Georgensgmünd

Marktüberblick

Georgensgmünd liegt im Landkreis Roth in Mittelfranken am Zusammenfluss von Fränkischer und Schwäbischer Rezat zur Rednitz und gehört zur Metropolregion Nürnberg. Die Gemeinde erstreckt sich über 46,89 km² und umfasst 13 Gemeindeteile. Mit rund 6.944 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 148 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort ist ein Unterzentrum der Region und weist eine überwiegend kleinteilige Wohnbebauung auf: Von 2.188 Wohngebäuden entfallen 74,6 Prozent auf Ein- bis Zweifamilienhäuser, nur 8,2 Prozent auf Gebäude mit drei oder mehr Wohnungen. Die durchschnittliche Wohnfläche liegt bei 117,9 m² je Wohnung, was auf ein eher großflächiges Wohnangebot hindeutet.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.614 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,50 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,49 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 28,69. Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresbruttomieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken — ein Wert von 28,69 bedeutet, dass der Preis dem 28,7-Fachen der Jahresmiete entspricht.

Im bundesweiten Vergleich liegt Georgensgmünd bei den Mieten deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro je m², bei den Kaufpreisen über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro je m². Die Rendite von 3,49 Prozent liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im bayerischen Vergleich belegt die Gemeinde mit einem Rendite-Perzentil von 33,27 den unteren Drittel aller 2.056 untersuchten Orte im Freistaat — die Renditen in zwei Dritteln der bayerischen Orte liegen höher.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt über den Zeitraum 2018 bis 2026 einen deutlichen Anstieg von 8,85 auf 11,14 Euro je m² (CAGR 2,92 Prozent). Der Verlauf ist jedoch nicht linear: 2020 fiel die Angebotsmiete auf 5,50 Euro je m², ein Ausreißer nach unten, bevor sie ab 2021 wieder anstieg und 2025 mit 10,95 Euro je m² ein neues Hoch erreichte. Der aktuelle Wert von 11,14 Euro (2026) liegt damit rund 26 Prozent über dem Niveau von 2018.

Die Kaufpreisentwicklung war noch schwankungsintensiver. Von 2.966 Euro je m² (2018) fiel der Preis 2020 auf 1.869 Euro, stieg 2021 auf 3.755 Euro, fiel 2023 auf 2.213 Euro und erreichte 2025 mit 4.068 Euro den höchsten Wert der Reihe. Der aktuelle Wert von 3.384 Euro (2026) liegt damit knapp 14 Prozent über dem Niveau von 2018. Der CAGR von 1,66 Prozent über den gesamten Zeitraum maskiert diese starken Schwankungen.

Die Bevölkerung wuchs in derselben Periode von 6.661 Einwohnern (2015) auf 6.944 (2024), was einem Zuwachs von 4,25 Prozent entspricht. Das entspricht einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von rund 0,4 Prozent.

Regionale Einordnung

Georgensgmünd liegt bei der Angebotsmiete mit 10,50 Euro je m² über dem Durchschnitt des Landkreises Roth (10,29 Euro) und leicht über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Beim Kaufpreis von 3.614 Euro je m² liegt der Ort sowohl über dem Kreisdurchschnitt (3.121 Euro) als auch über dem bayerischen Mittel (3.246 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,49 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 4,05 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10,8 km zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Miete von 10,50 Euro liegt über allen Nachbarn außer Roth (10,80 Euro). Der Kaufpreis von 3.614 Euro liegt im oberen Mittelfeld — höher als in Roth (3.196 Euro) und Büchenbach (2.281 Euro), aber niedriger als in Spalt (3.782 Euro) und Absberg (3.821 Euro). Die Rendite von 3,49 Prozent liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbarn: Nur Pleinfeld (3,46 Prozent), Heideck (3,65 Prozent), Roth (4,05 Prozent) und Büchenbach (4,97 Prozent) weisen höhere Renditen auf. Die drei Nachbarn mit niedrigeren Renditen sind Röttenbach (3,21 Prozent), Spalt (3,26 Prozent) und Absberg (3,04 Prozent). Der Grund für die niedrige Rendite liegt im Kaufpreis, der stärker über dem regionalen Mittel liegt als die Miete.

Standortfaktoren

Die Standortattraktivität des Ortes lässt sich auch an den Indizes des Prognos-Zukunftsatlas 2025 ablesen, die sich auf den Landkreis Roth beziehen. Mit dem Gesamtrang 99 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im oberen Mittelfeld. Besonders stark ist die soziale Lage mit Rang 10 von 400 — der Landkreis Roth gehört bundesweit zu den Kreisen mit der höchsten Wohlstands- und Soziallage. Auch der Arbeitsmarkt-Rang 113 ist überdurchschnittlich.

Schwächer positioniert ist der Kreis bei Wettbewerb und Innovation (Rang 147) sowie bei der Demografie (Rang 254), was auf alternde Strukturen oder Abwanderungstendenzen in Teilen des Landkreises hindeuten könnte. Der Dynamik-Index mit Rang 59 gehört zu den stärksten Teilindizes und unterstreicht die positive Entwicklungsdynamik.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Der Gebäudebestand mit einem Anteil von 8,2 Prozent an Mehrfamilienhäusern und einer durchschnittlichen Wohnfläche von 117,9 m² spricht für ein vorwiegend familienorientiertes Wohnangebot mit geringem Anteil an Mietwohnungsneubau.