Röttenbach

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderater Mietrendite

Röttenbach liegt im Landkreis Roth in Mittelfranken und hat 3.503 Einwohner auf einer Fläche von 21,64 km². Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,30 Euro je Quadratmeter über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, aber unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro und dem Landkreisdurchschnitt von 10,29 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.478 Euro je Quadratmeter liegt jedoch sowohl über dem bayerischen Mittel (3.246 Euro) als auch über dem Kreisdurchschnitt (3.121 Euro).

Diese Diskrepanz zwischen Miete und Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,21 Prozent, die deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 31,18 liegt ebenfalls über dem bayerischen Mittel (26,10) und dem Kreisdurchschnitt (25,41). In der Renditeverteilung aller bayrischen Orte liegt Röttenbach im 19. Perzentil – von den 2.056 bewerteten Orten im Bundesland liegt Röttenbach damit in den unteren 20 Prozent bei der Mietrendite.

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Kaufpreisen und relativ moderaten Mieten macht Röttenbach zu einem eher verkäuferfreundlichen Markt, bei dem die Kapitalwertbildung gegenüber der laufenden Miete dominiert.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit extremer Schwankungsbreite

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen überaus volatilen Markt. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,25 Euro (2019) und 10,21 Euro (2024). Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 2.111 Euro (2021) und 4.448 Euro (2022). Diese Schwankungen sind deutlich stärker als in den meisten anderen deutschen Märkten.

Besonders auffällig ist der Kaufpreisverlauf: Von 2018 bis 2021 fiel der Preis von 3.000 auf 2.111 Euro je Quadratmeter, stieg dann 2022 sprunghaft auf 4.448 Euro und korrigierte sich in den Folgejahren wieder auf 3.460 Euro (2026). Die Miete folgte einem ähnlichen Muster, erreichte aber ihren Höhepunkt erst 2024 mit 10,21 Euro.

Der CAGR der Miete liegt bei 4,08 Prozent, der des Kaufpreises bei 1,80 Prozent. Beide Reihen sind nicht geschätzt. Die aktuelle Miete von 9,31 Euro (2025) und der Kaufpreis von 3.460 Euro (2026) liegen jeweils unter den jeweiligen historischen Höchstwerten, was auf eine Marktberuhigung in jüngster Zeit hindeutet.

Regionale Einordnung: Über dem Landesdurchschnitt, im Landkreis im Mittelfeld

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild. Mit 9,30 Euro Miete je Quadratmeter liegt Röttenbach unter allen acht untersuchten Nachbarorten außer Ettenstatt (6,32 Euro) und Bergen (7,98 Euro). Der höchste Mietwert im Umkreis liegt bei 10,85 Euro in Höttingen.

Beim Kaufpreis ist das Bild gemischter: Röttenbach liegt mit 3.478 Euro über Heideck (3.272 Euro), Höttingen (2.501 Euro), Ettenstatt (1.974 Euro) und Bergen (1.542 Euro), aber unter Georgensgmünd (3.614 Euro), Pleinfeld (3.488 Euro), Spalt (3.782 Euro) und Absberg (3.821 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,21 Prozent ist die zweithöchste unter den teureren Nachbarorten, liegt aber deutlich unter Höttingen (5,20 Prozent) und Bergen (6,21 Prozent). Die niedrige Rendite in Röttenbach korrespondiert mit dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Röttenbach folgt damit dem Muster des Landkreises Roth insgesamt, der mit einem Kaufpreisfaktor von 25,41 ebenfalls über dem bayerischen Durchschnitt liegt, aber im Vergleich zu anderen bayerischen Regionen moderat bleibt.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und wirtschaftliche Stabilität

Die Bevölkerungsentwicklung von Röttenbach ist ein deutlicher Aufwärtstrend: Von 3.126 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.503 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von 12,06 Prozent. Dieser Zuzug ist signifikant und könnte ein Faktor für die gestiegenen Immobilienpreise sein.

Die Arbeitslosenquote im Landkreis Roth lag 2023 bei 5,2 Prozent (52 Promille). Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Roth Rang 99 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Rang 10 im Index Wohlstand und soziale Lage, was auf eine stabile wirtschaftliche Basis hindeutet. Im Bereich Dynamik erreicht er Rang 59, während er bei Wettbewerb und Innovation (Rang 147) und Demografie (Rang 254) schwächer abschneidet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde weist eine Bevölkerungsdichte von 162 Einwohnern je Quadratkilometer auf und verfügt über mehrere denkmalgeschützte Objekte, darunter die ehemalige Pfarrkirche St. Ulrich mit mittelalterlichem Chorturm und ein Eisenbahnviadukt der ehemaligen Ludwig-Süd-Nord-Eisenbahn aus dem Jahr 1848.