Ammerndorf, M

Marktüberblick

Ammerndorf ist ein 5,06 km² großer Markt im Landkreis Fürth (Mittelfranken) mit rund 2.043 Einwohnern. Der Ort liegt im Rangau, etwa 16 km westlich von Nürnberg, und wird von der Bibert durchflossen. Die Angebotsmiete beträgt aktuell 10,52 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 3.236 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beläuft sich auf 3,9 %, der Kaufpreisfaktor auf 25,63. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Die sehr geringe Gemeindefläge bei über 400 Einwohnern pro Quadratkilometer deutet auf eine dicht bebaute Siedlungsstruktur hin. Ammerndorf verfügt über keine Hochschulen und keine verfügbaren Bodenrichtwerte. Der Ort ist damit ein typischer suburbaner Wohnstandort im Umland der Großstädte Nürnberg und Fürth.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Ammerndorf zeigen in den letzten Jahren deutliche Schwankungen. Die Angebotsmiete stieg von 6,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 10,54 Euro im Jahr 2023 — ein Anstieg von rund 76 %. Seitdem pendelt sie zwischen 9,52 Euro (2024) und 11,59 Euro (2025), wobei der aktuelle Wert von 10,35 Euro (2026) wieder leicht darunter liegt. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.111 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.481 Euro (2026), mit einem deutlichen Einbruch auf 2.266 Euro im Jahr 2023.

Der Kaufpreis-CAGR von 6,45 % über die gesamte Reihe liegt deutlich über dem Miet-CAGR von 4,59 %. Diese Diskrepanz zeigt, dass sich die Wertsteigerungen primär auf den Kaufmarkt konzentrierten, während die Mieten weniger stark stiegen. Der Einbruch beim Kaufpreis 2023 auf 2.266 Euro pro Quadratmeter entspricht einem Rückgang von rund 18 % gegenüber dem Vorjahr und spiegelt die allgemeine Marktkorrektur wider, die auch in anderen Regionen Bayerns zu beobachten war.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Fürth liegt Ammerndorf bei der Angebotsmiete mit 10,52 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 11,02 Euro. Beim Kaufpreis mit 3.236 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort knapp unter dem Kreiswert von 3.440 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 25,63 liegt ebenfalls leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 26,18. Die Bruttomietrendite von 3,9 % entspricht nahezu dem Kreiswert von 3,89 %. Im Bundeslandvergleich liegt Ammerndorf mit einem Perzentilrang von 53,3 % im oberen Mittelfeld der 2.056 bewerteten Orte in Bayern.

Gegenüber den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Miete liegt unter der von Oberasbach (12,55 Euro), Zirndorf (12,29 Euro) und Roßtal (11,21 Euro), aber über der von Großhabersdorf (10,24 Euro) und Langenzenn (10,31 Euro). Beim Kaufpreis ist Ammerndorf mit 3.236 Euro pro Quadratmeter günstiger als Zirndorf (4.124 Euro) und Oberasbach (3.516 Euro), aber teurer als Rohr (2.617 Euro) und Seukendorf (3.003 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,9 % liegt im mittleren Bereich der Nachbarn und ist höher als die von Zirndorf (3,58 %) und Großhabersdorf (3,59 %), aber niedriger als die von Oberasbach (4,28 %) und Rohr (4,77 %).

Ammerndorf liegt preislich damit zwischen den teureren Orten im direkten Umland (Oberasbach, Zirndorf) und den günstigeren Gemeinden. Die Renditen der Nachbarn mit über 4 % deuten darauf hin, dass die Kaufpreise in diesen Orten im Verhältnis zu den Mieten stärker gestiegen sind als in Ammerndorf.

Standortfaktoren und Demografie

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Fürth auf Platz 148 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Dabei zeigt sich ein deutliches Gefälle zwischen den Teilindizes: Der Kreis belegt Platz 12 im Index für Wohlstand und Soziale Lage, rangiert aber auf Platz 320 im Demografie-Index und auf Platz 317 im Dynamik-Index. Diese Diskrepanz zwischen wirtschaftlicher Stärke und demografischer sowie dynamischer Schwäche ist ein charakteristisches Merkmal des Landkreises.

Die Bevölkerungsentwicklung in Ammerndorf selbst zeigt einen leichten Rückgang: Von 2.067 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.043 im Jahr 2024 entspricht dies einem Verlust von 1,16 %. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei einem Wert von 30.

Die hohe Demografie-Rangierung des Landkreises auf Platz 320 deutet auf strukturelle Herausforderungen wie Überalterung und Schrumpfung in der Region hin, die sich auch in der Bevölkerungsentwicklung von Ammerndorf widerspiegeln. Die Kombination aus niedriger Dynamik (Rang 317) und hoher Wohlstandsposition (Rang 12) beschreibt einen Landkreis, der wirtschaftlich gut aufgestellt ist, aber an Attraktivität für Zuzug und Wachstum verliert.