Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Ansbach ist mit 2.069 Quadratkilometern der flächengrößte Landkreis Bayerns und umfasst 59 Gemeinden mit insgesamt rund 232.000 Einwohnern. Die Kreisstadt Ansbach ist als kreisfreie Stadt vollständig vom Landkreis umgeben und zugleich sein Verwaltungssitz. Der Kreis gehört zur Planungsregion Westmittelfranken und zur Metropolregion Nürnberg.
Auf dem deutschen Immobilienmarkt positioniert sich der Kreis im unteren bis mittleren Segment. Der mittlere Kaufpreis liegt bei 2.484 Euro pro Quadratmeter und damit knapp über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro, aber deutlich unter dem bayerischen Niveau von 3.246 Euro. Mit einem Bruttomietrenditen-Mittelwert von 4,71 Prozent liegt der Kreis über dem deutschen Durchschnitt von 5,1 Prozent, was auf die insgesamt niedrigeren Kaufpreise zurückzuführen ist. Im bayerischen Vergleich belegt der Landkreis Rang 62 von 82 Kreisen nach Kaufpreisniveau – er gehört damit zu den günstigeren Landkreisen Bayerns.
Die Mietwerte liegen mit einem Mittelwert von 8,94 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg: Der Kaufpreis stieg von 2.120 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 2.896 Euro im Jahr 2024, die Miete von 6,72 Euro im Jahr 2018 auf 9,51 Euro im Jahr 2024. Die Bevölkerung wuchs von 222.473 Einwohnern im Jahr 2015 auf 231.828 im Jahr 2023, was auf eine positive Entwicklung des Arbeitsmarktes und der Attraktivität des Landkreises hindeutet.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt des Landkreises Ansbach ist durch eine erhebliche innere Spreizung geprägt. Die Kaufpreise reichen von 1.010 Euro pro Quadratmeter in Wettringen bis 4.030 Euro pro Quadratmeter in Dinkelsbühl – ein Faktor von vier. Auch bei den Mietpreisen ist eine große Bandbreite zu beobachten, von 4,44 Euro pro Quadratmeter in Wettringen bis 11,83 Euro pro Quadratmeter in Weidenbach. Die Rendite-Spanne reicht von 2,71 Prozent in Dinkelsbühl bis 8,97 Prozent in Buch a.Wald.
Die teuersten Gemeinden des Kreises sind Dinkelsbühl (4.030 Euro/m²), Herrieden (3.935 Euro/m²), Dombühl (3.630 Euro/m²), Burgoberbach (3.576 Euro/m²) und Sachsen bei Ansbach (3.483 Euro/m²). Auffällig ist, dass sich unter den teuersten Gemeinden mehrere kleine Orte mit unter 4.000 Einwohnern befinden, deren Preise deutlich über dem Kreisdurchschnitt liegen. Dinkelsbühl und Herrieden sind dabei die größten dieser Gemeinden mit rund 12.300 bzw. 8.300 Einwohnern.
Im Süden und Südwesten des Kreises liegen die touristisch geprägten Gemeinden entlang der Romantischen Straße. Dinkelsbühl und Rothenburg ob der Tauber (3.400 Euro/m²) sind Große Kreisstädte mit weitgehend erhaltenen mittelalterlichen Altstädten und ziehen einen starken Tourismus an. Dieser touristische Faktor treibt die Kaufpreise in diesen Gemeinden in die Höhe, während die Mietrenditen mit 2,95 bzw. 3,45 Prozent deutlich unter dem Kreismedian von 4,35 Prozent liegen.
Im Nordosten des Kreises, in der Nähe von Ansbach und entlang der Verbindung zur Metropolregion Nürnberg, liegen Gemeinden wie Sachsen bei Ansbach (3.483 Euro/m²) und Burgoberbach (3.576 Euro/m²), die ebenfalls überdurchschnittliche Preise aufweisen. Diese Lage an der Achse nach Nürnberg wirkt preistreibend.
Den gegenüber stehen die günstigsten Gemeinden im ländlichen Raum. Wettringen (1.010 Euro/m²), Windelsbach (1.104 Euro/m²), Geslau (1.164 Euro/m²), Buch a.Wald (1.311 Euro/m²) und Unterschwaningen (1.323 Euro/m²) liegen weit unter dem Kreisdurchschnitt. Diese Gemeinden haben zwischen 866 und 1.339 Einwohner und befinden sich in eher peripheren Lagen ohne direkte Anbindung an überregionale Verkehrskorridore. Die hohen Renditen von bis zu 8,97 Prozent in Buch a.Wald spiegeln das niedrige Preisniveau wider.
Die Kreisstadt Ansbach selbst liegt mit 3.097 Euro pro Quadratmeter und einer Rendite von 4,50 Prozent im oberen Mittelfeld. Als größte Gemeinde des Kreises mit 42.311 Einwohnern bildet sie das wirtschaftliche und administrative Zentrum, ist aber als kreisfreie Stadt nicht Teil des Landkreises.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Landkreis Ansbach verfügt über eine vielfältige Wirtschaftsstruktur, die von einem starken Mittelstand, dem Dienstleistungssektor und einem bedeutenden sozialen Träger geprägt ist. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2018 bei 2,1 Prozent und damit deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt, was auf einen angespannten Arbeitsmarkt mit hoher Beschäftigungssicherheit hindeutet.
Der mit Abstand größte Arbeitgeber des Landkreises ist die Diakoneo, die aus der 1854 gegründeten Diakonissenanstalt Neuendettelsau hervorging. Mit über 10.000 Beschäftigten und einem Jahresumsatz von 600 Millionen Euro ist der diakonische Träger einer der größten sozialen Anbieter in Deutschland. Die Diakoneo betreibt fünf Klinikstandorte (darunter Ansbach und Neuendettelsau), fast 40 Schulen und Ausbildungseinrichtungen sowie über 200 Einrichtungen im Gesundheits- und Sozialbereich. Der Hauptsitz in Neuendettelsau macht den Ort zum zentralen Arbeitsmarkt im westlichen Teil des Landkreises. Neuendettelsau bildet mit den Nachbargemeinden Heilsbronn und Windsbach ein Mittelzentrum.
Der Tourismus ist ein weiterer wichtiger Wirtschaftsfaktor, insbesondere im Süden des Kreises. Rothenburg ob der Tauber und Dinkelsbühl sind zwei der bekanntesten Touristenorte Deutschlands und liegen an der Romantischen Straße. Rothenburg ist eine der meistbesuchten Städte Deutschlands, Dinkelsbühl wirbt mit dem Titel der schönsten Altstadt Deutschlands. Die Stadt Dinkelsbühl ist seit 1985 Geschäftsstellensitz der Arbeitsgemeinschaft Romantische Straße. Der Tourismus prägt nicht nur die lokalen Wirtschaftskreisläufe, sondern wirkt sich auch direkt auf die Immobilienpreise aus: Die hohen Kaufpreise in diesen Gemeinden korrespondieren mit niedrigen Mietrenditen, was auf einen Investorenmarkt mit Kapitalanlagecharakter hindeutet.
Feuchtwangen, mit über 13.000 Einwohnern die größte Gemeinde des Landkreises, ist eine von 13 leistungsfähigen kreisangehörigen Gemeinden in Bayern und bildet ein eigenes Mittelzentrum. Heilsbronn liegt im geografischen Zentrum Mittelfrankens zwischen Nürnberg und Ansbach und profitiert von der Nähe zur Metropolregion.
Zwei Hochschulen sind im Landkreis angesiedelt: die Hochschule für angewandte Wissenschaften Ansbach und die Augustana-Hochschule Neuendettelsau, eine Einrichtung der evangelisch-lutherischen Kirche zur Ausbildung von Theologen. Diese Bildungseinrichtungen tragen zur Attraktivität der Standorte bei und sichern den Fachkräftenachwuchs.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Ansbach auf Gesamtrang 51 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders gut schnitt der Kreis mit Rang 28 im Bereich Demografie ab, gefolgt von Rang 31 im Arbeitsmarkt und Rang 52 in der Stärke. Schwächer positioniert ist der Kreis mit Rang 163 im Bereich Wohlstand und sozialer Lage sowie Rang 171 in Wettbewerb und Innovation. Die Dynamik liegt mit Rang 133 im Mittelfeld.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis Ansbach liegt verkehrsgünstig im Schnittpunkt mehrerer überregionaler Achsen. Im Norden wird der Kreis durch die Autobahn A7 (Würzburg–Ulm) und die A6 (Nürnberg–Heilbronn) erschlossen. Die A9 (Nürnberg–Berlin) ist im Norden ebenfalls erreichbar. Die Kreisstadt Ansbach liegt etwa 40 Kilometer südwestlich von Nürnberg und ist über die A7 und die Bundesstraße B25 mit der Metropolregion verbunden.
Die Eisenbahnverbindung Nürnberg–Heilsbronn–Ansbach, die 1875 eröffnet wurde, verbindet den Landkreis mit dem Nürnberger Umland. Heilsbronn liegt an dieser Strecke und profitiert von der guten Erreichbarkeit Nürnbergs. Die Stadt Ansbach selbst ist als kreisfreie Stadt mit eigenem Bahnhof an das Regionalbahnnetz angebunden.
Im Süden des Kreises verläuft die Deutsche Ferienstraße Alpen–Ostsee durch Wassertrüdingen, was die touristische Anbindung unterstreicht. Die Romantische Straße, die als Ferienstraße von Würzburg nach Füssen führt, verbindet Rothenburg ob der Tauber, Dinkelsbühl und weitere historische Städte im Landkreis.
Die Lage im Übergangsbereich zwischen dem dicht besiedelten Nürnberger Umland und dem ländlichen Mittelfranken prägt die Erreichbarkeitsunterschiede innerhalb des Kreises. Gemeinden im Norden und Osten wie Heilsbronn, Neuendettelsau und Sachsen bei Ansbach profitieren von der Nähe zu Nürnberg und Ansbach. Im Süden und Westen, insbesondere in den Gemeinden um Rothenburg und Dinkelsbühl, ist die Erreichbarkeit der größeren Zentren geringer, was sich in den unterschiedlichen Immobilienpreisen widerspiegelt.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Ansbach hat in den letzten Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum verzeichnet: Von 222.473 Einwohnern im Jahr 2015 auf 231.828 im Jahr 2023. Dieser Trend entspricht der Entwicklung in vielen ländlichen Landkreisen in der Metropolregion Nürnberg, die von Zuzug aus den größeren Städten profitieren.
Die Immobilienpreise sind seit 2018 deutlich gestiegen: Der Kaufpreis stieg von 2.120 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 2.896 Euro im Jahr 2024, ein Anstieg von rund 36 Prozent. Die Mieten legten von 6,72 Euro im Jahr 2018 auf 9,51 Euro im Jahr 2024 zu, was einem Anstieg von rund 41 Prozent entspricht. Die Zeitreihen enthalten für die Jahre 2025 und 2026 geschätzte Werte, die einen weiteren Anstieg auf 10,25 Euro pro Quadratmeter bei den Mieten und 2.961 Euro pro Quadratmeter bei den Kaufpreisen prognostizieren.
Die starke innere Spreizung des Marktes bleibt ein bestimmendes Merkmal. Während die touristischen Zentren Rothenburg und Dinkelsbühl mit Kaufpreisen von über 3.400 Euro pro Quadratmeter auf dem Niveau von Mittelzentren liegen, finden sich in den peripheren Gemeinden Kaufpreise von unter 1.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Diskrepanz spiegelt die unterschiedliche Attraktivität der Standorte wider und bietet sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer unterschiedliche Optionen.
Die wirtschaftliche Struktur des Kreises, geprägt von der Diakoneo als größtem Arbeitgeber, dem Tourismus in den historischen Städten und der Anbindung an die Metropolregion Nürnberg, bietet eine solide Grundlage für die weitere Entwicklung. Die demografische Stärke des Kreises (Rang 28 im Prognos-Zukunftsatlas) und die niedrige Arbeitslosenquote von 2,1 Prozent unterstreichen die positive Entwicklung.