Neuendettelsau

Marktüberblick: Teurer als das Umland, günstiger als der bayerische Durchschnitt

Neuendettelsau liegt im mittelfränkischen Landkreis Ansbach und hat 8.282 Einwohner auf einer Fläche von 33,81 km² (Volkszählung 2024). Der Ort befindet sich in einer ländlich geprägten Region mit einer Bevölkerungsdichte von 245 Einwohnern pro km².

Der Immobilienmarkt zeigt ein klares Bild: Die Angebotsmiete liegt bei 10,20 € je m² und damit knapp über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²) sowie deutlich über dem Kreisdurchschnitt (8,94 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 3.018 €/m² liegt unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m²), aber über dem Kreisdurchschnitt (2.484 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,65 (Bayern: 26,10; Kreis: 23,26).

Die Bruttomietrendite von 4,06 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,71 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %), aber nahe am bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Das Perzentil im Bundesland beträgt 61,1 – Neuendettelsau liegt damit im oberen Drittel Bayerns bei der Rendite, was bedeutet, dass etwa 39 % der bayerischen Orte eine höhere Rendite aufweisen. Die niedrige Rendite im regionalen Vergleich resultiert daraus, dass der Kaufpreis stärker über dem Mittel liegt als die Miete.

Preisentwicklung: Kaufmarkt im Boom-Bust-Zyklus, Mieten stabiler steigend

Die Kaufpreise in Neuendettelsau haben einen ausgeprägten Boom-Bust-Zyklus durchlaufen. Von 1.716 €/m² im Jahr 2018 stiegen sie bis 2021 auf 3.638 €/m² – ein Anstieg von mehr als 110 % in drei Jahren. Anschließend folgte ein starker Rückgang auf 2.141 €/m² im Jahr 2025 (−41 % vom Peak). 2026 erholten sich die Preise wieder auf 2.856 €/m².

Die Mieten entwickelten sich deutlich stabiler. Sie stiegen von 6,83 €/m² (2018) auf 10,01 €/m² (2026) – ein Anstieg von 47 % über acht Jahre, ohne den extremen Peak und das darauffolgende Tal des Kaufmarkts.

Die CAGR (jährliche Wachstumsrate) der Miete beträgt 4,89 %, die der Kaufpreise 6,58 %. Der Kaufmarkt ist also volatiler und hat in der Gesamtperiode stärker zugelegt, was den Boom-Bust-Zyklus widerspiegelt.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf den vorliegenden Daten.

Regionale Einordnung: Preisbrecher im Umland mit niedriger Rendite

Im Umkreis von 10 km liegen die Kaufpreise der Nachbarorte unterschiedlich: Heilsbronn (6,1 km) mit 3.317 €/m² und Sachsen b. Ansbach (9,2 km) mit 3.483 €/m² liegen über Neuendettelsau (3.018 €/m²). Die übrigen sechs Nachbarorte liegen mit 1.582 bis 2.617 €/m² darunter.

Die Angebotsmieten der Nachbarn liegen zwischen 7,29 €/m² (Mittelleschenbach) und 11,32 €/m² (Sachsen b. Ansbach). Neuendettelsau liegt mit 10,20 €/m² im oberen Drittel der Nachbarn.

Bei der Bruttomietrendite zeigt sich ein anderes Bild: Neuendettelsau liegt mit 4,06 % unter den meisten Nachbarn. Die Renditen der Nachbarorte reichen von 3,50 % (Heilsbronn) bis 5,53 % (Mittelleschenbach). Nur Heilsbronn (3,50 %) und Sachsen b. Ansbach (3,90 %) liegen unter Neuendettelsau – beide Orte weisen jedoch auch die höchsten Kaufpreise im Umland auf, was die niedrigeren Renditen erklärt.

Das Muster zeigt, dass Neuendettelsau im regionalen Vergleich ein Preisbrecher ist – die Preise liegen über dem Umland, aber die Renditen sind entsprechend niedriger.

Bevölkerung und Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und Wohlstand als Stütze

Die Bevölkerung Neuendettelsaus wuchs von 2015 bis 2024 um 7,9 % – von 7.674 auf 8.282 Einwohner. Dieses Wachstum ist bemerkenswert für eine ländliche Gemeinde und stützt die Nachfrage nach Wohnraum.

Auf Kreisebene zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein gemischtes Bild. Der Kreis Ansbach erreicht im Gesamt-Ranking (131 von 400 Kreisen) einen mittleren Platz. Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 14 herausragend hoch – der Kreis gehört damit zu den wohlhabendsten in Deutschland. Demgegenüber steht der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 227, der deutlich unter dem Median liegt. Der Demografie-Index liegt bei Rang 177, ebenfalls unterdurchschnittlich.

Am Ort besteht die Augustana-Hochschule Neuendettelsau als einzige Hochschule. Sie ist Teil der Diakonie und bietet Studiengänge im sozial-pädagogischen und pflegerischen Bereich an. Eine Hochschule in dieser Größenordnung kann die Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere bei kleineren Einheiten, strukturell erhöhen.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 135 (2015: 136). Die Zahl hat sich über acht Jahre kaum verändert, was auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hindeutet.