Kammerstein

Marktüberblick

Kammerstein liegt im mittelfränkischen Landkreis Roth und weist mit 8,66 €/m² Angebotsmiete und 2.983 €/m² Angebotskaufpreis ein Preisniveau aus, das deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt liegt. Die bayerische Vergleichsmiete liegt bei 10,11 €/m², der bayerische Kaufpreis bei 3.246 €/m². Damit liegt Kammerstein bei der Miete etwa 14 % unter dem Landesmittel, beim Kaufpreis etwa 8 %.

Der Kaufpreisfaktor von 28,7 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und dem Kreis-Durchschnitt von 25,4. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den Vergleichsräumen. Die Bruttomietrendite von 3,49 % liegt unter dem bayerischen Mittel von 4,13 % und dem Kreis-Durchschnitt von 4,05 %. Im Bundesland belegt Kammerstein damit den 33. Perzentilrang – die Mietrendite liegt also unter der von rund zwei Dritteln der bayrischen Orte.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Miete von 8,66 €/m² liegt unter allen acht Nachbarn. Der Kaufpreis von 2.983 €/m² liegt über dem von Büchenbach (2.281 €/m²) und Windsbach (2.173 €/m²), aber unter Abenberg (3.261 €/m²) und Schwabach (3.611 €/m²). Die Mietrendite von 3,49 % liegt damit im unteren Drittel der Nachbarn.

Die Daten stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Miet- oder Kaufwerte. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Kammerstein eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die auf die geringe Fallzahl in einem kleinen Markt hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,21 €/m² (2018) und 15,23 €/m² (2025), der Kaufpreis zwischen 1.898 €/m² (2019) und 3.874 €/m² (2024). Diese starken Ausschläge sind typisch für kleine Gemeinden, in denen bereits einzelne Inserate das Durchschnittsniveau deutlich verschieben können.

Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 2,99 % für die Miete und 10,61 % für den Kaufpreis. Die hohe Kaufpreisentwicklung korrespondiert mit dem überdurchschnittlichen Kaufpreisfaktor: Der Preis ist stärker gestiegen als die Miete, was die Rendite unter Druck setzt.

Die Zeitreihen sind als nicht-geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlichen Marktdaten basieren – die Volatilität ist also kein Schätzartefakt, sondern spiegelt die reale Marktdynamik wider.

Demografie und Arbeitsmarkt

Kammerstein hat 3.071 Einwohner auf 37,08 km², was einer Bevölkerungsdichte von 83 Einwohnern je km² entspricht. Die Gemeinde ist in 16 Gemeindeteile gegliedert, wobei Barthelmesaurach mit 903 Einwohnern der größte Teilort ist. Die Bevölkerung wuchs von 2.898 (2015) auf 3.071 (2024), was einem Anstieg von knapp 6 % entspricht. Dieses Wachstum ist bemerkenswert für eine ländliche Gemeinde und geht einher mit der Lage in der Metropolregion Nürnberg.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 34. Die Arbeitslosenquote liegt damit im niedrigen Bereich und entspricht dem Muster wirtschaftsstarker ländlicher Gemeinden im Umkreis von Nürnberg.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Gemeinde ist primär Wohngemeinde für Pendler.

Regionale Einordnung

Der Landkreis Roth belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 99 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 59 im oberen Drittel, während der Stärke-Index mit Rang 128 im unteren Mittelfeld liegt. Der Wohlstand-Index mit Rang 10 gehört zu den besten Werten im Kreisvergleich. Diese Mischung aus dynamischer Entwicklung und solidem Wohlstand bildet den Hintergrund für die Immobilienentwicklung in Kammerstein.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Kammerstein bei der Miete und der Rendite im unteren Feld. Der Kaufpreis liegt im Mittelfeld. Das Muster deutet darauf hin, dass Kammerstein als Wohngemeinde mit günstigeren Preisen wahrgenommen wird als die benachbarten Städte Schwabach und Roth. Die Entfernung zur Kreisstadt Roth (9,9 km) und zur Stadt Schwabach (5,4 km) ermöglicht Pendlerbeziehungen, ohne dass die Preise das Niveau der Städte erreichen.

Standortfaktoren

Kammerstein liegt auf 410 m ü. NHN unterhalb eines westlichen Ausläufers des Heidenbergs. Die Gemeinde befindet sich auf halbem Weg zwischen der Stadt Nürnberg und dem Fränkischen Seenland, was die Lage als Erholungs- und Wohngemeinde positioniert. Die Entfernung zu Schwabach (5,4 km) und Roth (9,9 km) ermöglicht kurze Pendelstrecken in die nächstgelegenen Städte mit besserer Infrastruktur.

Die Gemeinde verfügt über keine Hochschulen und keine nennenswerten Arbeitgeber am Ort. Die 16 Gemeindeteile verteilen sich auf eine Fläche von 37,08 km², was eine ländliche Struktur mit geringer Bevölkerungsdichte widerspiegelt. Barthelmesaurach als größter Gemeindeteil mit 903 Einwohnern trägt über ein Drittel der Gesamtbevölkerung.

Bodenrichtwerte liegen für diesen Ort nicht vor, was die Einschätzung von Grundstückspreisen erschwert.