Rohr

Marktüberblick

Rohr liegt im mittelfränkischen Landkreis Roth, etwa 20 Kilometer südlich von Nürnberg. Die Gemeinde erstreckt sich über 46,52 Quadratkilometer und umfasst 16 Gemeindeteile, die sich entlang der Schwabach verteilen. Mit 3.789 Einwohnern (2024) und 81 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Rohr eine ländlich geprägte Gemeinde im Ballungsraum Nürnberg. Die Gemeinde wächst seit 2015 kontinuierlich – um 4,18 Prozent in diesem Zeitraum – und weist mit 3,2 Prozent eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten auf.

Die Gebäudestruktur ist von Einfamilienhäusern dominiert: 71,8 Prozent der 1.204 Wohngebäude verfügen über nur eine Wohnung. Nur 7,6 Prozent der Gebäude sind Mehrfamilienhäuser mit drei oder mehr Wohnungen. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung beträgt 126,4 Quadratmeter, was auf ein geringes Mietwohnungsaufkommen und einen hohen Eigenwohnanteil hindeutet.

Preisniveau und regionale Einordnung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.617 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro sowie unter dem Kreisdurchschnitt von 3.121 Euro. Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10,5 Kilometer ist Rohr mit diesem Wert der günstigste Ort – selbst Kammerstein (2.983 Euro) liegt um 14 Prozent darüber. Schwabach (3.611 Euro) und Oberasbach (3.516 Euro) liegen mehr als 30 Prozent höher.

Die Angebotsmiete beträgt 10,41 Euro pro Quadratmeter und liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Im regionalen Vergleich bewegt sie sich im Mittelfeld: Sie liegt unter Schwabach (12 Euro) und Oberasbach (12,55 Euro), aber über Kammerstein (8,66 Euro) und Heilsbronn (9,67 Euro).

Aus diesen beiden Werten ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,77 Prozent – die höchste unter allen Nachbarorten und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,95, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 21-jährigen Bruttomietwert entspricht. Dieser Wert liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und unter dem Kreisdurchschnitt von 25,4. Rohrs Position im Perzentil von 79,7 im Bundesland bestätigt: Die Rendite liegt höher als bei etwa 80 Prozent der bayerischen Orte.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten macht Rohr zum renditestärksten Ort in der unmittelbaren Nachbarschaft. Der Markt ist durch ein Überangebot an Eigenheimen geprägt, was das Mietwohnungsgeschäft strukturell einschränkt, aber gleichzeitig die Kaufpreise im regionalen Vergleich niedrig hält.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Kaufpreise in Rohr zeigen seit 2018 einen deutlichen Rückgang: Von 3.052 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 2.878 Euro (2025) entspricht dies einer jährlichen Veränderung von minus 0,84 Prozent. Besonders auffällig ist der Einbruch von 4.028 Euro (2021) auf 2.462 Euro (2023), gefolgt von einer leichten Erholung. Die Mieten schwanken in der Zeitreihe noch stärker – von 5,20 Euro (2021) über 10,55 Euro (2023) bis 13,84 Euro (2026). Die Miet-CAGR von 6,70 Prozent resultiert aus dieser hohen Volatilität und ist weniger ein Indikator für eine stabile Entwicklung als vielmehr für die Schwankungsbreite der Angebotswerte.

Ein Widerspruch besteht zwischen den aktuellen Werten (2.617 Euro Kaufpreis, 10,41 Euro Miete) und den jüngsten Zeitreihenwerten (2.878 Euro Kaufpreis 2025, 13,84 Euro Miete 2026). Die Zeitreihenwerte sind wahrscheinlich Jahresdurchschnittswerte, während die aktuellen Werte den Momentaufnahmestand widerspiegeln. Die Diskrepanz zeigt, dass der Markt in Rohr volatil ist und die Angebotswerte starken Schwankungen unterliegen.

Der Kaufpreisrückgang steht im Gegensatz zum Bevölkerungswachstum: Während die Einwohnerzahl von 3.637 (2015) auf 3.789 (2024) stieg, sank der Kaufpreis. Dieser Widerspruch lässt sich aus der Gebäudestruktur erklären: Mit 71,8 Prozent Einfamilienhäusern und nur 7,6 Prozent Mehrfamilienhäusern ist das Angebot an Mehrfamilienwohnungen knapp. Die Nachfrage nach Mietwohnungen könnte daher strukturell begrenzt sein, was die Mietwerte unter Druck setzt und gleichzeitig die Kaufpreise für Eigenheime niedrig hält.

Die Arbeitslosenquote von 3,2 Prozent (2023) bleibt stabil niedrig und liegt deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Dies unterstützt die Stabilität des lokalen Marktes, auch wenn die Kaufpreise leicht nachgeben.

Standortfaktoren und Zukunftsperspektiven

Der Landkreis Roth belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 99. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders stark positioniert ist er mit Rang 10 im Index Wohlstand und soziale Lage. Im Dynamik-Index erreicht er Platz 59, während die Wettbewerbs- und Innovationskraft mit Platz 147 schwächer abschneidet. Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis, nicht nur für die Gemeinde Rohr.

Die hohe Wohlstandsposition des Landkreifs spiegelt sich in der niedrigen Arbeitslosenquote und dem stabilen Bevölkerungswachstum in Rohr wider. Die Gemeinde profitiert von der Nähe zum Wirtschaftsstandraum Nürnberg-Fürth-Schwabach, ohne selbst ein urbanes Zentrum zu sein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen weiter einschränkt. Die Abwesenheit akademischer Infrastruktur unterscheidet Rohr von benachbarten Städten wie Schwabach oder Oberasbach, die ebenfalls kein Hochschulangebot haben, aber durch ihre Größe und Infrastruktur attraktiver für Mieter sind.

Die Kombination aus ländlicher Struktur, niedrigen Kaufpreisen und stabiler wirtschaftlicher Lage macht Rohr zu einem Ort, der sich vor allem für Eigenheimkäufer und langfristige Investoren mit Fokus auf Rendite eignet, weniger für den spekulativen Wohnungsmarkt.