Ettenstatt

Marktüberblick

Ettenstatt ist eine kleine Gemeinde im mittelfränkischen Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen mit 864 Einwohnern auf 15,85 km². Der Immobilienmarkt des Ortes ist durch niedrige Angebotspreise geprägt: Die Angebotsmiete liegt bei 6,32 € je m², der Angebotskaufpreis bei 1.974 € je m². Die daraus resultierende Bruttomietrendite beträgt 3,84 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 26,03.

Die niedrigen absoluten Preise stehen im Zusammenhang mit der ländlichen Struktur des Ortes und seiner Lage im östlichen Teil des Landkreises. Mit einer Bevölkerungsdichte von 55 Einwohnern je km² handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Der Ort verfügt über keine Hochschulen und keine nennenswerten gewerblichen Strukturen, die eine überregionale Nachfrage nach Immobilien generieren würden.

Preisentwicklung

Die Mieten sind in den letzten Jahren moderat gestiegen. Von 5,93 € je m² im Jahr 2021 auf 6,29 € im Jahr 2024 entspricht dies einer jährlichen Wachstumsrate von 2,38 %. Der Kaufpreis entwickelte sich deutlich ruhiger: Von 1.800 € je m² (2021) auf 1.875 € je m² (2024) bei einer CAGR von nur 1,37 %. Die Mieten steigen also schneller als die Kaufpreise, was die Bruttomietrendite leicht unterstützt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.974 € je m² liegt rund 5 % über dem letzten Zeitreihenwert von 1.875 € (2024). Die Angebotsmiete von 6,32 € liegt nahe am Zeitreihenwert von 6,29 € (2024); der aktuellste Wert der Reihe für 2026 beträgt 6,67 €. Die Kaufpreis-Zeitreihe endet 2024, ein 2026-Wert liegt nicht vor.

Die Preisentwicklung ist insgesamt moderat und zeigt keine spekulativen Ausschläge. Der Markt bewegt sich in einem stabilen, aber eher schwachen Dynamikbereich.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Ettenstatt bei allen relevanten Kennzahlen unter den Durchschnittswerten. Die Angebotsmiete von 6,32 € je m² liegt 25 % unter dem Kreisdurchschnitt von 8,42 €, 37 % unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 € und 29 % unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €. Der Kaufpreis von 1.974 € je m² liegt ebenfalls deutlich unter allen Vergleichswerten: 23 % unter dem Kreiswert (2.581 €), 39 % unter Bayern (3.246 €) und 18 % unter Deutschland (2.409 €).

Die Bruttomietrendite von 3,84 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,15 %) und dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %), aber deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Dieser Unterschied ergibt sich daraus, dass die niedrige Miete in Ettenstatt im Verhältnis zu den ohnehin schon niedrigen Kaufpreisen steht. Im bayerischen Kontext liegt Ettenstatt mit einem Rendite-Perzentil von 50,2 % genau im Mittelfeld aller 2.056 betrachteten Orte.

Der Kaufpreisfaktor von 26,03 liegt leicht über dem Kreiswert von 25,71 und nahezu auf Bayernniveau (26,10). Er liegt jedoch unter dem impliziten deutschen Faktor von rund 27,0. Das bedeutet, dass die Preise in Ettenstatt im Verhältnis zur Miete etwas günstiger sind als im deutschen Durchschnitt.

Im direkten Nachbarortvergleich zeigt sich eine große Preisspanne. Höttingen (4 km entfernt) weist mit 10,85 €/m² eine um 72 % höhere Miete aus, Bergen (4,3 km) mit 7,98 €/m² liegt 26 % darüber. Bei den Kaufpreisen reicht die Bandbreite von 1.465 €/m² in Burgsalach bis 3.488 €/m² in Pleinfeld. Ettenstatt liegt mit 1.974 €/m² damit im unteren Drittel der Nachbarorte.

Standortfaktoren

Der Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen, dem Ettenstatt angehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamtrang 195 von 400 Kreisen im unteren Mittelfeld ab. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Arbeitsmarkt mit Rang 129 ist die stärkste Säule des Kreises, ebenso wie der Wohlstand mit Rang 77. Schwach ausgeprägt sind hingegen die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 337) sowie die Demografie (Rang 203). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 153 im unteren Drittel.

Diese Struktur spiegelt sich in den lokalen Daten wider: Die Arbeitslosenquote von 2,24 % (2023) ist niedrig, schwankt aber stark – zwischen 0,11 % (2017) und 2,24 % (2023). Bei nur 12 Arbeitslosen ist die Quote auf eine kleine Basis gerechnet und damit statistisch anfällig für starke Ausschläge. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Anstieg von 840 Einwohnern (2015) auf 875 (2021), gefolgt von einem leichten Rückgang auf 864 (2024). Insgesamt liegt die Bevölkerungsentwicklung seit Serienstart bei +2,86 %.

Die Kombination aus niedrigem Wohlstandsrang des Kreises (77) und schwacher Innovationsdynamik (337) korrespondiert mit den niedrigen Immobilienpreisen in Ettenstatt. Der Ort profitiert von der Lage in der Metropolregion Nürnberg, hat aber keine eigenen Wachstumsmotoren wie eine Hochschule oder einen bedeutenden Arbeitgeber.

Fazit

Ettenstatt präsentiert sich als kleiner, ländlicher Ort mit niedrigen Immobilienpreisen und moderater Preisentwicklung. Die Angebotsmiete von 6,32 € je m² und der Kaufpreis von 1.974 € je m² liegen deutlich unter den Durchschnitten von Kreis, Bundesland und Deutschland. Die Bruttomietrendite von 3,84 % ist im bayerischen Vergleich mittelmäßig (Perzentil 50,2 %), aber unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt.

Die Preisentwicklung ist stabil: Mieten steigen moderat (2,38 % CAGR), Kaufpreise kaum (1,37 % CAGR). Der Kaufpreisfaktor von 26,03 liegt leicht über dem Kreiswert und nahezu auf Bayernniveau, unter dem deutschen Durchschnitt.

Die Standortfaktoren des Landkreises sind gemischt: Ein starker Arbeitsmarkt und guter Wohlstand stehen einer schwachen Innovationsdynamik gegenüber. Die Bevölkerungszahl ist leicht steigend, die Arbeitslosenquote niedrig, aber auf kleiner Basis volatil. Ohne eigene Wachstumsmotoren wie Hochschule oder großen Arbeitgeber bleibt Ettenstatt ein eher ruhiger Wohnstandort mit niedrigen, aber stabilen Immobilienpreisen.