Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Roth liegt im Südosten Mittelfrankens und gehört sowohl zur Planungsregion Nürnberg als auch zur Metropolregion Nürnberg. Mit 129.595 Einwohnern auf 872 km² hat er eine Bevölkerungsdichte von 149 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der mittlere Kaufpreis liegt bei 3.121 EUR/m², die mittlere Miete bei 10,29 EUR/m². Damit liegt der Kreis im bayerischen Vergleich auf Rang 45 von 82 Kreisen nach Kaufpreis und deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 EUR/m². Die Bruttorendite beträgt durchschnittlich 4,05 Prozent.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg: Der Kaufpreis stieg von 2.655 EUR/m² im Jahr 2019 auf 3.598 EUR/m² im Jahr 2025, die Miete von 8,10 EUR/m² auf 10,16 EUR/m². Die Bevölkerung wuchs von 125.140 im Jahr 2015 auf 129.595 im Jahr 2023, nachdem sie zwischen 2005 und 2015 leicht rückläufig war. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 99 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamtrang), mit besonders guten Werten im Wohlstand (Rang 10) und in der Dynamik (Rang 59).
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Landkreis Roth weist eine deutliche innere Struktur auf. Die Kaufpreise reichen von 2.281 EUR/m² in Büchenbach bis 3.782 EUR/m² in Spalt – eine Spreizung von über 65 Prozent. Die Mietpreise variieren zwischen 8,66 EUR/m² in Kammerstein und 11,72 EUR/m² in Wendelstein. Die Renditen spannen sich von 3,21 Prozent in Röttenbach bis 5,51 Prozent in Thalmässing.
Die teuersten Gemeinden liegen in zwei Clustern: Im Norden des Kreises die Gemeinden Wendelstein (3.372 EUR/m²) und Röttenbach (3.478 EUR/m²), im zentralen Süden Hilpoltstein (3.687 EUR/m²), Georgensgmünd (3.614 EUR/m²) und Spalt (3.782 EUR/m²). Diese Gemeinden sind entweder größere Mittelzentren oder liegen in direkter Pendlerentfernung zu Nürnberg. Wendelstein liegt direkt angrenzend am südlichen Stadtrand Nürnbergs, etwa 13 km südsüdöstlich der Stadt. Hilpoltstein ist mit 13.953 Einwohnern die zweitgrößte Gemeinde des Kreises.
Die günstigsten Gemeinden konzentrieren sich im äußersten Süden und Westen des Kreises: Büchenbach (2.281 EUR/m²), Greding (2.307 EUR/m²), Thalmässing (2.485 EUR/m²), Rohr (2.617 EUR/m²) und Kammerstein (2.983 EUR/m²). Diese Gemeinden sind ländlicher geprägt und liegen weiter von den großen Wirtschaftszentren entfernt. Greding und Thalmässing liegen im Naturpark Altmühltal, wo die Landschaft durch tiefe Täler und weite Hochflächen der Fränkischen Alb geprägt ist.
Der Kaufpreisfaktor liegt im Kreis bei durchschnittlich 25,4, reicht aber von 18,2 in Thalmässing bis 31,2 in Röttenbach. Ein niedriger Faktor wie in Thalmässing geht einher mit einer hohen Mietrendite – tatsächlich weist Thalmässing mit 5,51 Prozent die höchste Rendite des Kreises auf.
Tourismus und Fränkisches Seenland
Der Landkreis Roth ist ein zentraler Bestandteil des Fränkischen Seenlands, das sich über 45 Städte und Gemeinden in drei Landkreisen erstreckt. Der Rothsee mit 2,2 km² Wasserfläche liegt auf dem Gebiet des Landkreises Roth. Das gesamte Seenland hat eine Wasserfläche von fast 20 km². Die Seen entstanden im Wesentlichen mit der Donau-Main-Überleitung, die der Niedrigwasseraufhöhung der Regnitz und des Mains dient. Mittlerweile wird das Gewässersystem auch touristisch genutzt.
Der Tourismus hat im Fränkischen Seenland große wirtschaftliche Bedeutung. Mit 1,3 Millionen Übernachtungen wurde 2023 im Fränkischen Seenland ein neuer Rekord verzeichnet. Im Landkreis Roth tragen insbesondere der Rothsee und die umliegenden Badeseen dazu bei. Greding, die südöstlichste Gemeinde des Landkreises, ist staatlich anerkannter Erholungsort. Für das Jahr 2009 gab die Gemeinde rund 57.000 Übernachtungen an. 29 Betriebe sind im Tourismus tätig. Die Challenge Roth, ein international bekannter Triathlon-Wettbewerb, findet in Greding statt. Radstrecken des Rothsee-Triathlon und der Challenge Roth führen durch Heideck.
Der Süden des Kreises liegt zudem im Naturpark Altmühltal, der weitere touristische Impulse setzt. Die landschaftliche Zweiteilung des Kreises – Norden geprägt vom Lorenzer Reichswald und der Seenlandschaft, Süden durch tiefe Täler, hohe Felswände und weite Hochflächen der Fränkischen Alb – bietet unterschiedliche Lebens- und Erholungsqualitäten.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis Roth profitiert von seiner Lage in der Metropolregion Nürnberg. Die Kreisstadt Roth liegt 22 km südlich von Nürnberg am Zusammenfluss der Flüsse Roth, Rednitz und Aurach. Vier Kilometer östlich verläuft der Main-Donau-Kanal. Wendelstein liegt direkt angrenzend am südlichen Stadtrand Nürnbergs.
Die Autobahn A9 durchquert das Gemeindegebiet von Greding von Nordwest nach Südost. Die A9 verbindet Nürnberg mit München und ist eine der wichtigsten Nord-Süd-Achsen Deutschlands. Für Roth selbst gibt es Anschlüsse an die Bundesstraßen, die nach Nürnberg und in die Umgebung führen.
Die gute Erreichbarkeit Nürnbergs ist ein zentraler Faktor für die Immobilienpreise in den nördlichen Gemeinden. Wendelstein, als direkter Nachbar Nürnbergs, profitiert besonders von dieser Lage. Die Gemeinden im Süden des Kreises sind dagegen weiter von den großen Wirtschaftszentren entfernt und weisen entsprechend niedrigere Preise auf.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Roth hat sich seit der Gebietsreform 1972 zu einem vielfältigen Mittelkreis entwickelt. Die Einwohnerzahl wuchs von 1988 bis 2008 um fast 20.000 Einwohner, seither ist die Tendenz leicht rückläufig. Der Kreis profitiert von seiner Lage in der Metropolregion Nürnberg, vom Tourismus im Fränkischen Seenland und vom Naturpark Altmühltal.
Die innere Struktur des Kreises zeigt deutliche Unterschiede: Die nördlichen und zentralen Gemeinden profitieren von der Nähe zu Nürnberg und den damit verbundenen Pendlerströmen, während die südlichen Gemeinden ländlicher geprägt sind und niedrigere Preise aufweisen. Die hohen Renditen in den günstigeren Gemeinden wie Thalmässing (5,51 Prozent) und Büchenbach (4,97 Prozent) stehen den niedrigeren Renditen in den teureren Gemeinden wie Röttenbach (3,21 Prozent) und Spalt (3,26 Prozent) gegenüber.
Der Tourismus im Fränkischen Seenland und im Naturpark Altmühltal bietet zusätzliche wirtschaftliche Impulse. Mit 1,3 Millionen Übernachtungen 2023 hat der Tourismus im Seenland einen neuen Rekord verzeichnet. Die Challenge Roth und der Rothsee-Triathlon sind überregionale Events, die der Region Bekanntheit verleihen.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 99 von rund 400 deutschen Kreisen ein, mit besonders starken Werten im Wohlstand (Rang 10) und in der Dynamik (Rang 59). Diese Werte spiegeln die wirtschaftliche Stabilität und die positive Entwicklungstendenz des Kreises wider.