Kilometer östlich von Weißenburg. Die Gemeinde umfasst 38,17 km² und hat 1.236 Einwohner (Stand 2024). Mit 32 Einwohnern je Quadratkilometer weist sie die geringste Bevölkerungsdichte des gesamten Landkreises auf.

Der Immobilienmarkt in Raitenbuch zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preis-Miete-Verhältnis aus: Die Angebotsmiete liegt bei 9,33 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.026 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,53 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 18,09.

Im Vergleich zum Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen liegt die Miete mit 9,33 € über dem Kreisdurchschnitt von 8,42 €, während der Kaufpreis mit 2.026 € deutlich unter dem Kreiswert von 2.580 € liegt. Diese Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 5,53 %, die den Kreisdurchschnitt von 4,15 % um mehr als einen Prozentpunkt übertrifft. Im bundesweiten Vergleich zu Bayern liegt die Miete mit 9,33 € unter dem Landesdurchschnitt von 10,11 €, der Kaufpreis jedoch deutlich darunter (2.026 € vs. 3.246 €). Die Rendite von 5,53 % übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 4,13 % ebenfalls. Raitenbuch belegt im Perzentilrang der Mietrendite in Bayern den 89. Platz von 2.056 Orten.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Raitenbuch war in den letzten Jahren von erheblichen Schwankungen geprägt. Von 2019 bis 2022 bewegte sich die Angebotsmiete stabil im Bereich von 6,50 bis 7,00 Euro je Quadratmeter. Ab 2023 setzte ein deutlicher Anstieg ein: 8,91 Euro (2023), ein Rücksetzer auf 7,89 Euro (2024), gefolgt von einem starken Anstieg auf 11,91 Euro (2025) und einem erneuten Rückgang auf 10,89 Euro (2026).

Für den Kaufpreis liegt nur ein Datenpunkt vor: 2.026 Euro je Quadratmeter im Jahr 2023. Eine Entwicklung über mehrere Jahre lässt sich daraus nicht ableiten.

Der CAGR-Wert der Miete von 7,42 Prozent über den Zeitraum 2019 bis 2026 spiegelt den starken Anstieg wider, ist aber durch die Volatilität der einzelnen Jahre nur bedingt aussagekräftig. Die zeitliche Entwicklung zeigt einen Markt, der sich in den letzten Jahren deutlich dynamischer entwickelt hat als die langfristigen Durchschnittswerte vermuten lassen würden.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit dem Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen liegt Raitenbuch bei der Angebotsmiete (9,33 € vs. 8,42 € im Kreis) und der Bruttomietrendite (5,53 % vs. 4,15 %) über dem Kreisdurchschnitt, während der Kaufpreis (2.026 € vs. 2.580 €) und der Kaufpreisfaktor (18,09 vs. 25,71) darunter liegen.

Im bundesweiten Vergleich zu Bayern liegt die Miete mit 9,33 € unter dem Landesdurchschnitt von 10,11 €, der Kaufpreis jedoch deutlich darunter (2.026 € vs. 3.246 €). Die Rendite von 5,53 % übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 4,13 % um mehr als einen Prozentpunkt.

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 10,5 km liegt Raitenbuch bei der Angebotsmiete mit 9,33 € auf dem dritten Platz – unter Thalmässing (11,41 €) und Höttingen (10,85 €), aber über Pollenfeld (9,16 €). Bei den Kaufpreisen liegt Raitenbuch mit 2.026 € auf dem fünften Platz von neun Orten. Bergen (1.542 €) und Burgsalach (1.465 €) sind deutlich günstiger, Pollenfeld (3.428 €) und Höttingen (2.501 €) liegen darüber. Die Kombination aus relativ hohem Mietniveau und moderatem Kaufpreis führt dazu, dass Raitenbuch bei der Bruttomietrendite mit 5,53 % zu den attraktivsten Orten im direkten Umfeld gehört – nur Bergen (6,21 %) liegt darüber. Thalmässing (5,51 %) liegt knapp darunter.

Der Kaufpreisfaktor von 18,09 – gemessen am 18,09-fachen der Jahreskaltmiete – liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 25,71 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass ein Käufer in Raitenbuch für die jährliche Mieteute weniger Jahre zahlt als im regionalen oder landesweiten Durchschnitt.

Standortfaktoren und Demografie

Raitenbuch ist eine typische ländliche Gemeinde mit starkem Pendlercharakter. Nach amtlicher Statistik von 2023 gab es 91 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, aber 599 am Wohnort. Das bedeutet, dass etwa 85 Prozent der erwerbstätigen Einwohner außerhalb der Gemeinde arbeiten – ein klares Indiz für eine Wohngemeinde in der Peripherie größerer Arbeitsmärkte.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,14 Prozent (2023) auf sehr niedrigem Niveau und entspricht exakt dem Wert von 2015 (1,14 %). Die Bevölkerung hat sich seit 2015 um 2,5 Prozent von 1.206 auf 1.236 Einwohner entwickelt – ein leichtes Wachstum in einer ansonsten eher von Abwanderung geprägten ländlichen Region.

Der Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen, dem Raitenbuch angehört, wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 195 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex eingestuft. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Im Bereich Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis Platz 77 (sehr gut), im Arbeitsmarkt Platz 129 (gut). Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt er mit Platz 337 deutlich abgeschlagen, und auch die Demografie-Rangfolge (Platz 203) ist eher schwach. Die Dynamik liegt mit Platz 153 im Mittelfeld.

Diese Struktur – starker Arbeitsmarkt und Wohlstand bei schwacher Innovationsdynamik – entspricht dem Muster einer ländlichen Peripheriegemeinde, die von der Nähe zu größeren Wirtschaftszentren profitiert, aber selbst keine eigenständige Wirtschaftsdynamik entwickelt. Raitenbuch ist Teil der Metropolregion Nürnberg, was die Pendlerströme erklärt und die Nachfrage nach Wohnraum am Ort mit begründet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es gibt 32 landwirtschaftliche Betriebe mit 1.073 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche (Stand 2020). Im verarbeitenden Gewerbe gab es 2023 keine Betriebe, im Bauhauptgewerbe einen. Die wirtschaftliche Struktur ist damit überwiegend landwirtschaftlich geprägt, mit dem überwiegenden Teil der Erwerbstätigen als Pendler in umliegende Städte.